Покупка залогового имущества: дешево, но долго

Украинцы закупаются залоговыми машинами и квартирами. Мы искали максимально выгодные пути покупки — по скорости оформления, цене и безопасности.

Спрос на залоги в этом году резко пошел в гору. «Наибольшим спросом у физлиц пользуется легковой автотранспорт», — говорит Сергей Столярук, директор департамента проблемных активов розничного бизнеса банка «Надра». На втором месте — квартиры, на третьем — земельные участки.

Дешево, но… долго

Рост интереса к залогам стимулирует готовность финансистов выдавать кредиты на покупку «вторсырья». «ВД» насчитала, по меньшей мере, четыре банка — ПриватБанк, «Финансы и Кредит», ПУМБ, Ерсте Банк, — которые к весне с. г. ввели у себя возможность приобретения залогового имущества в долг.

Такую сделку по продаже залогового имущества может инициировать как сам должник, договорившись с банком, либо финучреждение самостоятельно проводит аукцион изъятого имущества. В отношении цены выигрыш здесь составляет 8-20% в среднем по рынку для автомобилей и до 30% — для квартир. К примеру, авто Volkswagen Touareg 2007 г. выпуска можно купить за 296 тыс. грн. Покупка аналогичной б/у машины напрямую у владельца обойдется в сумму от 350 тыс. грн. и выше. Двухкомнатная квартира в Киеве, недалеко от центра, площадью в 46,5 кв. м, реализуемой непосредственно банком, стоит 450 тыс. грн., тогда как на рынке «вторички» за такой объект просят около 650-670 тыс. грн. Выставляя стартовую цену, банк опирается на выводы оценщика.

Выигрыш в цене, казалось бы, очевиден. Но покупателя-участника такой сделки подстерегают дополнительные траты — в частности, оплата услуг нотариуса (1% от суммы сделки), а также страхование, которое при покупке залога у банка в кредит часто является обязательным. «Так как банковские залоги — это объекты «с историей», тариф по страхованию экс-залога может быть минимум на 10-15% выше, чем при обычном страховании», — говорит Игорь Запорожец, директор департамента андеррайтинга страховой компании «Наста».

Экономия при покупке банковского залога может быть и бльшей (до 50% от стартовой стоимости), если покупатель станет участником аукциона по реализации банковского конфиската — их регулярно проводят компании, уполномоченные для этих целей Минюстом. Согласно со статьей 62 Закона «Об исполнительном производстве», имущество, которое в течение двух месяцев не удалось продать на торгах, подлежит уценке в пределах 30%, а при повторном отсутствии покупателей — на объект делается скидка в размере 50% от начальной стоимости. Только ждать ее можно… месяцами.

«Взыскание задолженности по кредитному договору осуществляется на основании решения суда. Реализация залога — через исполнительную службу, стартовая цена продажи для аукциона определяется оценщиком», — описывает процедуру Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц Ви Эй Би Банка. Стартовые цены на конфискат, по данным базы Минюста, ненамного ниже рыночных. К примеру, «двушка» в Киеве выставляется на торги по стартовой цене порядка $72 тыс. (что на 10% ниже рыночной стоимости).

Для участия в аукционе нужно запастись определенной суммой денег. Согласно пункту 7 Положения о порядке проведения аукционов по реализации залогов, для участия в торгах нужно оплатить регистрацию (порядка 17 грн.) и внести гарантийную сумму на спецсчет торгов. По закону, размер гарантии составляет до 10% от начальной стоимости имущества, но на деле речь может идти о более скромной сумме. Так, по данным Минюста, у выставленной на торги «двушки» в Харькове за 242 тыс. грн. гарантийный взнос составляет 7,3 тыс. грн., или 3% от стоимости жилья. Если на аукционе вы проиграли, гарантийные деньги вам возвращаются.

И хотя второй путь в финансовом плане более привлекателен, тем не менее покупатели все чаще отдают предпочтение банковской альтернативе. Что во многом объясняется максимальной быстротой заключения договоров. «Заявки желающих принять участие в покупке объекта собираются в течение недели с момента подачи первой заявки. Через неделю проходят открытые торги, где давший максимальную цену покупает объект», — говорит Андрей Ковтун, руководитель бизнеса Потребительское кредитование ПриватБанка.

Оспорить нельзя купить

Самый неприятный момент при покупке конфиската — право бывшего владельца на возврат своей собственности. Допустим, если имущество изымалось с нарушениями, у прежнего хозяина есть целых три года на оспаривание процедуры. По идее, на страже нового собственника стоит 388 статья Гражданского кодекса, которая определяет, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, если оно было продано в порядке, определенном для судебных решений.

Это означает, что если прежний хозяин захочет вступить в тяжбу с банком или исполнительной службой, то в течение трех лет квартиру или машину могут попросить вернуть — конечно, компенсировав ее стоимость. И перед покупкой имущества со статусом конфиската следует дать документы по объекту на вычитку юристам. «Общее предупреждение для покупателей — это обращение внимания на соблюдение требований законодательства касательно процедуры проведения торгов», — рекомендует Алексей Вуйко. К примеру, при покупке через госаукцион оплата должна быть внесена в течение десяти банковских дней после закрытия торгов.

Наиболее безопасным способом покупки, по данным опрошенных «ВД» юристов, является приобретение у банка залога, который еще не переведен в разряд конфиската. При этом сама сделка оформляется нотариально, а банк обязан выдать вам на руки документ, подтверждающий вывод машины или квартиры из реестра имущества, не подлежащего отчуждению. По мнению Екатерины Гутгарц, партнера адвокатского бюро «АБГ», оспорить нотариальную сделку намного сложнее, чем судебную процедуру или покупку на аукционе. Это подтверждают и сами банкиры.

Росту доверия к торгам залогами способствует и развенчание распространенного мифа о залоговом имуществе как о недоступной роскоши для простых смертных. Хотя на форумах до сих пор превалирует мнение, мол, прикупить такие квартиры или авто могут лишь избранные, близкие к банкам или госорганам. Корреспондент «ВД» обзвонил пять банков, выставляющих на продажу свои залоги. Во всех финучреждениях таинственного покупателя сразу пригласили в офис для оформления сделки. Сами перечни объектов доступны на сайтах банков, а также на спецпортале Минюста — «Система реализации конфискованного и арестованного имущества», где указываются даты и адреса аукционов. И хотя государственные аукционы славятся своей закрытостью, на деле рядовые граждане туда допускаются. Ведь банки заинтересованы сбыть «проблему» повыгоднее.

По словам Сергея Столярука, «для любого человека со стороны возможность приобрести залоговое имущество абсолютно реальна. Достаточно ознакомиться с перечнем имущества, которое выставлено на реализацию». В результате за первое полугодие с. г. украинцы накупили залогового транспорта и недвижимости в среднем на 40-90% в числовом исчислении и на 10-20% — в денежном больше, чем за аналогичный период 2010-го. Так, у банка «Финансы и Кредит» за шесть месяцев 2011 г. украинцы приобрели залоговых машин и квартир на 70 млн грн., что на 15% больше, чем в первом полугодии 2010 г. С января по июнь с. г. продажи залогов Эрсте Банка приросли в два раза, в сравнении с аналогичным периодом 2010-го (с 32 до 73 объектов).

Если развитие торговли залогами и дальше пойдет такими темпами, можно будет говорить о дальнейшем росте рынка залоговых объектов, но в пределах 2011-2013 гг. — из-за заморозки потребкредитования в минувшие кризисные годы.

Богдан Кузняк, начальник управления принудительного взыскания АО «Эрсте Банк» — Банк заинтересован в большом количестве потенциальных покупателей на аукционе, ведь это повышает конечную сумму, которую выручит банк. Активнее всего украинцы покупают авто и квартиры, менее популярны — земельные участки. Стартовую цену имущества определяет оценщик, но в процессе торгов ставка может быть снижена на 30-50%. Исключение — недвижимость, максимальное снижение первоначальной оценки по которой не может по закону превышать 25%.

Сергей Мотайло, начальник управления по работе с проблемными активами банка «Финансы и Кредит» — Наименее безопасна сделка, которую инициирует сам неплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит. Ведь к тщательно оформленному нотариусом договору придраться фактически невозможно. Если же залог изъят принудительно, то в течение трех лет действует срок исковой давности, когда теоретически можно оспорить законность изъятия. Если залог куплен на аукционе, результаты торгов может оспорить каждый, кто имел к ним отношение: организаторы, участники, банк, бывший собственник.