Покупаем коттедж и дачу

Знаете ли вы, что баня на участке может стать помехой в оформлении документов? Какие еще нюансы могут возникнуть?

Хотите сэкономить - ждите зимы

То, что лето не сезон для загородной недвижимости и стоимость объектов снижается, - заблуждение. На практике сезон купли-продажи продолжается до конца ноября.

А если стоит теплая погода, то и до тех пор, пока не выпадет снег. Зимой не особо удобно рассматривать участки, и какие-то проблемные места могут в прямом смысле оказаться укрытыми снегом.

Но именно поэтому, как отмечают специалисты, ситуация на рынке загородной недвижимости зимой немного стабилизируется и стоимость объектов может снижаться, но ненамного. Спрос на дачи и дома в большинстве регионов значительно превышает количество предложений.

Гараж и бытовка не в счет?

На земельных участках помимо дома могут быть и другие строения и сооружения - гараж, баня, сараи, бытовки и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс, но есть нюанс: часто они оказываются официально не оформлены.

В таком случае покупатель должен отдавать себе отчет в том, что такие строения и сооружения обесценены, а также в том, что, возможно, их месторасположение на участке не соответствует требованиям законодательства или каким-либо другим установленным правилам.

Поэтому покупка такого земельного участка обычно либо происходит без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, чем всегда чревато неоформление документов по закону.
От чего зависит цена объекта

На земельном и коттеджно-дачном рынке почти не встречаются типовые объекты недвижимости. Практически у каждого садового домика, коттеджа или таунхауса есть индивидуальные достоинства и недостатки, так же как и земельный участок, на котором расположено строение.

Самые главные факторы, влияющие на цену:

• расстояние от объекта недвижимости до города;
• месторасположение, в том числе окружение, инфраструктура, транспортная доступность;
• стоимость земли, дополнительных строений и сооружений на участке, материал, из которого эти строения сделаны;
• внутреннее и внешнее состояние объекта.

Подводные камни

Бывает, что продается неприватизированный участок. В этом случае нужно понимать, что отдавая деньги за землю, на деле ее собственником вы не становитесь. Особое внимание стоит уделить даче. Обратите внимание на оформление взаимоотношений собственника с садоводческим товариществом: нужно ли платить вступительный взнос, есть ли задолженность и так далее.

Перед сделкой познакомьтесь с председателем и уставом садоводческого товарищества. Известны случаи, когда человека не принимали в состав кооператива, хотя он уже купил участок. Поэтому договоритесь о том, чтобы передача денег была осуществлена после вступления в кооператив.

Что касается документов на приватизированные участки, то продавец должен иметь госакт на землю, лучше нового образца. Если он был выдан сразу после мая 2002 года, постановление уже вышло, а управления земельных ресурсов продолжали выдавать их на старых бланках - не каждый нотариус их примет.

Обязательно нужно смотреть, совпадают ли данные продавца в паспорте, идентификационном коде и госакте. Несовпадение грозит оформлением нового госакта, а на это может уйти год-полтора.

Важно!

Документы, необходимые для подготовки договора покупки-продажи дома (для продавца):

Документы на дом

• Свидетельство о праве собственности на дом
• Выписка из реестра о праве собственности на недвижимое имущество + 2 выписки о регистрации (выдаются в БТИ)
• Технический паспорт на дом
• Форма 3 (выдается сельским советом)
• Справка о том, что за малолетними детьми площадь дома не закреплена (выдается сельским советом)

Документы продавца

• Паспорт
• Идентификационный номер (оригинал)

Для жены/мужа (присутствие при оформлении договора покупки-продажи с документами оригиналами):

• Паспорт
• Свидетельство о бракосочетании
• Нотариально заверенное согласие жены/мужа на продажу дома (в случае если она/он не будет присутствовать при оформлении договора)

Документы, необходимые для подготовки договора покупки-продажи земельного участка

• Государственный акт на землю
• Нормативно денежная оценка (выдается земельным фондом)
• Вывод об имеющихся ограничениях на использование земельного участка (выдается земельным фондом)
• Экспертная оценка земельного участка (выдается независимым экспертом)
• Кадастровый план на земельный участок, который продается (необходимый в случае, если от общей площади земли, указанной в «акте на землю», отсоединяют согласно договору дарования часть земли) (выдается земельным фондом)

Стоимость одной сотки земли зависит не только от ее месторасположения, но и от целевого назначения. Одинаково расположенные земли сельскохозяйственного назначения оцениваются гораздо дешевле, чем земля под индивидуальное жилищное строительство, где возможна постоянная прописка (регистрация) собственника в находящемся на этой земле доме.