Украинцы стали чаще покупать небольшие загородные дома

Украинцы снова покупают загородные коттеджи. Но большинство всё же предпочитает строить самостоятельно, поскольку на фоне роста стоимости домов цены на землю продолжают падать

«Если ещё год назад у меня практически не было клиентов, желающих купить дом за городом, то сейчас они постепенно появляются. Конечно, до бума пока далеко, но оживление рынка явно наблюдается», – так описывает риелтор Владимир Усов ситуацию на столичном рынке загородной недвижимости.

У него и его коллег, торгующих домами и участками, прибавилось работы – всё больше украинцев решают обзавестись собственными домами. Хотя уровень продаж сейчас достигает в лучшем случае пятой части докризисного показателя, по сравнению с прошлым годом прогресс налицо. Сдерживает восстановление рынка то, что многие предпочитают строить дома сами, ведь цены на участки продолжают падать, а на готовые объекты растут.

Пересмотр приоритетов

В последний месяц весны 2010-го, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве и области было продано З95 домов, а в мае этого года уже 673, в июне и июле – 706 и 733. И это несмотря на традиционное для периода отпусков затишье.

Правда, сегодня покупатели стали гораздо переборчивей. «До кризиса предложение не всегда успевало за спросом, и часто покупали первые попавшиеся дома, обращая внимание только на цену и расположение. Сейчас следят за тем, чтобы в доме была хоть какая-то эстетика и имелись удобства.

Некоторые готовы даже переплатить за это 30 процентов стоимости», – рассказывает эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. Всё объясняется просто: дома стали покупать для себя, а не для продажи.

«Только 5 процентов приобретают для дальнейшей перепродажи, видя в этом средство для инвестирования. 95 покупателей из 100 собираются жить в купленном доме. Раньше таких было примерно 50», – отмечает директор по маркетингу SV Development Владимир Степенко. Именно поэтому клиенты стали обращать внимание на относительно небольшие объекты. Так, по данным г-на Степенко, 65% сделок приходится на дома до 150 кв. м.

И только 25% на коттеджи площадью 150–250 кв. м, которые были очень популярны до кризиса. Это связано с ростом цен на энергоносители и строительные материалы – отделать и отопить огромное строение многим покупателям не по карману, к тому же часть из них рассматривает покупку частного дома как альтернативу более дорогим и менее просторным квартирам.

Именно из-за этого меньшим спросом пользуются дома площадью свыше 200 кв. м в коттеджных посёлках. Если в среднем за месяц продаётся около 700 с лишним «простых» домов, то в коттеджных городках продажи в лучшем случае достигнут этого показателя за весь год. Однако зачастую виноваты в этом сами застройщики. «Они устанавливают цену на своё жильё на глаз, так как конкуренции иногда вообще нет – городок может быть один в радиусе нескольких километров.

Поэтому сегодня можно встретить предложения, отличающиеся в цене в разы, причём на первый взгляд совершенно необоснованно», – утверждает маркетолог компании «Соцмарт» Юлия Витер. Не добавляет энтузиазма покупателям и то, что застройщики не спешат развивать инфраструктуру посёлка – строить дороги, магазины, детские сады и школы. Строительные работы начинаются только после того, как продано определённое количество домов.

Дешёвая земля

Не все столичные пригороды пользуются одинаковым спросом у покупателей. Активнее всего, по данным Юлии Витер, растёт спрос на дома в одесском направлении – благодаря хорошей транспортной развязке и недавнему ремонту одесской трассы.

Однако самыми дорогими по-прежнему остаются дома в престижном Обуховском районе (в среднем $1434 за метр), а также в Киево-Святошинском ($1407) и Бориспольском районах ($1348). Ввиду развитой инфраструктуры, относительной близости к городу и хорошей природе в этих районах, по данным SV Development, цены всё время растут. За год, например, квадратный метр дома в Киево-Святошинском районе подорожал на $53.

Но Владимир Степенко уверен, что цены могли бы быть значительно выше, если бы многие потенциальные покупатели не предпочитали строить дома самостоятельно. «Покупка дома в среднем обходится в $900–1000 за квадратный метр, а построить его можно за $500. Поэтому многие и выбирают этот вариант», – объясняет он.

За месяц в Киевской области продаётся около 1,5 тыс. участков – это превышает число проданных домов примерно вдвое. Растёт спрос и на услуги проектировщиков. По словам главного архитектора компании «Архиматика» Дмитрия Васильева, если в прошлом году они в среднем проектировали в месяц 1–2 дома, то сейчас не менее 3–4. Во многом это связано с привлекательными ценами на земельные участки. «Во время кризиса цены на землю упали примерно вдвое. И это падение продолжается – за последний год они снизились ещё на процентов 15», – говорит Ярослав Цуканов.

По данным SV Development, год назад средняя сотка земли около столицы стоила $3981, сейчас – $3735. Больше всего снизилась стоимость земли в районах, не граничащих с Киевом, – Макаровском, Васильковском, Фастовском. «Цены продолжат падать и могут уменьшиться ещё процентов на 20, – считает Ярослав Цуканов. – Не коснётся это только тех районов, где участков мало и, соответственно, нет большого предложения. Например, в 15-километровой зоне вокруг столицы, в районе Бучи или Боярки».

Определяя цену, которую вы готовы заплатить за землю, эксперт предлагает ориентироваться на самые низкие показатели на рынке: «Хотя предложение просто огромное, многие продавцы держат цены. Те же, кто реально готов продавать, обычно выставляют адекватную стоимость. На неё и надо ориентироваться, поскольку через пару месяцев к ней подтягивается весь рынок».

Сдерживают развитие рынка земли проблемы с оформлением документов на участки. «Даже те, кто уже оформил договор купли-продажи, годами не могут получить нужные документы. Это становится причиной задержек или отмены многих сделок», – рассказывает президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.

«Мы сдали документы на оформление актов права собственности на землю ещё летом прошлого года. Но до сих пор наши акты не подписаны в Киевсовете. Фактически многие владельцы земли не могут распоряжаться своей собственностью», – жалуется житель посёлка Жуляны Павел Сивоконь. Если бы не проблемы с документами да неопределённость с курсом гривны, рынок земли восстанавливался бы значительно быстрее, уверены опрошенные Фокусом эксперты.