Киевские хрущевки и гостинки больше не кому не нужны?!

Столичный рынок жилья снова нащупывает дно. На киевском рынке жилья - традиционное затишье, которое сопровождается прогнозным снижением стоимости «квадрата».

По мнению экспертов, до конца года цены будут ползти вниз с ежемесячной динамикой, как минимум, до 1,5%. Если на столичной «первичке» рубеж в 1 тыс. долл./кв.м уже пройден, то «вторичке» еще предстоит потерять в весе примерно до 1,2 тыс. долл./кв.м.

«Гостинки» и «хрущевки» становятся неликвидом

Жилье на вторичном рынке Киева продолжает дешеветь, но менее стремительно, чем во время кризиса. Теперь падение цен измеряется не в разах, а всего лишь десятком процентов. К примеру, за год (с июля 2010 г. по июль 2011 г.) стоимость жилья на вторичном рынке столицы снизилась на 8,5% - с 1949 до 1787 долл./кв. м.

С начала года стоимость «квадрата» в самых востребованных однокомнатных квартирах эконом-класса упала почти на 13%, двухкомнатных – на 4%. Причем наиболее быстрыми темпами дешевели малогабаритные квартиры в домах старого жилого фонда – «гостинках», «хрущевках» и типовых панельных домах.

Такую тенденцию подтверждает и президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов . По его мнению, разрыв между стоимостью некачественного, устаревшего и нового жилья будет увеличиваться, поскольку сейчас покупатели предпочитают приобретать квартиры в новых жилкомплексах с развитой инфраструктурой.

По его данным, до кризиса стоимость «хрущевки» в центре Киева составляла 2-3 тыс. долл/кв.м, в спальных районах – 1,7 тыс. долл./кв.м, а на сегодня средняя цена в данной категории на уровне 1,1-1,3 тыс. долл./кв.м.

В среднем «гостинку» можно купить за 50 тыс. долл., стандартную «единичку» – за 70 тыс. долл., «двушку» – за 95 тыс. долл., «трешку» – за 125 тыс. долл.

Риэлторы первое, но не последнее ценовое «дно» в этом году на вторичке, зафиксировали в апреле.

«Я думаю, что это ценовое «дно» не последнее, потому что мы будем еще фиксировать снижение стоимости с динамикой приблизительно 1-1,5% в зависимости от сегмента. По нашим прогнозам, этот процесс еще будет длиться довольно долго, как минимум, 1,5-2 года. Поэтому ожидать сейчас какого-то роста, по нашим оценкам, несколько преждевременно», - считает президент ССНУ.

В то же время председатель национального совета Риэлторской палаты Украины (РПУ) Александр Бондаренко отмечает, что тренд падения стоимости жилья может быть не таким длительным, а ценовое «дно» может быть достигнуто через год, после чего наступит оживление рынка и незначительный рост цен.

По мнению эксперта, к зиме стоит ожидать снижения стоимости на вторичном рынке жилья столицы в пределах 6%. Причем, падать будет как цена малогабаритных квартир в старых домах, так и квартир бизнес и премиум-класса, где предложение превышает спрос.

По словам, А.Бондаренко, исходя из экономической логики, цены на вторичном рынке выше примерно на 10-20% стоимости «первички». «Если мы видим сейчас цены у застройщиков ниже 1 тыс. долл./кв.м (7-8 тыс. грн./кв.м), то на вторичном рынке средняя цена в Киеве должна быть примерно 1,1 тыс. долл./кв.м. И это будет корректная цена по ситуации сегодняшнего дня. Сейчас она составляет около 1,7 тыс. долл./кв.м. Поэтому есть еще куда двигаться вниз. Этот лаг – 600 долл. может быть на протяжении года-полутора, а может и одномоментно, если наступит вторая волна кризиса», - считает эксперт.

Среди позитива первого полугодия RealDruzi отмечает увеличение количества сделок с привлечением ипотеки: если в 2010 году их доля не превышала 3-5%, то во втором квартале она выросла до 6-7% общего количества сделок.

Вместе с тем, по мнению экспертов, под неподъемные процентные ставки по ипотеке кредит может взять только чиновник, получивший взятку и желающий конвертировать ее в недвижимость и при этом остаться «чистым» перед фискальными органами. Или же ипотека берется, когда на покупку жилья не хватает каких-нибудь 10 тыс. долл.

По оценкам А.Бондаренко, объем сделок купли-продажи жилья в Киеве и Украине в целом снизился в разы: если до кризиса ежемесячно в столице заключалось 3,8-4,8 тыс. сделок, а в Украине – 350-400 тыс., то сегодня такое количество набирается за год.

Впрочем, отмечается 30% увеличение объема сделок в первом полугодии по своей сети, и прогнозируют рост их общего количества на рынке, как минимум, на 10-15% по сравнению с прошлогодними показателями.

Между тем, если годом ранее предположения риэлторов по восстановлению рынка касались 2011-го, то сегодня стабилизация снова «отложена» на будущие пару лет.

Спрос перетекает в пригород

Киевская «первичка» тоже не может похвастаться активностью, несмотря на массовую рекламную атаку: живущие в памяти строительные «пирамиды» и застывшие во время кризиса недострои отбили охоту вкладывать в котлован. Эксперты утверждают, что застройщики максимально снизили рентабельность при строительстве жилья - до 10-12%. И все же, на первичном рынке покупают только готовое жилье.

Застройщики же предпочитают делать «хорошую мину при плохой игре»: мол, квартиры идут как горячие пирожки, особенно ходовые одно- и двухкомнатные, а количество сделок растет стахановскими темпами. Причем, «стимулируя» покупателя, строительные компании в своих комментариях зачастую прогнозируют дефицит квартир в обозримом будущем из-за отсутствия «задела» новых строек.

В то же время, по словам председателя Союза консультантов по недвижимости Виктора Несина, некоторые застройщики официально не афишируют свою готовность уступать на стоимости «квадрата» в строящихся домах, но когда потенциальный покупатель приезжает в отдел продаж, идут навстречу, сбрасывая цену в пределах 5%.

Несостоявшиеся покупатели квартир в новостроях рассказывают, что, откликнувшись на рекламу объекта и обратившись в отдел продаж известного застройщика, сталкиваются с тем, что в доме, где только начались продажи, однокомнатных квартир уже нет – дескать, разобрали. Но тут же предлагают за дополнительную плату изыскать жилье, причем в этом же доме.

Такие схемы не в диковинку консультантам, которые считают виновниками такого положения дел «отдельно взятых людей в отделах продаж».

«Это те люди, которые работают вопреки сложившимся морально-этическим правилам. Человек, который работает на своего застройщика, заинтересован максимально быстро продать, чтобы получить деньги в оборот. А он, мерзавец, говорит: «А у меня ничего нет». И ждет, когда ему занесут слева или справа конверт», - подчеркнул А.Бондаренко.

Тем не менее, акции застройщиков, предполагающие покупку с отсрочкой платежа, пользуются спросом у населения. В среднем рассрочка дается на 1-2 года с первоначальным взносом свыше 80% стоимости квартиры. Особенно популярным становится приобретение жилья в близлежащем пригороде - Боярке, Вышгороде, Ирпене, Буче, Гостомеле.

«Спрос на жилье в пригороде увеличился однозначно. Эта тенденция будет продолжаться. Люди постепенно оценят преимущества проживания не в мегаполисе, а за его пределами», - считает председатель нацсовета РПУ.

По данным эксперта, средняя стоимость готового жилья на первичном рынке Бучи составляет 650-900 долл./кв. м. А на окраинах Киева в строящихся домах - от 1 тыс. долл./кв. м.

Цены на аренду расти не будут

Для тех, кто не может себе позволить решить квартирный вопрос путем покупки жилья, остается его арендовать. Эти люди на сегодня и формируют спрос на данном рынке с той разницей, что до кризиса их львиную долю составляли офисные работники, а сейчас – арендующие в складчину.

«Если в докризисное время достаточно высокая активность была связана с тем, что огромное количество «белых воротничков» влияли на рынок аренды, то после сокращения штатов в компаниях эти люди ушли с рынка и вернулись в свои города. Теперь на рынок вышли «пары», которые снимают жилье в складчину. Сейчас на рынке аренды в основном те, кто вернулся в Киев, или те, кто не может решить жилищный вопрос путем покупки», - отметил А.Бондаренко.

За первые полгода стоимость аренды жилья в столице выросла незначительно - в пределах 5-6 долл. В частности, месячная аренда однокомнатной квартиры подорожала на 1,4% - до 354 долл., двухкомнатной – на 1,2% - до 499 долл., трехкомнатной – на 0,8% - до 614 долл.

По мнению экспертов, до конца года не стоит ожидать существенного роста цен в этом сегменте рынка. «Цены катастрофически расти не будут», - считает А.Бондаренко.

Сейчас самым большим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры с арендной платой 2,5-3,8 тыс. грн. в месяц.