Самый дорогой дом в Украине стоит $12 млн. Однако, по словам риелторов ведущих АН страны, на рынке элитной недвижимости давно существуют предложения на сумму, превышающую $15 млн.
Как правило, столь крупные сделки происходят на уровне, доступном только для целевой аудитории класса де-люкс и потому не имеют необходимости «светиться» в открытой продаже.
Мало кто еще не заметил, что на протяжении последних нескольких лет в Украине наблюдается стабильное расширение сектора элитной недвижимости. Это связано с тем, что в столице и в крупных городах Украины уже состоялась концентрация платежеспособного населения, имеющего потребность жить в домах, претендующих на элитность.
И нарастающий спрос обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня сподвигает застройщиков возводить эксклюзивное жилье по сверхвысокой стоимости.
Определить самую дорогую недвижимость элитного сектора становится все сложнее. Самые дорогие дома в Украине, как правило, не выставляются на сайтах риелторских агентств, не рекламируются в СМИ и, тем более, не попадают в листинги черных маклеров. Для продажи таких объектов вполне достаточно оповестить потенциальных покупателей и их доверенных лиц.
«В Украине существуют объекты загородной недвижимости стоимостью до $15 млн. Покупателями столь дорогой недвижимости зачастую являются элита украинского бизнеса, российские предприниматели и реже — иностранные бизнесмены. Поэтому очень большой процент таких дорогих сделок происходит на уровне личных связей без обращения к услугам риелторских компаний», - рассказал Андрей Гончаров, директор одного из АН.
У некоторых агентствах недвижимости для подобных сделок существуют специально разработанные планы продвижения, согласно которым информация о продаже таких домов размещается на носителях, доступных лишь для целевой покупательской аудитории.
«Продажа дорогих объектов недвижимости происходит путем интерактивных методов продаж. В таких случаях объект недвижимости, выставляемый собственником на продажу, предлагается «интерактивным покупателям», которыми, как правило, являются постоянные клиенты компании», - добавила генеральный директор агентства недвижимости Людмила Друзенко.
Согласно документу «Классификация коттеджных поселков», разработанного Комитетом по загородной недвижимости при Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), коттеджные поселки делятся на 5 классов:
Наиболее дорогими, по определению, являются домовладения в коттеджных поселках класса де-люкс. По словам аналитика Игоря Иволги, в Киевской области по ценовому показателю лидируют коттеджные поселки Обуховского направления, а именно:
Самые дорогие дома в черте Киева расположены в Печерском районе на территории Царского села, а также на улицах Тимирязевской, Мичурина, Зверинецкой и переулка Зверинецкого. Из прилегающих к центру районов по количеству нулей в цифрах предложений можно выделить Голосеевский район.
На сегодня самым дорогим домом принято считать особняк в Конча-Заспе, цена которого достигла $12 млн, но, по словам экспертов, существуют более дорогие предложения на рынке зогородной недвижимости.
Директор по маркетингу консалтинговой компании Владимир Степенко комментирует:
«Мы сталкивались с продажами домов до $8 млн, хотя на самом деле существуют более дорогие домовладени по Киевской области. На сегодняшний день для дома $12 млн — не предел. Например, в районе Киевского моря, где есть возможность обзавестись причалами для яхт, некоторые дома стоят намного выше $10 млн.
Речь идет о десятках гектарах земли и о тысячах квадратных метрах дома с налаженной инфраструктурой. Благоустройство внутреннего двора таких домов очень дорогое, с эксклюзивными растениями и уникальной тротуарной плиткой. В большинстве случаев обладатели такой дорогой недвижимости сами определяют столь высокую цену, прибегая к консультациям специалистов по оценке недвижимости лишь частично.
Хозяева дорогих объектов зачастую переоценивают их реальную рыночную стоимость, поэтому ждать покупателей иногда приходится очень долго. Дома стоимостью более 5 миллионов редко доходят до рынка, а вопросы их приобретения решаются в узких кругах».
По словам директора одного из АН Людмилы Бондаренко, сегодня на рынке элитной недвижимости существуют предложения стоимостью от $10 млн. К примеру, дороже этой суммы хотят за элитную усадьбу с выходом на залив Днепра в Конча-Заспе с площадью дома в 2900 кв. м и земельным участком в 1 га. Столь высокая стоимость дома обусловлена не только месторасположением, но и высоким качеством проектных и строительных работ: дом возведен на 380 сваях высотой 10 м.
Участок выходит на залив Днепра: общая протяженность береговой линии составляет 200 м. Кроме того, были проведены большие объемы работ по укреплению береговой линии. В доме 3 этажа, 28 комнат, 2 бассейна. К дому прилагается гараж, рассчитанный на 5 автомобилей.
В дизайне особняка использован колониальный стиль, который подходит как для торжественных приемов высокопоставленных господ, так и для комфортабельного отдыха. Кровельные конструкции дома выполнены из меди, а окна — из дерева и алюминия. На территории усадьбы расположена собственная электрическая подстанция мощностью 160 кВА.
Особенность этого дома состоит в полном отсутствии отделочных работ — покупателю предоставляется возможность включить фантазию и обустроить свое жилье по личным предпочтениям. Прилегающая к усадьбе территория также пуста — потенциальные владельцы дома могут воспользоваться услугами ландшафтных дизайнеров и обустроить сад по собственному вкусу.
Более чем в $10 млн оценивается и эксклюзивный особняк площадью 1120 кв. м, расположенный на Большой дамбе в Конча-Заспе. Все работы в нем завершены полностью: 3 этажа с 9-ю комнатами и 5-ю спальнями. Все спальные комнаты обустроены санузлами, почти в каждом из которых есть джакузи. Каждая из спален имеет и собственную гардеробную комнату.
Кроме того, в доме имеется каминный зал, кухня-столовая, кабинет, бассейн, сауна, спортзал, винный погреб, бильярдная с баром и комната для игры в покер. В каждом помещении неизменно присутствует плазменная панель, в том числе и в бассейне, с телевизором со специальной технологией против запотевания экрана.
Столь высокая стоимость дома обусловлена богатой внутренней отделкой и эксклюзивной мебелью. Антикварная мебель тщательно вырезана и частично массивна, но большинство элементов простые и светлые. Для британского колониального стиля, в котором выполнен этот особняк, характерно присутствие тропических аксессуаров, которые выделяются на фоне земляных приглушенных тонов.
На территории усадьбы расположены барбекю, летняя кухня, большой бассейн и дом для охраны, гараж на 2 автомобиля. Общая протяженность береговой линии составляет около 40 м. Кроме всего вышеперечисленного, высокая стоимость дома обусловлена также наличием собственного эллинга и причала для двух катеров.
В первую очередь на цену влияет месторасположениедома и земельного участка. Ландшафт, леса и водоемы вокруг должны в полной мере удовлетворять современным эстетическим запросам потенциальных покупателей дома.
Кроме того, всегда актуален вопрос экологического наполнения района: если недалеко размещены промышленные предприятия и заводы, дом никак уже не сможет претендовать на звание элитного. На престижность месторасположения влияет и исторический фактор. Как подтверждение этому, самые дорогие дома в черте города находятся именно в Печерском районе благодаря его исторической ценности.
Влияющие на механизм ценообразования факторы можно расположить в следующей последовательности:
Само собой разумеется, что самые дорогие земельные участки находятся в черте города. Частный коттедж в Киеве — весьма разумное решение для тех, кто хочет жить в собственном доме, но не желает тратить время на постоянные переезды из пригорода в город. И чем ближе недвижимость расположена к центру, тем дороже ее стоимость. В ряде районов столицы стоимость одной сотки уже превысила $200 тыс.
Столь высокая цена объясняется не только фактической приближенностью к центру города, но и острым дефицитом свободных участков под застройку и отличной инфраструктурой. Желая приобрести элитный дом в центре города, многим приходится ограничиваться площадью в 10 и даже 8 соток, а основная часть свободных участков Киева предлагается в его отдаленных районах: в дачных кооперативах или расположенных в черте города поселениях.
Еще недавно самая дорогая земля Киевской области находилась в Обуховском районе. Но на данный момент земельные участки дороже всего обходятся в Киево-Святошинском, несмотря на то, что с ценами на сами дома дела обстоят иначе. Цена одного квадратного метра дома в Обуховском районе опережает цену Киево-Святошинского в среднем на $77.
С одной стороны, это связано с дефицитом свободной земли в данном направлении, а с другой — с уменьшением качественного предложения. Хотя в каждом районе имеются свои исключения.
Например, по словам директора департамента инвестиций и кредитования одной из компаний Сергея Тютюнника, существуют эксклюзивные предложения по земельным участкам в Конча-Заспе, согласно которым предлагаемая земля площадью 50 соток не только входит в рекреационную зону, но и омывается водоемом с двух сторон. Стоимость такого земельного участка будет в полтора раза выше, чем стоимость аналогичных участков в данном районе.
По последним данным консалтинговой компании SV Development, по цене на землю лидирует Киево-Святошинский район, где средняя стоимость одной сотки составляет $10 095 (в Обуховском районе эта цифра — $7 915). При этом средняя стоимость одного квадратного метра дома в Обуховском районе составляет $2 038, а в Киево-Святошинском — $1 961.
Но, тем не менее, самая дорогая земля в Украине находится не в Киевском, а в Одесском регионе. По сведениям экспертов компании SV Development, наивысшая цена на землю — в Овидиопольском районе Одесской области, где ее средняя стоимость составляет $13 324 за сотку. На втором месте Ильичевск — $13 133 за сотку. Коминтерновский район занял третье место в позиции земельного ценообразования Одесского региона со средней стоимостью сотки $8 868.
В элитной Аркадии можно встретить предложения по $100 тыс. за сотку. Недалеко от Одессы, но далеко от моря земля предлагается по $5-15 тыс. за сотку, а наделы рядом с морем стоят от $10 тыс. за сотку. Таким образом, средняя цена на землю в Одесской области чуть ли не в полтора раза выше, чем средняя стоимость на землю в Киевском регионе.
Приобрести по-настоящему эксклюзивное элитное жилье сегодня стало возможным и на просторах Украины, причем элитная недвижимость Киева не только ничем не уступает по цене дорогой зарубежной недвижимости, но и пользуется не меньшим спросом.
Британское аналитическое риелторское агентство Globalpropertyguide не так давно опубликовало список самых дорогих городов планеты, согласно которому Киев занимает 21-е место по стоимости жилой недвижимости (со средней ценой в $4 152 за кв. м).
А по данным британской консалтинговой исследовательской компании Mercer Human Resource, столица Украины занимает 28-ю позицию в рейтинге 50 самых дорогих городов мира для иностранцев. Таким образом, элитная недвижимость не так далеко «ушла» от стандартов зарубежной элитной недвижимости и даже обогнала по стоимости такие города, как Берлин, Дубаи, Монреаль и Санкт-Петербург.