Недвижимость в Украине подешевеет?

Рынок недвижимости в Украине до сих пор не может прийти в себя после кризиса. Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилую недвижимость. Традиционно привлекательный для российских инвесторов Крым тоже не оправдывает ожиданий.

Если до глобального кризиса украинский рынок недвижимости развивался в определенной степени подобно российскому, так же стремительно росли цены, спрос постоянно поддерживался активным развитием кредитования, то сейчас ситуация в этих соседних странах разительно отличается.

Российский рынок медленно, но верно выздоравливает, а украинский преодолевает одно дно кризиса за другим.

«Первое дно кризиса на украинском рынке было зафиксировано в апреле 2009 года, второе - в апреле 2011, а третье мы наблюдаем в июле 2011 года», - говорит руководитель Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

По его словам, средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве сегодня составляет около 1775 долларов, т.е. на уровне лета 2006-го года. Но это все равно многовато, стоимость не соответствует ни уровню зарплат, ни требований потребителей, а также не выдерживает сравнения в соотношении цена-качество с многими другими европейскими странами.

Корректировка цен на жилую недвижимость в сторону уменьшения еще будет наблюдаться на протяжении как минимум ближайших года-полтора, прогнозирует Александр Рубанов. По мнению же президента Украинской гильдии риелторов Юрия Площанского, в городах-миллионниках цена еще может колебаться в направлении снижения на 2-2,5 процента, а в небольших городах она уже опустилась до реального уровня.

«Если, например, в Харькове сейчас средняя цена - 650-700 долларов за квадратный метр, то она уже останется такой, а если вырастет спрос, то будет только увеличиваться». В целом рынок недвижимости, по оценке Площанского, находится в стадии «депрессивной стабилизации», позитива добавляет определенное оживление строительства.

Между тем от покупки жилья украинцев продолжает сдерживать низкий уровень доходов, до сих пор недоступны для большинства населения цены и условия кредитования. От приобретения недвижимости в кредит отвлекают высокие процентные ставки, требование большого первого взноса и горький опыт.

Если учесть все банковские комиссии и сборы, то реальный показатель составляет сейчас около 20-22% годовых, что очень дорого, отмечает Александр Рубанов. Но даже если кредиты и станут доступнее, то люди уже не так массово и опрометчиво будут брать деньги в долг, как это было в 2006-2007, когда рынок был перегрет, соглашаются специалисты.

Некоторое оживление российского покупателя недвижимости могло бы составить выгоду и для Украины, например, в отношении Крыма, ведь до глобального кризиса большинство сделок покупки недвижимости на полуострове заключали именно россияне. Тогда 60-70 процентов сделок приходилось на российского покупателя. Сейчас этот показатель в лучшем случае составляет 5-10 процентов, говорит Александр Рубанов.

По его словам, потенциальных покупателей коммерческой недвижимости из России отпугивает налоговое давление, а если бы условия были более лояльными, то объем российских инвестиций в недвижимость Крыма был бы большим.

По мнению же вице-президента российской гильдии риэлторов, Константина Апрелева, главная причина сдержанности российских инвесторов - слишком высокие цены на крымскую недвижимость и нехватка инфраструктуры, поэтому, выбирая между предложениями полуострова и курортных регионов ряда других европейских стран, россиянам выгоднее выбирать последнее.

Если при прочих равных условиях сравнивать Крым и Болгарию, страны бывшей Югославии, Францию ​​или Италию, то ни цена, ни состояние инфраструктуры, не склоняют к выбору в пользу Украины, говорит Апрелев: «Например, в Болгарии, которая по инфраструктуре, характеристиками побережья и другим параметрам сопоставима с курортами Крыма, ныне можно купить квадратный метр за 700 евро, скажем, в коттедже площадью 120 метров, а в Крыму таких вариантов нет - цены значительно выше».

В целом после кризиса инвестиционная привлекательность всех международных рынков существенно снизилась, цены на недвижимость в некоторых странах ЕС упали, и теперь у покупателей есть больший выбор. Для сравнения: в Италии сегодня можно купить за две - две с половиной тысячи евро квадратный метр жилье бизнес-класса, в Крыму же цены на жилье бизнес-класса значительно выше, а инфраструктура оставляет желать лучшего, отмечает российский эксперт. Т.е. соотношение цена-качество в перспективе не способствует притоку иностранного капитала в украинские курортные зоны.