Что нам принесет 'консолидация земель'?

Власти разрабатывают нормы консолидации земель, которые должны определить право очередности выкупа земельных участков.

Таким образом, законодатели хотят сделать невозможным рейдерство и добиться рационального землепользования. Однако участники рынка не исключают, что сами по себе эти нормы могут послужить основой для коррупции.

Госкомзем разрабатывает законопроект "О консолидации земель". Этот документ должен четко определить приоритетность права выкупа земельных участков после внедрения в стране рынка земли. "Мы разработали проект закона ("О консолидации земель".— Ред.), чтобы исключить возможность рейдерства и злоупотреблений",— говорит министр аграрной политики и продовольствия Николай Присяжнюк.— В этом законе мы хотим предусмотреть возможные риски.

Разрывать технологию производства мы не позволим". Зафиксировать на законодательном уровне очередность права выкупа земли важно для дальнейшего цивилизованного функционирования рынка земли в стране, поскольку даже сейчас — при де-юре не работающем рынке земли — аграрии зачастую жалуются, что сторонние структуры выкупают участки посреди полей, делая дальнейшее хозяйствование нерациональным и затем скупая оставшиеся площади по бросовой цене. Также распространена скупка отдельных участков на границе/посреди больших землевладений с целью спекуляций при перепродаже реальному бизнесу.

Право первой ночи

Напомним, что, согласно проекту земельной реформы, право на покупку земли сельхозназначения после снятия моратория будут иметь физлица и государство в лице земельного агентства. Однако даже среди такого ограниченного количества потенциальных покупателей будет существовать градация.

Пока это ранжирование еще только разрабатывается. Исходя из текущих предложений, первоочередное право выкупа земли будет иметь арендатор — тот, кто обрабатывал наделы в последние годы, и у кого заключены договора аренды с пайщиками.

"Нам очень важно в ходе земельной реформы не разрушить ту систему договорных отношений, которая сложилась на рынке",— говорит Николай Присяжнюк. Затем право выкупа земли получает территориальная община, а в случае и ее отказа — государство в лице Земагентства. Участники рынка заявляют, что правоочередность выкупа земель нужно зафиксировать, исходя из логики бизнеса.

"Например, возле наших полей есть 100 га, кто будет их покупать? Нужно, чтобы на эти земли могли претендовать те, кто их обрабатывает, те, кто умеет это делать и делает эффективно, а не придерживали их в надежде, что она подорожает",— говорит глава компании "Нибулон" Алексей Вадатурский.

При этом фермеры отмечают, что если они не аккумулируют достаточно средств на покупку земли (а это вполне вероятно при невысоких ценах на зерно и перманентно вводимых государством ограничениях), то их первоочередное право на покупку ничего не значит. "Возможностей для покупки не создано: есть и юридические ограничения, и экономические",— говорит Максим Федорченко, директор ИРЦ "Реформирование земельных отношений в Украине".— У фермеров вымывают средства, а покупки за счет кредитов — маловероятны, учитывая высокие ставки. В таких условиях я не вижу, кто будет покупать".

Возможные риски

Несмотря на то, что нормы консолидации земель направлены на защиту интересов фермера, они могут быть истолкованы в прямо противоположном смысле. Потенциальные покупатели и продавцы будут вынуждены договариваться с лицами, имеющими первоочередное право выкупа земли и покупать у них отказ от своих исключительных прав на участок.

"Все зависит от ситуации: если надел находится в привлекательном месте, то фермеры будут договариваться с местными властями, чтобы государство на него не претендовало. Если же потенциальных покупателей нет и не предвидится, то, наоборот, они могут "стимулировать" интерес государства к конкретным землям, воздействуя на местных чиновников",— говорит Максим Федорченко.

При этом эксперты отмечают, что, согласно нынешней редакции законопроекта "О рынке земель", и без того дают земельным чиновникам "простор для маневра". "Госземагентство — орган лицензирования, он занимается подготовкой лецитаторов, землеоценщиков, он же ведает землей сельхозназначения, распоряжается и отчуждает ее. При таких исходных данных велика вероятность возникновения коррупции и того, что государство, пользуясь своим преимущественным правом, сможет формировать большие массивы земли в пользу заинтересованных лиц",— говорит Максим Федорченко.