Кто отвечает за стоимость недвижимости в Киеве?

В 2011 году на рынке недвижимости Киева никаких существенных перемен так и не произошло, сделок также мало, как и в 2010 году.

Цены продолжают снижаться. Попытка охарактеризовать настроение рынка в целом - будет невозможной без описания настроений каждой из групп его участников. Участники рынка на данный момент ведут себя по-разному, в зависимости от принадлежности к той или иной группе.

1. Чистые покупатели (покупатели с нуля).

Радуются и ликуют. Имея на руках и на депозитах в банках деньги на покупку жилья, вовсе не спешат покупать, полагая, что со временем цены на недвижимость просядут ещё ниже и можно будет купить ту же самую квартиру дешевле, чем сейчас. Или купить квартиру лучше (большей площади или с большим количеством комнат, в лучшем районе и доме).

В этой группе есть многочисленная подгруппа, которую можно обозначить как потенциальные покупатели. Этот вид участников рынка тоже радуется ценовым тенденциям, а также надеется, что когда-то наступит момент, когда цены просядут до такого уровня, что даже их скромных сбережений уже станет достаточно, чтобы быть участниками рынка и начать присматривать себе жильё с целью покупки.

2. Продавцы. В зависимости от мотива продажи, продавцов можно разделить на такие категории:

• а) выставившие свою квартиру на продажу с целью произвести разжимной обмен (продать свою квартиру, доложить денег и купить другую квартиру (или две квартиры). Эта категория участников рынка на данный момент одна из самых многочисленных. В целом, разжимные обменщики тоже радуются тотальному снижению цен на рынке. Но с одной оговоркой: они предпочитают подождать, пока цену снизят другие, а потом уже сами решаются немного сбавить цену.

Разжимные обменщики часто ходят на просмотры других квартир под видом покупателей и создают на рынке видимость интереса. Но пока они не продадут свою квартиру - денег на покупку просматриваемой квартиры от них не получить.

Среди разжимных обменщиков изредка встречаются владельцы, способные выполнить на рынке опережающий манёвр: вначале купить себе квартиру, которую они присмотрели. Подготовить её к проживанию, вселиться, а потом уже выставить на продажу свою старую квартиру. Это можно назвать разжимным обменом с опережением. Повторюсь, не у каждого продавца есть средства сначала выступить покупателем "с нуля", а потом уже продавать своё.

• б) выставившие свою квартиру (квартиры) на продажу с целью произвести сжимной обмен. То есть, после продажи своей квартиры, купить потом что-нибудь подешевле и получить разницу в стоимости живыми деньгами.

Категория эта малочисленна и ей снижение цен не особо выгодно. Люди редко добровольно идут на ухудшение своих жилищных условий, меняя, к примеру, трёхкомнатную квартиру на однокомнатную. Если, конечно, они не вынуждены производить такой обмен, т.к. попали в затруднительное финансовое положение по тем или иным причинам и другого выхода из него не находят.

На принудительности операций сжимного обмена настаивают также банкиры, которые предлагают в качестве законопроекта принять такие законы, по которым заёмщика, не способного выплачивать ипотеку, банк мог выселить в жильё дешевле, а разницей стоимости погасить кредит. (Пока такие операции заёмщик с согласия банка может пробовать сделать самостоятельно, т.е. продавать свой объект ипотеки сам). (Сейчас не всегда заёмщик идёт на это добровольно).

• в) чистые продавцы. С этой категорией участников рынка всё предельно ясно. Они очень недовольны дальнейшим снижением цен на недвижимость, но не все из них готовы идти на уступки, которые сегодня требует рынок, чтобы сделка могла состояться.

Многие из них жалеют, что не пошли на уступки в цене летом 2008-го года, когда цены на киевскую недвижимость были в своей самой верхней точке. Жадность сыграла с продавцами злую шутку, они не смогли вовремя выйти с рынка и держать деньги в руках до его обвала.

Среди чистых продавцов тоже есть несколько категорий. Есть собственники, которые получили квартиру в наследство и она им не нужна, т.к. своя есть. Случаются спекулянты, которые купили недвижимость в период роста с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Чистыми продавцами являются также и застройщики, продающие недавно построенное (а чаще - недостроенное) жильё. Все категории чистых продавцов хотят только одного: чтобы скорее уже прекратилось это ужасное снижение цен!

Мы рассмотрели участников рынка, которые заключают (или могут в перспективе заключить) сделки между собой. Теперь вкратце скажем о тех участниках рынка, которые им в этом помогают (ну, или пытаются помочь).

3. Риелторы.

Это группа участников, чьи задачи заключаются в том, чтобы продавец и покупатель в итоге пожали друг другу руки. Риелторы больше всего страдают от снижения количества сделок на рынке. Но малое количество сделок - на данном этапе весьма объективный процесс.

Было время, когда цены росли довольно продолжительно время, и вместе с ценами росло и количество операций с недвижимостью, поскольку это способствовало притоку денег на рынок - покупатели спешили купить.

Сейчас картина противоположная: покупатели заняли выжидательную позицию, поскольку цены падают весьма ощутимо, на 10-15% в год. Когда падение цен остановится, скорее всего, многие из покупателей почти одновременно выйдут на рынок, что послужит ему толчком. Но пока цены продолжают падать, и никто не берется прогнозировать, когда наступит "дно".

4. Банкиры.

Банки вышли на рынок недвижимости в период роста цен, исполнив роль разгонного механизма, иными словами "подлили масла в огонь". Сыграв роль катализатора удовлетворения желаний покупателей недвижимости, они в некоторой мере пресытили рынок. То есть, некоторые сделки, которые бы, может быть, созрели только сейчас, были произведены участниками рынка раньше, путём займа покупателем необходимой или недостающей суммы.

На данный момент банки кредитов под ипотеку практически не выдают. Пару десятков из приблизительно 170-ти банков Украины на бумаге декларируют выдачу ипотеки, и даже снижают ставки по ней. Однако на практике случаев купли-продажи квартир с привлечением заёмных средств ныне практически не происходит.

Время разбрасывать камни закончилось с наступлением мирового финансового кризиса, сейчас для банков наступило время собирать эти "камни" и отправлять их иностранным коммерческим банкам, у которых они одалживались. Дальнейшая судьба ипотечного вида помощи участникам рынка недвижимости - пока не ясна.

5. Государство.

Этот помощник, как правило, любит собирать и потом раздавать деньги, стараться быть заметным и быть на виду. Из положительных моментов деятельности государства можно отметить программу, по которой застройщики могут достраивать объекты с готовностью выше 70%. Без поддержки строители совсем бы уж сели на мель, а вместе с ними и многочисленные инвесторы, которые проплатили квартиры в новостройках чересчур наперед.

Декларативно, государство постоянно грозит населению дешёвым и доступным жильём. Конкретно называется цифра 5000 гривен за квадратный метр. Только пока непонятно одно: где будут строить такие дома? В Киеве свободных участков под застройку почти не осталось. Если оно будет строиться в киевской области - то привередливый покупатель потом ещё подумает, стоит ли оно того?

В 2012-м году государство планирует закончить выдачу жилья инвалидам великой отечественной войны! Это лишний раз подчёркивает, что надежду на получение жилья от государства не нужно терять никогда (даже по прошествию 67-ми лет с момента окончания войны, должны найтись получатели на эти льготные квартиры).

6. Московские пенсионеры.

Собственно, это потенциальные покупатели киевского жилья. Или международные сжимные обменщики. Ведь цены на недвижимость в Москве уже отыграли падение после кризиса, продолжают расти! В Москву стекаются огромные деньги со всей России.

Квартиры в московских новостройках расхватывают как горячие пирожки, только 6% квартир доживают непроданными до момента сдачи дома. 26% квартир москвичи инвестируют ещё на стадии котлована, а некоторый процент выкупают, может быть и раньше. Поэтому, продав сегодня одну квартиру в Москве, в Киеве можно купить 4 аналогичные квартиры!

Колоссальная выгода от такого сжимного обмена заставляет некоторых уроженцев Киева задуматься и принять решение в пользу столицы Украины, получив от переезда огромную материальную выгоду, не отягощая себя мыслями о дальнейшем снижении цен на киевские квартиры на 10% в год.

Трудно сказать, когда киевский рынок жилой недвижимости начнёт показывать признаки оживления. Его участники не очень торопятся, так как жизнь подорожала, вопросы недвижимости отошли на второй план. Ёмкость киевского рынка выросла до 3% от общего количества квартир столицы, но многие хозяева выставленных на продажу объектов ведут торги настолько пассивно, что им, наверное, вовсе и не обязательно меняться - рассчитывают на везение, что случится более выгодный для них вариант обмена.