Киевские 'хрущевки' превратят в высотные здания

В Киеве вновь заговорили о сносе "хрущевок". Начать планируют с микрорайона Нивки. Правда, жильцы об этом пока что не в курсе. Киев будут уплотнять ввысь. По предварительным расчетам на освободившуюся территорию можно будет поселить в 4 раза больше людей.

На прошлой неделе главный архитектор Киева Сергей Целовальник объявил, что снос "хрущевок" это не сказки, а реальность. Причем запуск проекта намечен на ближайшее время, поскольку появились инвесторы, которые готовы в это вкладывать свои кровные.

"Может быть, начнется на Нивках с улиц Туполева и Гречко. Сейчас мы занимаемся этим. Уже проработана схема отселения, но пока не могу о ней сказать — еще не утверждена. Если она получит подтверждение, значит, мы начнем реализовывать задуманное" - рассказал архитектор.

О том, что "хрущевки" нужно сносить говорят уже давно. Но сейчас вопрос, похоже, назрел явно. Проект существовал на бумаге лишь только потому, что не было инвестора, который согласился бы на месте пятиэтажки построить многоэтажный дом, а до этого позаботится о выселенных жильцах и каждому предложить лучшее жилье.

Владельцы "хрущевок" на Нивках о ноу-хау пока ничего не слышали. "Впервые слышу эту новость от вас. Я всю жизнь прожил в этой квартире, и съезжать из нее не стану ни за какие коврижки. Пенсионеров часто обманывают. Так что я наученный", - категорично заявил 72-летний Алексей Петрович.

А его соседка Инна Степановна на обмен согласна: "У меня двухкомнатная квартира, в которой кроме нас с мужем живет еще сын со своей супругой и двумя детьми. Если нам предложат большую жилплощадь, так, чтоб мы могли расселиться, я без раздумий соглашусь. Но буду торговаться".

Татьяне квартира в "хрущевке" осталась от родителей в наследство. "Здесь выросла я, растет моя дочь. Для меня эта квартира дорога как память. Это мой родной дом. Пусть он старый и в нем есть проблемы, но это проблема города – заниматься реконструкцией теплосетей, кровли и прочего. А сносить – это слишком категорично", - высказалась женщина.

Еще один житель "хрущевок", 30-летний Игорь, купил квартиру недавно. "Взял самую дешевую, на что хватило денег. Квартира убитая, дом то старый. Если будут предлагать квартиры в новых домах, соглашусь сразу – это же выгодно", - поделился парень.

Чиновники убеждены, что повышение комфортности проживания в микрорайонах с пятиэтажным устаревшим жилым фондом – важная градостроительная и социальная проблема. В Институте Урбанистики считают, что снос пятиэтажек с реновацией кварталов будет выгоднее и городу, и инвесторам и жильцам.

Не квартиры, а рухлядь

Зачем сносить? Ответ прост. Устаревшие серии – первые массовые серии жилых домов – строили в 1957—1972 годах. Половина этих зданий построены в панельных конструкциях. Именно панельные здания являются самыми ветхими, некомфортными и плохо поддающимися модернизации. В Киеве из 12 млн. кв. м физически и морально устаревшего жилья 4 млн. кв. м - 5-этажные дома индустриального строительства.

Согласно программе, которую разработал Институт Урбанистики, в Киеве подлежит снесению около 6,9 млн. кв.м жилищного фонда. При этом площадь потенциальной реконструкции составляет около 1500 га. На освобожденной территории можно будет разместить 30 млн. кв.м. нового фонда, это в 4 раза больше.

"Важен также тот факт, что вследствие расширения города массивы "пятиэтажек" оказались в срединной и в центральной части города, где стоимость земли особенно высока. Сложилась ситуация, когда градостроительная ценность этих территорий не отвечает качеству ее застройки.

Кроме того, за последние 10-15 лет у людей изменилось отношение к своему жилью, в том числе к его архитектурно-планировочным качествам. Им поневоле приходится мириться с низкими потолками, маленькими комнатами, кухнями и санузлами, в которых уже не помещается современное оборудование, - считают в институте, который разрабатывал проект.

Все это заставляет сомневаться в целесообразности реконструкции жилых домов первых массовых серий. Появился новый подход к проблеме, состоящий в реновации территорий. Он предполагает снос домов устаревших серий и застройку их новыми типами жилых домов на основе новой нормативной базы", - рассказал "КИЯНАМ" директор Института Урбанистики Генрих Фильваров.

Два пути

Первый – восстановление

Принятая в 1997 году Государственная программа "Реконструкция жилых зданий первых массовых серий", рассчитанная на период до 2010 года, была ориентирована на восстановление и сохранение существующего жилого фонда. Было детально обследовано техническое состояние пятиэтажного жилья Киева.

В среднем стоимость реконструкции и модернизации по расчетам должна была составить 53—77 % от стоимости нового строительства, комплексный капитальный ремонт – 33—43 %. Это представлялось выгодным.

Однако эту программу не удалось реализовать. Причинами неудачи, как сегодня видно, стало отсутствие законодательства, регламентирующего социальные вопросы при работе с устаревшим жильем и некоторые конструктивные особенности домов первых массовых серий, которые не позволяют существенно улучшить условия проживания в них людей. Но самое главное – непривлекательность реконструкции для инвесторов при отсутствии бюджетных средств.

Второй – снос

Другая концепция, предполагающая снос устаревшего фонда, была закреплена в государственной программе "Территория качественного жилья", принятой в 2005 году. В 2006 году был принят Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда".

В нем учтены опыт проектных разработок, возможности инвестиционного обеспечения реализации проектов, а также социальный аспект проблемы – юридические гарантии жителям домов, предназначенных для сноса, в получении жилья лучшего качества и большей площади.

Следующим этапом стала Городская программа комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, разработанная в 2008 году для Киева Институтом Урбанистики.

Для жильцов

Понятно, чтобы заинтересовать владельцев квартир съехать из домов, которые определены под снос, нужно предложить им вариант получше. Это учтено в программе. Причем лучшим образом. Семьям обещают предоставить жилплощадь размером в полтора раза больше.

Кроме того, гарантированное переселение жителей сносимых домов в новый жилой фонд будет производится по нормам жилищной обеспеченности в соответствии с решением Киевсовета - 27 кв.м/чел. Правда, все эти условия должны еще утвердить.

Механизм

Чтобы обеспечить интересы всех сторон, участвующих в процессе, в программе прописаны основные принципы комплексной реконструкции кварталов:

• реконструкция квартала или микрорайона в целом, с полным обеспечением инженерной и социальной инфраструктуры;
• первоочередное возведение стартовых жилых домов для переселения жильцов тех зданий, которые будут снесены и обязательное расселение всех жителей кварталов в пределах территории этого квартала;
• обеспечение жителей домов, которые сносятся, жильем с учетом принятых норм компенсации: количество комнат должно быть не меньше, чем было, общая площадь должна быть увеличена с коэффициентом до 1,5;
• создание дополнительного коммерческого жилого фонда в пределах территории реконструкции. Он подлежит продаже на рынке недвижимости и обеспечит инвестору компенсацию затрат и реализацию его коммерческих ожиданий.

Предусмотрено несколько подходов, в зависимости от типа жилого фонда, - продолжает директор Института Урбанистики. В некоторых случаях дома целесообразно сохранять, модернизировать, реконструировать. При этом всегда следует учитывать необходимость увеличения норм жилой площади на человека и расселения больших семей. При замене старых домов на новые следует придерживаться четкой временной и территориальной последовательности. При реализации Программы реновации до начала строительства должны быть сформированы и утверждены:

• адресные списки строительства жилых домов для отселения жителей из пятиэтажек и из непригодного для проживания жилого фонда, подлежащего сносу;
• перечень строительства объектов инженерной инфраструктуры для реализации программы жилого строительства;
• установлен регламент формирования компенсаций и порядок финансирования Программы, которые должны быть утверждены специальным решением Киевсовета на основании общественного обсуждения.

В программе выделены территории первоочередной реконструкции. В проектах, разработанных для каждого конкретного микрорайона, должны быть решены вопросы формирования нового жилого пространства: плотность жилого фонда, инсоляционный режим, состав и размещение объектов культурно-бытового обслуживания, инженерное обеспечение.

Финансирование

В случае бюджетного финансирования объем фондов нового объекта (жилого дома) на месте сносимого должен превышать объем сноса не менее чем в три раза (с учетом полуторной компенсации жилой площади жителям снесенного дома). Объем, оставшийся после компенсации (50 % от возведенного), направляется на коммерческую реализацию.

В случае бесприбыльного реинвестирования это позволит опережающее возведение жилого дома для расселения жителей следующего дома, предназначенного к сносу, причем с общей площадью в 1,5 раза больше предыдущего.

В случае инвестирования в программу частного капитала необходимо исходить из практики распределения построенного жилого фонда между инвестором и заказчиком (город или район). Как свидетельствует московский опыт, соотношение должно быть таким: как минимум 70 % должно передаваться инвестору для коммерческой реализации, а 30 % — заказчику. Опыт строительства в Киеве свидетельствует, что для привлечения частного инвестиционного капитала соотношение должно быть соответственно — 75 % и 25 %, или 80 % и 20 %.

В случае привлечения смешанного капитала необходимо проведение инвестиционных обоснований с учетом конкретного участия заказчика и инвестора в реализации программы и фактических градостроительных условий.

К слову, столичный градоначальник не берется вторить словам главного архитектора Киева. Глава КГГА Александр Попов считает, что в Киеве нет условий для реализации проекта реконструкции хрущевок в ближайшие 2 года.

"Сегодня в городе таких условий нет. Этот проект должен быть экономически выгоден. В том числе для инвесторов, которые будут в нем участвовать. А если мы его стопроцентно переведем на бюджет, то я могу объективно заверить, что это никогда не решит данной ситуации", - отметил Попов.

В то же время глава КГГА отметил, что более реальной датой начала реконструкции киевских хрущевок может стать 2013 год, в котором планируется восстановление тех объемов строительства жилья, которые отмечались в 2007 году, то есть в докризисный период.