Что будет с ценами на недвижимость?

Лето 2011 года, по мнению многих аналитиков в сфере недвижимости, должно было стать переломным этапом в ценовой ситуации на рынке Киева.

В частности, такой прогноз делал аналитик «Эрсте Банка» Виктор Стефанишин, полагая, что к этому моменту падение цен прекратится. В сентябре 2010-го экс-президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар предсказывал оживление рынка. Однако сегодня эксперты вынуждены корректировать свои прогнозы. Недвижимость в Киеве продолжает дешеветь. «Ценового дна» еще не видно.

«Прогнозы насчет 2012-го изменились, — признаются в компании SV Development. — Если раньше мы предполагали, что оживление наступит в середине следующего года, то теперь считаем, что 2012-й будет таким же, как и нынешний год. Уже сейчас понятно, что ипотека вряд ли возобновится, поскольку выгодных условий кредитования в долларах и евро не предвидится. Если ставки по кредитам снизятся до 16–17%, это будет чудо».

Глава Нацсовета риелторской палаты Украины Александр Бондаренко осенью 2010-го высказал мнение, что падение цен прекратится, когда стоимость жилья на столичном рынке опустится до $1150 за кв. м. На тот момент она составляла $1800–1900/кв. м. Сегодня на вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра — $1732, на первичном — $1598. Это итоги апреля, по данным SV Development. С такой динамикой «ценового дна» придется ждать еще, похоже, не один год. 

Аналитик рынка Сергей Костецкий констатирует: сегодня прослеживается две, казалось бы, противоположные тенденции. Средняя цена реальных сделок растет, а средняя цена предложения снижается. Но в итоге «побеждает» первая тенденция: «Если все усреднить, оказывается, что стоимость потихоньку все же снижается, хотя и менее чем на 1% в месяц». 

Рост средней цены реальных сделок эксперт объясняет исчезновением демпинговых предложений. «Если год назад можно было купить однокомнатную квартиру за $35 тыс., то сегодня — от $45 тыс. и выше, — говорит аналитик. — А поскольку большинство договоров заключаются именно в низшем ценовом сегменте (до $80 тыс.), получается, что средняя стоимость реальных сделок растет». 

Дорогое дешевеет, дешевое дорожает

Квартиры в сегменте от $40 тыс. до $60 тыс. за минувший год подорожали более чем на 10%, и в 2011-м тенденция сохраняется. А вот элитная недвижимость продолжает дешеветь более чем на 2% в месяц.

Статистика продаж по районам столицы также подтверждает наблюдение, что люди покупают в основном то, что подешевле. Наибольшее количество сделок фиксируется в Дарницком и Деснянском районах — 19% и 15% соответственно. В то время как на центральные, Подольский и Печерский, районы приходится всего 7% и 4% продаж. 
А вот вторую тенденцию (падение средней цены предложения) эксперты объясняют тем, что хозяева квартир, выставленных на продажу, из-за длительного отсутствия покупателей вынуждены понемногу снижать цены.

Так, по данным портала «Столичная недвижимость», за квартиры, которые впервые были выставлены на продажу в апреле, просили в среднем на 10,1% меньше, чем за квадратные метры в марте (средняя стоимость «свежих» предложений — $1966/кв. м).

Новостройки становятся популярны

Казалось бы, то, что цены в 2011-м хоть по отдельным сегментам, но пошли в рост, может свидетельствовать о некотором оживлении рынка. Да и число перекупщиков увеличилось с 8–10% до 15%. Но говорить о возрождении в сфере недвижимости не позволяет тот факт, что украинцы покупают жилье, по сравнению с прошлым годом, все меньше. Если за четыре месяца прошлого года в Киеве было продано 3035 квартир, то за аналогичный период 2011-го — всего 2567.

А вот на первичном рынке количество сделок растет. За январь–апрель 2010 года было продано всего 574 квартиры, тогда как за аналогичный период 2011-го — уже 795. Причем в апреле граждане приобрели 311 квартир — такого показателя не фиксировалось с декабря 2008-го! Люди стали больше доверять застройщикам, чем в начале кризиса, полагают эксперты. А базой для таких покупок служит трезвый расчет. 
Аналитики уверены, что деньги у людей есть, но они не готовы инвестировать сегодня в недвижимость. Индекс доходности рынка квартир, по данным портала Domik.net, стабильно держится на минусовой отметке.

Такая продолжительная спячка на рынке жилья, с одной стороны, радует тех, у кого не решен жилищный вопрос: чем дешевле квартиры, тем у людей больше шансов их купить. Однако с другой стороны, отсутствие движения капитала тормозит и сопутствующие рынки: стройматериалов, сантехники и т.д. А значит, пока ни о каком экономическом развитии Киева говорить не приходится.