В заложниках у доллара

Наблюдаемое с начала мая укрепление курса гривни привело к массовому расторжению договоров задатка на рынке недвижимости. Каждая вторая сделка оказалась проблемной, поскольку продавцы и покупатели не могут прийти к единому мнению относительно курса доллара.

Следствием нынешней неразберихи, скорее всего, станет отказ участников рынка недвижимости от привязки к нестабильной валюте.

Продавцы потерялись

Ревальвация гривни привела к неразберихе на киевском рынке недвижимости. Как сказал директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас, за последний месяц сорвалось до 70% сделок по продаже жилья.

«Договоры расторгаются даже после того, как покупатель внес задаток», — отмечает он. О схожей ситуации рассказывает и представитель агентства недвижимости «Ваш дом» Светлана Хоменко, по словам которой в мае количество сделок упало на 50% по сравнению с апрелем, а каждая вторая покупка квартиры является конфликтной.

По мнению г-на Бразаса, проблема заключается в том, что после падения курса доллара многие продавцы захотели получить оплату в национальной валюте в привязке к долларовому эквиваленту, но по прежнему курсу — 5,05 грн./$. «Большинство покупателей хранят сбережения в долларах и сдать их сейчас могут только по курсу 4,7 грн./$. Такая вилка не устроила тех, кто не захотел переплачивать», — говорят в АН «C.I.T.».

По данным аналитика агентства недвижимости Владимира Коломийко, после многократных переводов из гривни в доллар и обратно стоимость жилья значительно возрастает. «К примеру, если апартаменты предлагались по $100 тыс., то на этапе покупки из-за разницы курсов они дорожают до $105–106 тыс. Это не устраивало большинство покупателей, и они отказывались от них», — рассказывает Владимир Коломийко.

Специалисты утверждают, что на падение количества сделок влияет и то, что большинство продаж связаны с разменом квартиры. «Как правило, их владельцы сразу же приобретают другое жилье. Поэтому если одна сделка разрывается, то это ставит под сомнение несколько последующих»

Впрочем, различные сегменты рынка недвижимости по-разному отреагировали на валютные колебания. Больше всех пострадали обладатели хрущевок, спрос на которые за последние два месяца снизился на 15–20%. В результате они не рискуют повышать цены и вынуждены соглашаться на установленный Нацбанком курс, благодаря чему стоимость в гривневом эквиваленте упала на 5–7%.

К примеру, малогабаритная однокомнатная квартира общей площадью 28 кв. м (жилая — порядка 12 кв. м и кухня — 5 кв. м) на Борщаговке, Воскресенке и в Старой Дарнице стоит около $80 тыс. Двухкомнатная хрущевка общей площадью 40 кв. м в этих же районах, как и раньше, обходится покупателю в $120 тыс., однако в гривнях продавец получает значительно меньше.

Упал спрос и на элитное жилье, где стоимость квадратного метра стартует от $5 тыс. «Сейчас довольно сложно продать такую квартиру», — говорит Светлана Хоменко.

Генеральный директор АН «Альянс Брок» Андрей Сокур прогнозирует стабилизацию ситуации к концу июня. «Сейчас все чаще стали заключать договоры с приложениями, в которых покупатель указывает стоимость жилья в гривне. В ближайшие недели эта практика станет массовой», — рассказывает он. Светлана Хоменко из АН «Ваш дом» добавляет, что уже сейчас до 10% от предлагаемых квартир (порядка 10 тыс.) выставляется в гривнях или евро.

Цены не повышались и на строящееся жилье. Как сказал руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов, в среднем квартиры эконом-класса в мае в гривневом эквиваленте подешевели на 0,8%, бизнес-класса — на 1,3%, а премиум-категории — на 3,2%. Начальник управления инвестиций треста «Киевгорстрой-1» им. Загороднего» Тарас Зябкин сообщает, что спрос на их жилье за последний месяц не менялся, а стоимость и так была установлена в гривне.

Завидный аппетит

Уменьшение количества сделок практически не затронуло наиболее популярный сегмент однокомнатных квартир, что позволило их владельцам даже несколько поднять цены.

По словам Андрея Сокура, ходовыми являются «единички» в панельных домах площадью от 40 кв. м. «Если еще два месяца назад квартира на улице Драгоманова стоила $120 тыс., то сейчас подорожала до $135 тыс., а подобное жилье на Оболоне подскочило со $125 тыс. до $140 тыс. с учетом снижения курса доллара», — отмечает он.

Падение продаж не наблюдается и на «вторичной первичке». «Большинство наших клиентов хотят жить в новых домах, однако опасаются вкладывать средства в строительство на этапе котлована», — считают в «Альянс Броке». Самыми популярными в этой категории являются трехкомнатные квартиры, цены на которые выросли на 15–17%.

Если еще два-три месяца назад такое жилье в районе станции метро «Левобережная» обходилось покупателю в $230 тыс., то сейчас повысилось до $265 тыс. Чуть меньше — на 14–15% — подорожали «единички» площадью от 45 кв. м.

По мнению аналитиков, до начала осени ситуация не изменится. Помимо колебания курса доллара одной из главных причин снижения количества сделок является проблема с получением кредита. В апреле большинство украинских банков не прекращали рассмотрение документов заемщиков, однако реальных средств из-за дефицита ресурсов не выдавали.

Эта ситуация, по прогнозам экспертов, продлится как минимум до конца осени. В результате спрос может упасть и на пользующееся сейчас популярностью жилье, что, скорее всего, заставит его владельцев снизить цены.