Каждый собственник объекта недвижимости при закреплении за собой прав собственности, как того требует законодательство Украины, должен пройти определенный этап фиксации и учета такого объекта. Первый и последний шаг на сегодняшний день в этой процедуре необходимо сделать в органах Бюро технической инвентаризации (БТИ).
О том, что нужно знать при обращении в БТИ, а также о том, какие документы могут понадобиться при оформлении, в авторском материале для BIZ.liga.net рассказал специалист Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко.
Процесс оформления документов в БТИ начинается он с того, что собственник подает заявление как физическое лицо или составляет договор (если является юридическим лицом) на проведение технической инвентаризации своего объекта недвижимости.
Сама техническая инвентаризация недвижимости проводится на основании Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, от 24 мая в 2001 года N127. В частности, пункт 3.2 Инструкции предусматривает порядок проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.
Обмеру подлежат дома, хозяйственные здания и сооружения, предусмотренные в разделе 2 Инструкции. Здания временного характера (навесы, палатки, киоски, накрытия, летние души, теплицы, покрытые полиэтиленовой пленкой, и тому подобное) обмеряются и включаются в материалы инвентаризации. Это здания сборно-разборные, без фундамента, из недолговечного материала, сезонного использования (без утепления основных ограждающих конструкций).
Обнаруженные в установленном порядке самовольно построенные дома или пристройки к домам, хозяйственные здания (пристройки), торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи подлежат технической инвентаризации с включением их в плановые и другие материалы. В случае самовольного строительства на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценивающих материалов, которые выдают владельцам, на свободном от записей месте с лицевой стороны проставляют штампы установленного образца.
Во время проведения технической инвентаризации завершенного строительством объекта, возведенного на основании разрешения о предоставлении в собственность или пользование земельным участком и не принятого в эксплуатацию, надлежит провести сверку плана дома и плана участка с утвержденным проектом и планом земельного участка. В случае выявления расхождений на оригиналах и копиях инвентаризационных планов, на свободном месте с лицевой стороны следует указать возможные расхождения.
При выявлении самовольного строительства БТИ обязано сообщить об этом факте в органы местного самоуправления. Сообщения заполняются лицами, которые проводят инвентаризацию, подписываются ответственными должностными лицами БТИ. Книга учета обнаруженных случаев самовольного строительства и отклонений от утвержденных проектов ведется относительно каждого населенного пункта.
После получения БТИ решения местного органа государственной исполнительной власти относительно узаконения самовольного строительства в примечания ранее проставленных штампов вносится запись номера и дата этого решения. Указанные записи в технических паспортах скрепляются подписью руководителя и печатью бюро.
Наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи изготовленных материалов заказчику. Срок исполнения заказа на изготовления технической документации - до 30 дней. Также предусмотрено, что по ускоренной процедуре физические лица могут получить в течении трех дней а юридические - до 10.
После получения технической документации, собственник может зарегистрировать свое право в Реестре прав собственности. Эту функцию осуществляют также предприятия БТИ согласно Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. N 7/5 (далее — Временное положение). Это единственный документ, который хоть как-то регулирует процесс регистрации прав собственности на недвижимость. Таким образом, регистраторы БТИ, которые занимаются государственной регистрацией, руководствуются в первую очередь Временным положением.
В соответствии с пунктом 3.1 Временного положения, с момента принятия заявления от собственника или уполномоченного лица регистратор БТИ начинает его рассмотрение, а также рассмотрение документов, прилагаемых к такому заявлению.
Таким образом, регистратор как ответственное лицо имеет следующие полномочия:
При этом регистраторам запрещается трактовать право или самостоятельно вносить изменения в ведомости о заявленных правах.
Необходимо остановится также на таком документе, как Дополнение 2 к пункту 2.2. Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Ниже, указан перечень правоустанавливающих документов, которые необходимы для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество в органах БТИ и которые подаются вместе с соответствующим заявлением.
1. Договора, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, договоры о выделе в натуре доли недвижимого имущества, о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей частичной или общей совместной собственности.
Стоит отметить, что в перечень договоров входят также другие договора, в том числе и смешанные, которые предусматривают переход права собственности на недвижимость и, конечно, те, которые нотариально удостоверены, как того требует законодательство Украины (исключение составляют договора покупки ценных бумаг, инвестирования).
Некоторую особенность в заключении сделок имеют объекты, на жилой площади которых прописаны несовершеннолетние дети. В данном случае достаточно будет получить разрешение органа опеки и попечительства и подтвердить документально, что ребенок будет прописан на другой жилплощади.
Отдельно в этом разделе стоят договора, предусматривающие переход прав собственности, которые были заключены до 2004 года между юридическими лицами и могут быть нотариально не удостоверены. Более тщательно будут проверяться пункты договора, а регистратор потребует у собственника выдержки из реестров запрета на отчуждение и ареста недвижимости.
Что касается договоров инвестирования, покупки ценных бумаг (фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН)), то на основании таких документов предусмотрено оформление свидетельства о праве собственности. Также распространенной проблемой при заключении различных договоров, которые предусматривают переход права собственности, является неточная информация о метраже объекта, владельце, адресе. Перечисленные случаи будут лишь поводом для отказа в регистрации, поскольку предъявленные документы будут не соответствовать действительности (данным технической инвентаризации).
Также много хлопот может принести договор, заключенный на товарной бирже. Согласно Закону Украины "О товарной бирже", этот договор считается действующим и заключенным с момента регистрации и заключения такого договора на бирже, а в соответствии с Гражданским кодексом любая сделка относительно объектов недвижимости считается заключенной только после нотариального удостоверения такой сделки и внесения необходимой информации в реестр сделок.
2. Свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которые выдаются государственными и частными нотариусами.
3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами.
4. Свидетельства о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, выданные государственными и частными нотариусами.
5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на торгах, которые не прошли, выданные государственными и частными нотариусами.
6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и местными государственными администрациями. Стоить отметить, что в большинстве случаев документы на рассмотрение поступают в БТИ, которому делегированы полномочия по юридическому сопровождению или подготовке проекта решения сессии о признании права собственности, что в дальнейшем является основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. Также могут возникнуть проблемы по сбору документов, необходимых для получения свидетельств о праве собственности. В каждом населенном пункте орган местного самоуправления может по одному и тому же вопросу утверждать разный перечень документов и механизм дальнейшего действия.
Одна из распространенных проблем со свидетельствами о праве собственности - это замена существующего свидетельства в связи с расширением, реконструкцией объекта недвижимости или изменением названия юридического лица, фамилии, адреса, площади объекта. Казалось бы, простая задача — провести аннулирование старого и выдать новое свидетельство, но ситуация такова, что собственнику приходится тратить много времени, чтобы доказать представителям органов местного самоуправления, что они обязаны выдать новое, более правильное свидетельство.
7. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонд?
8. Свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.
9. Договора отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства. Это на сегодняшний день единственный вид договоров, которые предусматривают переход права собственности, но нотариально не удостоверяются, поскольку совершается принудительная продажа. В данном случае регистратор будет ожидать выписки из реестра запрета на отчуждение о снятии или отсутствии объекта недвижимости, который был отчужден на аукционе или бирже и находился до этого в налоговом залоге. Но тут могут быть некоторые проблемы.
Так, например, объект может числиться в реестре запрета на отчуждение у двух структур: у налоговой инспекции в залоге и в реестре запрета на отчуждение через исполнительную службу. Тут добросовестный покупатель может попасть в законодательную ловушку, поскольку, продав объект на торгах, одна структура снимет его с запрета и получит средства от продажи, а вторая — нет. И собственник такого приобретенного имущества еще долго будет ходить по судам, отменяя запрет на отчуждение, для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в Реестре прав собственности. Чтобы избежать таких неприятных ситуаций, необходимо получать полную и точную информацию об объекте продажи (кто является распределителем, одна или несколько структур) и о чистоте процесса отчуждения.
10. Решения судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность. Для быстрого, точного и правильного выполнения решения суда регистратором БТИ решения должны содержать перечисленные далее пункты. Это или признание права собственности (истец/ответчик), или установление факта собственности на недвижимость (только истец).
11. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда. Проблемный документ, поскольку большинство судей изымают само мировое соглашение и выдают одно постановление. В данном случае это кардинально неправильно, поскольку этот пункт четко определяет именно мировое соглашение, а к нему - постановление суда, которое подтверждает лишь факт соглашения.
12. Решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт принятия-передачи недвижимого имущества или перечень отмеченного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации.
Проблема в данном случае заключается в том, что правоустанавливающие документы, которые входят в этот перечень, не входят в перечень документов, которые подтверждают возникновение права собственности согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. N20/5. И если собственник такого объекта захочет провести официальную сделку, у него скорее всего таким путем (оформление и удостоверение сделки нотариусом) ничего не выйдет.
13. Дубликаты правоустанавливающих документов, выданные государственными и частными нотариусами, местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, органами приватизации, копии архивных документов, выданные государственными архивами. По данному пункту стоит сказать лишь одно, самое главное: необходимо, чтобы этот дубликат дали, чтобы ввели точную информацию и чтобы правильно удостоверили.
14. Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество общесоюзных творческих союзов бывшего СССР, которые выдаются Фондом государственного имущества.
15. Свидетельства о праве собственности, выданные Государственным управлением делами на жилые и нежилые объекты субъектам, которые принимают участие вместе с Государственным управлением делами в строительстве нового жилья.
Отдельно стоило бы упомянуть о проблеме с непродуманной процедурой регистрации прав пользования (иных имущественных прав) и регистрацией перехода прав собственности на объекты незавершенного строительства. Если в ближайшее время не будет откорректировано положение о регистрации таких прав, рынок недвижимости окажется в вакуумном тупике, из которого в условиях действующих последствий экономического кризиса не скоро выйдут участники рынка недвижимости.
Подводя итог, отмечу, что большинство проблем, которые возникают у добропорядочных собственников с регистрацией объектов недвижимости или с получением правоустанавливающих документов на такие объекты, имеют место в силу отсутствия четкого правого поля, которое бы регулировало все процедурные вопросы, связанные с объектами недвижимости.