Тенденции развития логистической недвижимости в Киеве и области

Несмотря на некоторые проблемы, связанные, в первую очередь с нестабильной политической ситуацией, в Украине и, в частности, в Киеве растут объемы производства, а также темпы розничной торговли.

Несмотря на некоторые проблемы, связанные, в первую очередь с нестабильной политической ситуацией, в Украине и, в частности, в Киеве растут объемы производства, а также темпы розничной торговли. В свою очередь, производимые товары необходимо где-то хранить. Кроме этого, в современной ситуации, когда фактор времени является одним из важнейших, большое значение имеет оперативный оборот продукции.

Этим объясняется растущая потребность в высококачественных складских комплексах. Современный логистический комплекс представляет собой не только помещение для хранения различных товаров, а довольно сложный механизм. Необходимо контролировать, чтобы товар был вовремя завезен на склад, размещен в соответствии с нормами и правилами и также в срок доставлен далее по назначению.

На сегодняшний день логистика включает в себя, помимо непосредственно складирования продукции, еще и грузоперевозки, страхование ответственности и охрану груза в пути, транспортные услуги, услуги по таможенному оформлению, ответственное хранение грузов, погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и комплектацию заказав, обработку товаров по специальным требованиям клиента, круглосуточную обработку грузов и многое другое.

Растущая популярность складских помещений классов «А» и «В» в частности связана с увеличением количества иностранных компаний, которым требуются качественные склады. Кроме этого и отечественные компании повышают эффективность своей работы, что требует высоких стандартов хранения, а широкий и качественный спектр услуг и характеристик, которые доступны в складских помещениях высокого класса, повышает продуктивность производства компаний.

Основными потребителями высококлассных логистических комплексов сегодня являются, в первую очередь, логистические компании, крупные FMCG компании, а также производители различной промышленной продукции. Большинство новых складских комплексов еще на этапе строительства передаются в управление логистическим компаниям, на открытый рынок выходят единицы.

По мнению специалистов, это объясняется тем, что производители товаров народного потребления заинтересованы в качественном хранении и обслуживании своих товаров, для чего обращаются к профессионалам в данном сегменте рынка недвижимости.

Как правило, клиенты таких компаний предпочитают отдавать на аутсорсинг 100% логистических услуг. Под аутсорсингом подразумевается делегирование внешнему исполнителю реализации задач компании, не связанных с основной деятельностью данной компании.

Что касается крупных торговых сетей, то они предпочитают строить собственные склады и обслуживать их самостоятельно. Это, прежде всего, касается компаний, торгующих продуктами питания, медикаментами, косметикой.

В последнее время большую популярность набирают специализированные складские комплексы, предоставляющие возможность создания специального температурного режима внутри помещения, а также предназначенные для хранения опасных грузов.

В целом, вакантность высококлассных логистических комплексов в Киеве и Киевской области стремится к нулю. Это связано с тем, что у нас все еще подавляющее большинство складов (порядка 80%, по данным Соцмарт) представляют собой металлические или железобетонные ангары, либо переоборудованные производственные помещения, а качественных складских комплексов всего несколько десятков.

В то же время спрос именно на высококлассные складские помещения значительно превышает предложение и продолжает расти. Такая ситуация сказывается, в первую очередь, на увеличении арендных ставок, ежегодный рост которых вот уже несколько лет не опускается ниже 20%. Однако, это не отпугивает потенциальных потребителей качественных складов, готовых платить аренду, значительно превышающую среднеевропейские показатели.

Также следует отметить, что если еще несколько лет назад одним из основных требований потенциальных потребителей складских помещений было размещение не далее, чем в 10 км от городской черты, то на сегодняшний день охотно рассматриваются предложения складов, расположенных в 30-40 км от Киева.

Важным требованием в таком случае является наличие удобной подъездной дороги, а также, по возможности, железнодорожной ветки. Наиболее популярными направлениями, исходя из данных, полученных в ходе исследования складской недвижимости, являются западное (Житомирская трасса), северо-западное (Варшавское шоссе), южное (Одесская трасса), а также московское направление, поскольку именно по этим трассам идет наибольший грузопоток.

Одной из причин увеличения расстояния, на котором появляются новые объекты, является и то, что для создания масштабного складского комплекса требуются земельные участки большой площади с благоприятным рельефом, которых в непосредственной близости от города практически не осталось. В такой ситуации застройщики вынуждены строить склады на значительном удалении от городской черты.

Как правило, большинство новых логистических комплексов имеют следующие технические характеристики: «паллетная» технология обработки и хранения грузов, шаг колонн 12х24 м, высота потолков в чистоте – 9,5-12,5 м, нагрузка на пол – 5-8 т/кв. м, ровные полы с антипылевым покрытием, 1 погрузочный док на 650–1000 кв. м, современные инженерные коммуникации и инфраструктура, спринклерная система пожаротушения, круглосуточная охрана по периметру комплекса и др.

Положительным фактором для успешного развития рынка складской недвижимости в Украине также является предоставление возможности нашей стране для проведения чемпионата Европы по футболу Евро-2012. Это должно стимулировать рост производства и товарооборот. В свою очередь потребуются большие мощности для перевозки и хранения товаров, что должно создать благоприятные условия для строительства новых объектов. Таким образом, только значительный рост объемов нового предложения сможет сократить дефицит качественных складских комплексов.