Количество проданных квартир растет, а цены падают

Завершился первый квартал этого года. Согласно докризисным законам жанра, закончился он на оптимистичной ноте весеннего оживления на рынке жилья, в марте на вторичном рынке столицы была продана 731 квартира, а в феврале — 658.

А второй весенний месяц обещает быть еще веселее — по крайней мере, первая декада апреля, по мнению ряда специалистов, вселяет такие надежды.

С другой стороны, если сравнивать с результатами прошлого года, то, наоборот, сделок за квартал стало меньше. Так, по данным SV Realty, с 1 января по 1 апреля 2011 года на вторичном рынке Киева было совершено 1794 сделки купли/продажи квартир, а по итогам 1 квартала 2010 года было продано 2120 квартир.

Впрочем, оценки и прогнозы в нашей стране — дело, скорее, врожденного оптимизма и пессимизма профессионалов, поскольку официальной статистики на рынке недвижимости как не было, так и нет. «Никто все равно не знает, как оно на самом деле в масштабах всего рынка, — говорит риелтор Сергей Палащенко. — О состоянии продаж можно судить в БТИ, когда встречаешь там коллег. Прямо, конечно, никто ничего не скажет, но по выражениям лиц многое понять можно. Вообще, коллеги настроены более оптимистично, чем раньше. О начале года говорили, что это было кошмарно. А сейчас, мол, ничего, можно работать».

Давит вниз

Как ни разнятся оценки текущего положения на рынке относительно основных факторов, работающих на его «разогрев» или «охлаждение», у специалистов наблюдается почти полное согласие. Когда говорят о помехах росту, среди «хитов» называют «подарки» для малого и среднего бизнеса, заложенные в Налоговом кодексе, и всю практику закручивания гаек и выкачивания денег из предпринимателей.

«Представители малого и среднего бизнеса были основными покупателями на наиболее массовых сегментах рынка жилья, — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Часто именно эти люди давали первоначальный толчок цепочкам сделок — после этого шла реакция, кто-то съезжался, кто-то разъезжался. Но сейчас они переживают очень тяжелые времена, им не до недвижимости. Если все будет продолжаться в том же духе, мы можем скоро получить снижение активности на рынке».

Свою негативную роль, считает Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, играет и постоянное повышение тарифов на электроэнергию и «коммуналку». Недвижимость становится все дороже содержать, поэтому и приобретать ее без крайней необходимости желающих все меньше и меньше. «Я думаю, что ценового дна мы еще не достигли, — говорит специалист. — Если ничего не менять, рынок будет «спускаться», пока все не развалится. Стремление собрать с людей денег любой ценой ни к чему хорошему не приведет».

Неприятным подарком для многих продавцов квартир стала норма Налогового кодекса, по которой, если правоустанавливающим документам на квартиру менее 3 лет, ее продажа облагается налогом в 5% от стоимости (дополнительно к госпошлине в 1%). «Мы с коллегами как-то прикидывали, — говорит Сергей Палащенко, — из десяти сделок шесть — как раз из категории «свежего» наследства».

Причем, если вы унаследовали и продаете часть квартиры, то, как разъясняют сейчас нотариусы, 5% надо платить не со своей доли, а со всей стоимости квартиры. По словам специалистов, эту норму имело смысл вводить до кризиса, чтобы как-то ограничить спекулятивные сделки. Сейчас же спекулятивных сделок нет, поскольку цены стоят на месте, и эта норма просто тормозит работу рынка.

Тянет вверх

Активизации способствует старая болезнь нашей экономики — отсутствие достойных путей для инвестирования денежных накоплений. «Это связано с недоверием к банковской системе, — утверждает гендиректор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур. — Во время банковского кризиса много было снято со счетов, часть вернули, часть осталась на руках. И ни на рынок ценных бумаг обыватель не понесет свои деньги, ни в золото не будет вкладывать, ни в драгоценные камни. Самым стабильным сегментом для вложения и сохранения средств в долгосрочной перспективе есть недвижимость».

Алексей Холмецкий обращает внимание на то, что в последнее время ставки банковских депозитов в валюте снизились до 7%, а то и меньше. «Если говорить о долгосрочных вложениях, — считает риелтор, — то недвижимость в итоге принесет больше». Другое дело, что таких лишних денег, которые хотелось бы инвестировать с дальним прицелом, у народа сегодня не так уж и много.

Строят за свои

Где наблюдается рост активности, так это на первичном рынке. В недостроенных домах за первый квартал продалось 484 квартиры (264 в марте, в феврале — 126), а в прошлом году за такой же период — 384 квартиры. По мнению ведущего специалиста SV Development Сергея Костецкого, это связано с тем, что люди отходят от «кризисного» шока и начинают возвращаться на рынок.

Важно, что сейчас застройщики цены особенно не «ломят», поскольку часто не зависят от конечного покупателя и его денег, строят за деньги инвестора или банковские кредиты. Ну а покупателей привлекают по ходу работ.

Покупатель в засаде

По наблюдениям специалистов, рыночная стратегия покупателей сегодня напоминает охотничьи повадки хищников засадного типа.

«Многие, кому не сильно «жмет», ждут каких-то выгодных вариантов, — рассказывает Михаил Полынцев. — Время от времени на рынке появляются квартиры по цене ниже рыночной, хотя их и немного». Вот тогда покупатель и «выскакивает из засады». Сколько таких «охотников» притаились с деньгами под подушкой, не сможет сказать никто. С одной стороны, эта тактика способствует снижению цен.

«Покупается самое дешевое, остальное ждет того момента, пока на него снизится цена. Поэтому цены медленно, но уверенно ползут вниз, — говорит Алексей Холмецкий. — К примеру, была цена в $55 тыс., глядишь — а уже хотят $54 тыс.». Самые дешевые сделки в марте, которые отмечали наши собеседники, — $35—$38 тыс. за 1-комнатные гостинки, хрущевки — под 40 тыс. «В Соцгороде, районе Ленинградской площади, можно было приобрести «двушку» за 54 тыс. — даже $53 тыс. можно выторговать», — говорит Алексей Холмецкий.

С другой стороны, по мнению Андрея Сокура, эти выжидающие в засаде покупатели могут сыграть и на повышение цен. Конечно, если в политике все будет стабильно, с экономикой тоже все более-менее в порядке, покупателям надоест ждать понижения цен, активность будет расти, а за ней и цены понемногу потянутся. «И если будет отслеживаться небольшое, но стабильное повышение цен, — говорит Андрей Сокур, — то многие из ожидающих покупателей, увидев эту картину, захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Чем спровоцируют ажиотаж, который, в свою очередь, вызовет прыжок цен». Специалист считает, что при таком сценарии можно ожидать скачка цен и на 40—60%.

Впрочем, наиболее вероятным представляется разделяемый большинством специалистов прогноз, что в течение ближайших месяцев цены будут оставаться стабильными. Это касается как вторичного, так и первичного рынков.

Рынок жилья: портрет в цитатах

«Мы видим определенное оживление на вторичном рынке — заявок стало больше процентов на 15. Сделки проходят активнее, поскольку ипотечное кредитование становится чуть доступнее. С другой стороны, хотя мы говорим о том, что ипотечный рынок начал работать, массового кредитования нет». Михаил Полынцев, аналитик АН «Новый адрес»

«Рынок стабилизировался, количество сделок где-то немного выросло, где-то снизилось — в целом, осталось примерно на том же месте». Сергей Костецкий, ведущий специалист компании SV Development

«По сравнению с февралем и предыдущими двумя годами, март был хороший. А первая неделя апреля — просто суперовая». Андрей Сокур, генеральный директор АН «Альянс Брок»

«Мы напрасно ожидали повышения активности. А раз активность низка, то и цены снижаются». Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины.

Житейские истории

«Сказала цену — и точка».

На Трехсвятительской, где регистрируют свои права собственности счастливые обладатели квадратных метров, мы познакомились с уже киевлянкой Светланой Р. Она принесла на регистрацию договор купли 1-комнатной квартиры.

«Вначале целилась на скромную однокомнатную квартиру за $53—54 тыс. Но риелторы каждый раз предлагали за такие деньги уж больно захудалые варианты. Комнатка 12—14 кв.м, кухня — 5 кв.м. Ну зачем мне такое? — вспоминает Светлана. — Тогда я решила не покупать ерунду, а подкопить еще денег. Благо, рынок стоит (что полгода, что сейчас цены одинаковы), можно было не торопиться с покупкой. Плюс к тому я главный бухгалтер.

Поэтому могла себе позволить откладывать каждый месяц по тысяче долларов. В итоге, за полгода накопила $6 тыс. и взяла еще на своей фирме беспроцентную ссуду в $10 тыс. Получилось 70 «штук». За эти деньги я могла уже рассчитывать на хорошую однокомнатную квартиру в новых домах. Пересмотрела несколько вариантов. Обращала внимание только на те, что сданы в эксплуатацию, а на руках у хозяев были документы.

В итоге понравилась мне «единичка» на Академгородке в 2-летнем доме от известной стройкомпании. Но хозяева за нее хотели $67 тыс., плюс надо было еще отстегнуть риелторам 5% от этой суммы, плюс нотариусу заплатить. Я тогда четко решила: одалживать больше не буду, и сказала: «Я готова купить эту квартиру хоть сегодня. Но на все про все у меня есть только $70 тыс.». Хозяева, увидев реального покупателя, скинули мне ровно столько, что я со всеми допплатежами уложилась в эту сумму».

«Ищите подрядчиков»

Владимир Г. также на днях зарегистрировал свою покупку 3-комнатной квартиры на Троещине. «Теперь у меня 90 квадратных метров счастья, которые обошлись мне всего в $90 тыс., — улыбается Владимир. — Причем дом введен в эксплуатацию, а квартира находится в состоянии «заезжай и живи».

Строители поклеили везде обои, положили линолеум, есть сантехника». На вопрос «как удалось отхватить такую квартиру за такие деньги?» Владимир ответил: «Просто надо искать подрядчиков. Им строительная фирма часто дает в обмен за работу 4—5 квартир, и они продают их всегда ниже среднерыночных цен.

Например, такую же квартиру, как у меня, риелторы на соседнем этаже продают за $110 тыс. Кстати, объявление от подрядчиков я нашел на обычном сайте по недвижимости. Просто надо постоянно держать руку на пульсе. С самого утра покупать газеты с объявлениями, сидеть на сайтах. Потому что такие предложения уходят буквально за несколько часов».