Из-за жадности владельцев страдает аренда фасадных помещений

Объявления «Сдается в аренду», месяцами висящие на некоторых помещениях с витринами в центре Киева, не означают, что на них совсем нет спроса.

Просто чаще всего владелец и потенциальный арендатор не могут сойтись в цене. А если и сходятся, то уже через 2-3 месяца рискуют расстаться навсегда – не каждая компания выдерживает ценовую нагрузку, которую на нее накладывают возможность работать «за стеклом» и ненасытность арендодателя.

Стоят на своем

Несмотря на то, что в центре столицы на фасадных первых этажах нередко висят объявления о сдаче помещений в аренду, найти оптимальный вариант непросто. Нормальных фасадных предложений по адекватной цене в Киеве найдется немного.

По его данным, сегодня стоимость аренды фасадных офисных помещений в Киеве стартует с 15 $ за кв. м (в центре – с $25 за кв. м), тогда как на обычные – с $7 за кв. м. Торговая недвижимость с уличными витринами обойдется в $20-250 за кв. м в месяц. В одном и том же здании фасадное помещение может обойтись на 50% дороже, чем аналогичный по качеству офис, имеющий отдельный выход, но расположенный во дворе, а в торговой недвижимости разница может достигать и 60-70%.

Как уточняет руководитель отдела коммерческой недвижимости NAI Pickard Олег Якуба, ставка аренды варьируется в диапазоне от $60 («относительный центр», CBD) до $300 («самый центр»: Майдан Незалежности, Крещатик) за кв. м, включая НДС, без коммунальных платежей.

Естественно, чем меньше помещение, тем выше арендная ставка в перерасчете на кв. м. как добавляет эксперт, на стоимость аренды влияет и срок договора, стабильность отношений, степень отделки (ремонт) и статус/бренд будущего съемщика. «Иногда арендодатель выбирает арендатора, который платит несколько меньшую арендную плату, однако имеет репутацию надежного клиента», - говорит он.

Руководитель отдела аренды АН Park Lane Максим Клименко добавляет, что на цену аренды влияет и предназначение помещения. «Кафе или ресторан требуют более тщательного подхода, нежели магазин — необходимы более высокие финансовые вложения в ремонт и дизайн интерьера, а также соблюдение профильных технических характеристик (например, наличие вытяжек, достаточное напряжения электросети и количество санузлов, как минимум 2 входа/выхода)», - объясняет риэлтор..

Смена явлений

Как раз по этой причине назначения помещений меняют редко – если съезжает один торговый оператор, на его месте обычно появляется новый, а один общепит меняют на другой. Кардинальное изменения назначения помещения происходит очень редко.

Но вот в целом ротация арендаторов происходит довольно часто – хотя некоторым магазинам или ресторанам удается удерживаться на своих местах и по 3-5 лет, в некоторых точках съемщики меняются 2-3 раза в год. Например, на ул. Б. Васильковской, 56 за последние полтора года успели побывать и ночной клуб, и магазин органической косметики, и салон меховых изделий, а сегодня там производится ремонт под нового арендатора.

По наблюдениям О. Яцубы, часто меняются вывески в секторе ул.Крещатик №40/1-№52 и от №17 до пересечения с ул. Городецкого. «В начальных номерах по Бульвару Леси Украинки есть ряд торговых помещений, в которых часто меняются арендаторы. И вроде близко к центру города, и шикарные витринные окна, и вроде все отлично, но полное отсутствие парковки сводит на нет все старания арендатора по организации торговли, и как результат – расторжение договора», - приводит свой пример исполнительный директор консалтинговой компании Real Estate Solutions Андрей Борщ.

Впрочем, в большинстве случаев, главной причиной разрыва договоров со стороны арендатора является изначально неподходящая арендная плата. Он объясняет, что в бизнес-плане расходы на аренду просчитываются, но проверить, может ли доход от наличия большой витрины покрыть или хотя бы сравняться с ежемесячными затратами, можно лишь на практике.

Ситуация, по словам эксперта, становится понятной спустя пару месяцев, и если расходы существенно превышают доходы, съемщику оказывается выгодней разорвать договор и выплатить неустойку. Как правило, штрафные санкции налагаются в размере месячной арендной платы, реже арендатору приходится платить до тех пор, пока владелец не найдет нового клиента (обычно в пределах 1-2 месяцев). Плюс если арендатор сделала ремонт под себя, а затем съезжает до окончания действия договора, в качестве неустойки может быть предусмотрено возвращения помещения в первоначальный вид.

По словам М. Клименко, обычно бюджеты просчитываются на срок от года – двух, а если арендаторы некоторых помещений в центре меняются чаще, причиной является переоценка рынка, и своих возможностей и перспектив в целом. «Как правило, наиболее быстро заканчиваются договора аренды у компаний, владельцы которых только начинают свою хозяйственную деятельность», - уточняет он.

На волне популярности

Как и прежде, наибольшим спросом фасадные помещения, особенно в центре, пользуются наибольшим спросом среди ритейлеров – в основном это продавцы одежды, обуви, ювелирных украшений, косметики и парфюмерии, а также аптеки. На втором месте по популярности – заведения общепита, начиная от фастфудов и небольших бюджетных кафе до полноценных ресторанов.

Офисы и представительства компаний реже всего оказываются в помещениях с витринными окнами. Но, как сообщает О. Якуба, сегодня можно говорить об усилении спроса на фасадные помещения, пригодные под организацию банковской деятельности. Ряд финучреждений (Citibank, Bank of Cyprus, «Сбербанк России») интенсивно развивают свои сети, и удачное фасадное месторасположение их отделений является важным фактором. «Что касается продовольственных магазинов, то они в центре города в дефиците.

Правда, этот дефицит не подкреплен экономически. На данный момент продовольственные операторы в центре Киева не могут платить арендные ставки, как галерейные магазины, поэтому они и развиваются преимущественно в спальных районах», - говорит эксперт.

Также, по словам О. Якубы, востребованы помещения под пабы и рестораны площадью 400-650 кв. м вблизи НСК «Олимпийский». «Это свидетельствует о нацеленности операторов общепитов максимизировать свою прибыль в период проведения Евро-2012», - говорит он. Впрочем, речь идет скорее о ротации операторов, чем о появлении новых «съедобных» локаций – например, вместо пивного бара на Б. Васильковской появился японский ресторан, чуть дальше – средней категории ресторанчик вместо кофейни, а место одного фастфуда занял другой.

По наблюдениям М. Клименко, в последнее время спрос на фасадные помещения в центре Киева повышается со стороны операторов торгово-промышленной группы товаров (обувь, одежда, автомобили), а также компаний, занимающихся ресторанным бизнесом. «В свою очередь на окраинах города большой интерес проявляют сети крупных компаний, такие как банки, страховые компании, аптеки, продуктовые магазины и супермаркеты», - уточняет он.

И все же некоторые операторы, особенно работающие в торговле (гастрономы, супермаркеты, реже одежда), все чаще изначально ищут помещения не в центре города, а в приближенных к нему районах или даже в спальных массивах (таких, как Оболонь). Там их устраивает и цена аренды, и хорошая транспортная доступность, и активный пассажиропоток.