Сколько стоит недвижимость в горячих точках мира?

Сегодня дорожает Азия, а США и многие страны Европы дешевеют. Однако говорить о будущих трендах очень сложно: мир вступил в полосу политической нестабильности и экологических катаклизмов

Восстановление мирового рынка жилья в 2010 году застопорилось. Согласно данным портала Globalpropertyguide.com, только в 15 из 36 стран, где ведется мониторинг, цены выросли. Неожиданным лидером стала Латвия — +19% за год.

Секрет латышского чуда прост: в 2009 году жилье здесь подешевело вдвое, так что в прошлом году цены лишь немного отыграли после катастрофического снижения. Удорожание недвижимости во многом связано и с иностранными инвесторами. Скандинавы активно скупают за копейки стрессовые активы.

Опять начали инвестировать в Латвию русские: латыши приманили их возможностью получения вида на жительство на пять лет после покупки жилой недвижимости на 70 тыс. евро. Прекрасной рекламой Латвии стала история о подаче заявления на вид на жительство Лужковым. Русские благодаря этой новости узнали о новых латышских правилах, в результате количество звонков в латышских бюро недвижимости выросло многократно.

В 2010 году жилье дорожало в скандинавских странах, Германии и Франции. Неожиданно резко взлетели цены в Париже — на 18%. Средняя стоимость квадратного метра в Берлине поднялась за год на 7,9% и составила 1739 евро; в центре города «квадрат» подорожал на 21%, до 2599 евро. Впрочем, несмотря на бурный рост цен, Берлин остается одной из самых дешевых столиц Западной Европы.

В числе лидеров по удорожанию жилья за 2010 год — Сингапур (+13,6%), Тайвань (9,7%), Япония (в Токио цены выросли на 5%). Потихоньку продолжает дорожать жилье в Китае. Правительство этой страны приняло ряд мер для охлаждения рынка, и в 2011 году они наконец-то дали эффект — слишком быстрый рост цен остановлен. По данным Национального бюро статистики Китая, за 2010 год цены в Пекине поднялись на 6,8%, в Шанхае — на 2,3%.

Рост стоимости жилья в Азиатско-Тихоокеанском регионе — пожалуй, главный сегодняшний тренд мирового рынка. Он отражает смещение центра экономического развития из США и Европы в Азию. На это смещение и его связь с ценами на недвижимость обратил внимание на мартовской выставке MIPIM известный экономист Нуриэль Рубини. Cамой дорогой жилой улицей мира по итогам 2010 года стала Северн-роуд в Гонконге. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 57 тыс. евро: подорожание за год составило 9%.

Европа дешевеет

Зоной удешевления недвижимости стала в прошлом году вся Восточная Европа. Лидеры в снижении цен — Ирландия (11%), Греция (9,8%), Болгария (9,5%), Литва (7%), Венгрия (7%) и Испания (6%). За исключением Греции все эти страны были лидерами падения и в 2009 году: тогда, например, болгарские квартиры подешевели на треть. В разворот этого тренда верится с трудом: национальные экономики этих стран испытывают большие проблемы.

Уже пятый год дешевеет жилье в США — несмотря на массированные вливания госсредств в этот сектор и постоянное заверения, что еще чуть-чуть, и рынок пойдет на поправку. Согласно индексу S&P Case-Shiller, за год американская жилая недвижимость подешевела еще на 5%. По данным агентства Zillow, общая стоимость жилья США уменьшилась в 2009 году на 1 трлн долларов, а в 2010-м — на 1,7 трлн долларов.

Плохо обстоят дела и с ипотекой. В 2010 году банки США изъяли у несостоятельных должников рекордное количество ипотечного жилья — 1,05 млн объектов недвижимости. По данным компании RealtyTrac, предыдущий рекорд был установлен в 2009 году, когда было изъято 918 тыс. объектов.

Кроме того, за год почти 2,9 млн американцев получили уведомления от кредиторов о грядущем изъятии жилья в счет долгов, о продаже недвижимости с аукциона или о переходе права собственности на домовладение к кредитору. Главной причиной увеличения объема ипотечной задолженности и большого количества ипотечных банкротств эксперты называют высокий уровень безработицы в стране, которая находится на уровне 10%.

Сыграло свою роль и то, что из-за постоянного падения цен многие должники попали в положение «под водой», когда их недвижимость стала стоить меньше взятого кредита. Общие долги домохозяйств США (включая кредитные карты и ипотеку), по данным ФРС, составили астрономическую сумму — 13,4 трлн долларов.

Первые результаты 2011 года не добавили американцам оптимизма. В феврале число новостроек упало на 22%, а количество разрешений на строительство снизилось на 8,2%. Односемейных домов построили на 30% меньше, чем год назад. В пересчете на душу населения все эти данные являются историческими минимумами.

Новые времена, новые риски

Долгое время инвестиции в зарубежную недвижимость были уделом немногих. Но с 2000 года все изменилось. Глобализация накрыла и консервативную сферу недвижимости. Инвестировать стали все, включая домохозяек и пенсионеров. Скупались домики и квартиры в Таиланде и Португалии, Черногории и Испании. Инвестировать было легко: цены росли по всей планете. Каждый год для инвесторов открывался новый Клондайк, сулящий невероятный рост цен на недвижимость: Арабские Эмираты, Болгария и так далее.

«Как бы заработать побольше?» — такой вопрос стоял перед частными инвесторами. Последние три года не только избавили инвесторов от эйфории, но и поставили принципиально новые вопросы. Как вытащить деньги из зарубежной недвижимости? В какие страны нельзя инвестировать в ближайшие десять лет? Каковы новые риски?
Риск, о котором никто не задумывался до кризиса, — ликвидность рынков недвижимости.

А если проще — кто будет конечным покупателем или арендатором недвижимости? Легко ли продать недвижимость? Этот риск отчетливо проявился в Дубае. Большинство покупателей местного жилья рассуждало так: куплю дешево на стадии котлована и потом перепродам по окончании строительства. Но «неожиданно» оказалось, что количество инвесторов-спекулянтов много больше числа конечных пользователей. В острой фазе мирового кризиса стоимость дубайского жилья снизилась на 65%.

В случае Дубая показателен и другой риск — назовем его «иностранцы в исламской стране». Многие годы инвесторы покупали там строящуюся недвижимость при очень слабом уровне законодательства. «Шейх лично гарантирует. Власти заинтересованы в притоке инвестиций в страну», — убеждали девелоперы. Покупатели, зачарованные большими прибылями, верили на слово. С началом кризиса стройки встали, но инвесторов под угрозой отъема прав на недвижимость заставляют платить по графику, а перепродажу квартир временно запретили. Покупатели оказались в бесправном положении: они могут судиться, но шансов на победу не много.

Новая зона риска — Египет.

Да, цены в новостройках здесь очень низкие. Квартиру можно купить за 10 тыс. долларов, а квадратный метр может стоить менее 400 долларов. В Египте последние годы иностранные инвесторы активно покупали дешевое строящееся жилье: в частности, только в районе Хургады русские приобрели более 18 тыс. объектов недвижимости. Но насколько привлекательна эта недвижимость сегодня? В стране несколько недель были беспорядки, люди грабили магазины и виллы. Самолеты из России в Египет не летают. Сколько стоит недвижимость в горячей точке?

Горячей зоной, похоже, стала вся Северная Африка. В Ливии война только начинается. Как широко она распространится? Ливия — один из крупнейших экспортеров нефти: не будет ли нанесен ущерб экологии Средиземного моря? Можно смело предположить, что в странах Северной Африки в ближайшие годы частных инвесторов на рынке недвижимости не будет.

Япония не будет пользоваться спросом

В другой части света — Япония, где прошли землетрясения и есть опасность большой катастрофы на ядерной станции «Фукусима». Иностранные инвесторы мало покупали недвижимость в Японии, с начала 1990-х в этой стране собственность дешевела или стагнировала. Но теперь и вовсе очевидно: инвестировать надо как можно дальше от неспокойных островов. Этот риск можно назвать экологическим, и его важность будет в ближайшие годы увеличиваться.

Частным инвесторам в недвижимость теперь надо учитывать массу факторов, причем не только политических или экологических. Есть факторы демографии: как быстро будет происходить арабизация Франции? Какой будет эта страна, если рождаемость в арабских семьях намного выше, чем в семьях коренных французов? Есть факторы геоклиматические. Если подъем Мирового океана ускорится, то какие территории окажутся затопленными? Кстати, часть англичан инвестирует за рубежом, в числе прочего, и по этой причине. Наконец, есть факторы экономические.

Если кризис будет усиливаться, какие страны пострадают сильнее всего и где возрастет социальное напряжение? Если нефть станет быстро дорожать из-за истощения месторождений и локальных конфликтов, то насколько подорожают авиаперелеты и снизятся турпотоки? Словом, нестабильность на планете такова, что четко предсказать, в каких районах мира недвижимость будет дорожать и где стоит покупать иностранцу, практически невозможно.