Может ли закон препятствовать собственнику продать недвижимость?

Представьте себе ситуацию: у Вас есть здание, и Вы хотите его продать. Право собственности на здание оформлено должным образом, а покупатель готов платить и только ждет той минуты, когда сможет подписать платежное поручение об оплате цены.

Есть лишь один маленький нюанс: здание Ваше, а земля под этим зданием принадлежит не Вам и даже прав аренды на нее нет (как оказывается, такие случаи не так уж и редки). Как Вы думаете, сможете ли Вы продать свой актив? Ответ может быть не так прост, как кажется на первый взгляд.

В украинском праве действует принцип, который можно назвать так – «земля следует за зданием» (1). Это значит, что если продается здание, то к покупателю переходят те права на землю, которые были у продавца. Если продавец здания был собственником земли под зданием, то к покупателю переходит право собственности и на землю. С другой стороны, если продавец здания арендовал землю под зданием, то покупателю переходит право аренды (2).

В договоре купли-продажи здания обязательно должен быть указан кадастровый номер и площадь участка, на который переходят права покупателю здания. Если, продавец здания прав на землю не имеет, то на практике нотариусу будет достаточно сведений об участке из земельного кадастра (3). В таких случаях, в договоре купли-продажи делается оговорка о том, что покупатель здания не приобретает прав на землю.

Однако на практике может также случиться, что земельному участку еще не присвоен кадастровый номер (недостатки переходного периода формирования прозрачных земельных отношений). В этом случае собственник здания, не имея прав на землю, не сможет обратиться местный орган Госкомзема за присвоением участку кадастрового номера. Таким образом, прежде чем продавать (или иным образом отчуждать) здание, его собственнику придется получить права на земельный участок (4).

Другим вариантом реализации указанного выше правила, может быть переход прав не на весь участок, а только на его часть. А именно ту часть, на которой непосредственно расположено продаваемое здание (такая возможность допускается законом). Например, если на большом участке расположен объект, имеющий коммерческое значение. Продав часть участка со зданием, собственник получит средства для развития (эксплуатации) оставшейся части земли.

При реализации этого сценария полезным будет иметь в виду, что продать часть большого участка со зданием можно будет только после выделения этой части в натуре и оформления отдельного акта о праве собственности. Кроме того, выделяя участок со зданием из большого массива, надо учесть и то, что новому собственнику может понадобиться подъезд, прокладка коммуникаций и т.д. В такой ситуации продавцу может понадобиться заключить с покупателем соглашение о сервитуте.

Из всего сказанного можно сделать вывод о том, что было бы некорректно говорить, что закон может запрещать собственнику распорядиться своей недвижимостью. Однако на практике нередко может сложиться ситуация, когда практически продать объект может быть невозможно без продолжительной (и недешевой) подготовки.

Это дополнительный повод для собственников внимательнее оценить свою недвижимость с точки зрения ее «продаваемости» (ликвидности). Кроме того, это повод покупателям зданий более внимательно изучить юридический статус земельного участка, на котором это здание расположено.

1. Это правило закреплено в ст. 120 Земельного кодекса Украины и ст. 377 Гражданского кодекса Украины;
2. Права на землю переходят, конечно же, не автоматически, а требуют оформления;
3. Такие сведения можно получить в виде извлечения из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра;
4. Приватизация, выкуп или аренда (в зависимости от места нахождения участка или юридического статуса собственника здания).