Какое будущее ожидает загородную недвижимость в Украине?

Сегодня вкусы покупателя загородной недвижимости смещены в сторону качества. По прогнозам экспертов, на рынок будут выходить только проекты с продуманной концепцией, нацеленные на удовлетворение все возрастающих требований. Так ли это?

Обратный процесс

Ничего удивительного в том, что весь 2010 г. дома в организованных коттеджных городках не пользовались широким спросом. Как констатирует Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», рынок недвижимости «валился» как карточный домик, при этом провоцируя снижение цен.

«Застройщикам невыгодно замораживать строительство, и как результат – на рынок выходит все больше объектов недвижимости», – рассказывает он. В частности, по наблюдениям компании «РеалЭкспо», в начале 2010 г. в Киевской области средняя стоимость составляла $1446 за кв. м, а по состоянию на конец февраля 2011 года стоимость снизилась до $1273 за кв. м. Таким образом, годовое снижение составило 11,97%.

Если рассматривать рынок посегментно, то, по данным консалтинговой компании Knight Frank, снижение цен было ощутимо в сегментах «бизнес» – на 16,9% – и «эконом» – на 5,9% ($986 за кв. м). Наиболее стабильным оказался сегмент элитных коттеджных городков. Несмотря на незначительные колебания средней цены в течение года, рост составил 1%.

«Спрос на коттеджи по сравнению с 2010 г. не изменился. Процветание коттеджного рынка напрямую зависит от благосостояния граждан и ипотечного кредитования», – рассказывает Анатолий Шахновский, генеральный директор инвестиционно девелоперской компании «Каскад».

Очевидно, что внимание к коттеджному сегменту минимально, тем не менее оно все же есть. По мнению экспертов, спрос на рынке загородной недвижимости зависит от погоды за окном в буквальном смысле.

Так, самым высоким, согласно оценке эксперта, спрос был в октябре – ноябре. В связи с праздниками понизился в январе и снова восстанавливается сегодня.

Требования растут

В настоящее время рынок загородной недвижимости переживает трансформацию, поскольку покупательские предпочтения качественно меняются. Требования клиентов к загородной недвижимости стали жестче и конкретнее: спросом пользуются только ликвидные объекты с качественным расположением и ценой ниже среднерыночной.

Помимо этого, значимыми для покупателей становятся такие факторы, как экология и качество строительства. «Кроме того, – отмечает Наталья Шевченко, начальник отдела продаж коттеджного городка «Солнечный Луч», – если дом в поселке, то обязательна инфраструктура, если нет, то важны направление и район в целях близости той же инфраструктуры». Также ценится удобное месторасположение. В первую очередь раскупаются домовладения в непосредственной близости к городу.

Меняются потребительские предпочтения и относительно площади коттеджей – интерес смещается от больших площадей к меньшим. Так, потенциальные инвесторы предпочитают дома средних метражей – 200–350 кв. м. Максимальный размер площади, который интересует покупателей – 800 кв. м. Коттеджи свыше 1000 кв. м стали абсолютно неликвидны.

Модерн и hi tech больше не в моде

В вопросе выбора типа материалов для строительства загородного жилья потребители сегодня не ограничены дизайнерскими возможностями и имеют широкий выбор – кирпич, пенобетон, дерево, сэндвич панели, комбинирование типовых материалов с декоративными элементами из стекла, пластмасс, лепки и т. п.

Однако наиболее востребованными сегодня являются дома из кирпича, которым отдают предпочтение 59% клиентов. Кирпич – исторически традиционный материал в строительстве. К тому же новые строительные материалы и технологии, которые сегодня активно развиваются, малоизвестны большинству потребителей, что склоняет их к использованию хорошо знакомого и проверенного веками кирпича.

Кроме этого, высокий спрос на дома из кирпича и других природных материалов вызван популярностью современных стилей классика и шале в строительстве загородного жилья. В совокупности на долю этих архитектурных стилей, согласно оценке Я. Чапко, приходится 77% спроса.

Постепенно теряют свою привлекательность в загородном строительстве стили модерн и hi tech. Сегодня они пользуются спросом только у 23% потребителей. Для покупателя сегодня более актуальны гармоничность и простота архитектурных форм, создающих комфортную и уютную домашнюю атмосферу.

Все подряд?

За прошлый год основной тенденцией в сегменте коттеджных городков стал рост предложений участков без подряда. Поскольку спрос переместился в экономичный сегмент, соответственно усилия девелоперов направлены на формирование дешевого предложения.

Благодаря невысокой цене этот продукт привлекателен для покупателя, несмотря на то что сроки строительства (завершения коттеджного городка) значительно больше. Такая схема позволяет оптимизировать затраты покупателя на всех этапах строительства. Однако, вкладывая средства в такие проекты, покупатель рискует столкнуться с невыполнением компанией своих обязательств. Прежде всего это касается проведения коммуникации, дорог и прочих элементов инфраструктуры.

Участки без подряда, по мнению В. Коваленко, более интересны для покупателя, поскольку он свободен в выборе: расположение на участке, материалы, архитектура.

Приманка для покупателя

С наступлением кризиса игроки рынка стали широко использовать различные маркетинговые инструменты в виде акций, скидок, розыгрышей, специальных условий и беспроцентного кредитования за счет застройщика на период от 0,5 до 2 лет.

Сегодня некоторые игроки предлагают так называемые программы лояльности. В частности, российский «БМ Банк», продолжая сотрудничество с девелопером, заявил о предоставлении кредитов на покупку жилья в коттеджном городке «Солнечный Луч».

Ставка кредитования, по словам Анатолия Тымко, заместителя председателя правления АО «БМ Банк», варьируется в пределах от 10,78% до 18,02% в зависимости от типа жилья, срока кредитования и размера авансового взноса. Кредиты выдаются в гривне сроком до 15 лет, размер кредита ограничен суммой 4,5 млн грн.

Если говорить в целом по рынку, то, по наблюдениям Глеба Бурцева, начальника департамента розничного бизнеса АО «БМ Банк», на сегодняшний день эффективная ставка (ставка по кредиту и комиссии) на 20 лет по жилищной ипотеке составляет 20–21% годовых в гривне. Правда, в течение полугода в банке ожидают ее снижения на 1%.

К числу известных маркетинговых инструментов прибавилась такая услуга, как trade in – быстрый взаимозачет старой квартиры на домовладение в коттеджном городке. Активно эту услугу предлагают в компании «Парк Хаус Инвест» (городок «Парк Хаус»).

Поселки с сервисом

В нынешней ситуации сократили затраты и на сервис. Теперь девелоперы коттеджных городков сами занимаются их обслуживанием.

Для поддержания поселка в надлежащем виде девелопер создает собственную эксплуатирующую организацию. Как правило, штат сотрудников состоит из дежурной ремонтной бригады для работы с инженерными системами (электрик, сантехник, инженер), садовника, ландшафтного дизайнера.

Обязательные услуги включают в себя оплату охраны, вывоза мусора, уборки и благоустройства общественных зон. Кроме того, в перечень предоставляемых услуг включают поддержание состояния дорог и ограждений, различные ремонтные работы, освещение беседок, прогулочных дорожек, очистки водоемов, лесных массивов и др.