Недвижимость за рубежом: как работают мошенники?

Большие деньги и маленький риск во все времена притягивали мошенников. В самом деле, при продаже любого другого объекта его придется как-то физически передавать: из рук в руки, грузить бочками или отправлять по газовой трубе… А здание остается на месте, переходят только бумажки. И эта специфика делает операции с жилой и иной недвижимостью столь заманчивыми и опасными.

Печальные приключения англичан в Чехии

Алан и Ева Хант, муж и жена из Великобритании, решили приобрести домик в живописном чешском городке Чески-Крумлов. Они раньше бывали там несколько раз, им очень понравилось, тем более что Ева родилась в Чехословакии, но ребенком ее увезли в Великобританию. Поэтому, как только Хантам удалось скопить достаточно денег, они начали переговоры о покупке недвижимости на родине Евы. Дело было летом 2009 года.

Супруги выбрали солидное агентство, позиционировавшее себя как «самое крупное в Чески-Крумлове и одно из самых крупных в Южной Богемии». Общались, как нормальные современные люди, через Интернет и по телефону. Подобрали домик, заключили договор, подписали все документы, перечислили деньги (615 тыс. крон, порядка €25 тыс.) и от души порадовались приобретению недвижимости в Чехии.

Одна только мелочь смутила счастливых покупателей: даже после того, как они оплатили покупку, дом почему-то остался на сайте агентства. В разделе «Продается». А на естественные вопросы агентство просто перестало отвечать.

Чтобы развеять последние сомнения, Ханты поехали в Чехию. Они даже смогли добраться до директора агентства, но на этом удача англичан закончилась: директор попросту убежал от гостей. Пришлось общаться с местной полицией.

Чешские власти сработали оперативно: директора нашли, задержали, предъявили обвинение и осудили. Осталась только одна проблема: деньги. Их у риелтора не оказалось. У него вообще не было никакого имущества. Так что свои шесть лет он будет отбывать совершенно безвозмездно. А фирма по-прежнему функционирует, только у нее новый директор. Сын старого.

Классический опыт в истории и фольклоре

Отъем и разрушение недвижимости, мошенничество девелоперов, бесстыдство риелторов изобретены не вчера; они уходят корнями в глубокое прошлое. Известное нам как по историческим, так и по литературным источникам.

Печально, что практически всё из описанного ниже фигурирует также в новой российской реальности.

Рейдеры в законе

Жилищное рейдерство осуждалось еще в десяти заповедях Моисея: «Не желай дома ближнего твоего…» — видимо, уже в те незапамятные времена отъем недвижимости был распространенным явлением, иначе вряд ли упоминание о нем вошло бы в основной закон.

Самое неприятное, когда рейдерством, напоминающим методы «черных риелторов», занимаются власти, а подобных примеров в истории не счесть. Первым из этих «героев» был, по всей видимости, римский диктатор Сулла (Lucius Cornelius Sulla, 138–78 до н. э.), в I веке до н. э. сотнями заносивший своих врагов в проскрипционные списки. Попавший туда человек объявлялся вне закона, на него начинали форменную охоту. А имущество проскрибированного, в первую очередь его дом, уходило в казну.

Впоследствии аналогичным образом перераспределяли недвижимость французы (несколько раз; наиболее знамениты последствия Варфоломеевой ночи и Великой французской революции), русские (репрессии Петра I и Ленина), китайцы и многие другие народы.

В сказке-памфлете Джанни Родари (Gianni Rodari, 1920–1980) «Чиполлино» подробно рассказано, как местные власти отбирают самовольно возведенную недвижимость у несчастного кума Тыквы — несомненно, эта картинка списана с натуры.

Конкретные ребята

Если уж власти так себя вели, то более мелким мошенникам стыдиться и вовсе не пристало. Все, конечно, помнят старую сказку про жилищное мошенничество — как лиса сняла угол у зайца, а впоследствии захватила жилплощадь целиком.

Коррумпированные участковый и местные прокурорские изображали свое бессилие в этой ситуации, однако «конкретный браток» петух, поговорив с лисой «по понятиям», «разрулил» вопрос. Не случайно в современном переложении этой сказки в финале домом завладевает именно петух, милостиво разрешая зайцу жить на чердаке.

Кстати, здесь же лиса использовала еще один трюк — прописаться в аварийном жилье («была у лисы избушка ледяная»), чтобы потом попытаться получить качественную квартиру. Как раз во время написания этой статьи Мосгордума прикрыла подобную лазейку, запретив очередникам бесплатно улучшать жилищные условия при расселении из предназначенных на снос домов.

Одним из первых рейдеров Азии был некто Маугли: с помощью животных ему удалось занять целую деревню, предварительно уничтожив посевы вокруг нее. Хотя нападавшими двигали эмоции, а не корыстный расчет, захваченные территории они все же переоборудовали по своему вкусу (снесли дома и позволили джунглям покрыть эту землю).

Застройщики

Не один арендатор жилья в Древнем Риме поплатился за свою и чужую скупость жизнью. Дело в том, что при строительстве дешевого жилья для бедноты (инсула) подрядчики невероятно экономили на рабочей силе и стройматериалах. Они строили инсулы, многоквартирные дома из 3 и более этажей, аналог «хрущевок», настолько некачественно, что жильцы сплошь и рядом погибали под руинами.

Кроме того, хозяева любили возводить дополнительные этажи без отселения жильцов: рекордом такого подхода были девятиэтажные (!!!) строения — и это в первых веках первого тысячелетия! Нетрудно, кстати, заметить, что строительство в современной России ведется точь-в-точь по тем же принципам.

Обманутые вкладчики

Одним из самых дорогих и амбициозных девелоперских проектов всех времен можно назвать Вавилонскую башню. К сожалению, инвесторы остались внакладе, ибо форс оказался уж очень мажор: на архитектурный замысел разгневался лично премьер-министр. В такой ситуации компенсация не выплачивается и по сей день.

Черные риелторы

Самый знаменитый черный риелтор всех времен и народов — Кот в сапогах. Обманом ослабив, а впоследствии убив владельца просторного замка, он передал ставшую бесхозной недвижимость своему сюзерену, получив в качестве благодарности вполне человеческие привилегии.

Прописка и регистрация

Регистрацию огромного числа жильцов на одной крохотной территории и результаты визита сотрудника ФМС несложно распознать в русской сказке «Теремок». Кроме того, прозрачный намек на вполне жизненное осложнение с регистрацией содержится в упоминавшейся выше истории с агрессивной лисой из растаявшей по весне аварийной ледяной избушки.

Новое время: гениальные проходимцы

Появление упорядоченных национальных законов, кажется, только развязало руки преступникам, которые относительно честными способами зарабатывали неплохие деньги на самых разных аферах. Круг этих преступлений невероятно широк, поэтому сосредоточимся лишь на интересующей нас теме — фиктивной продаже недвижимости.

Как нельзя говорить о русской литературе, не назвав Толстого и Достоевского, так нельзя рассказывать об аферах с недвижимостью, умолчав о Викторе Люстиге (Victor Lustig, 1890–1947) и Николае Савине (ок. 1850–1937).

Шедевр — на вторсырье!

В 1925 году безвестный мошенник Люстиг приехал в Париж, прочел в газетах, что Эйфелева башня обветшала, и придумал великолепный план. Представившись крупным чиновником, он разослал письма скупщикам вторсырья и договорился о встрече. И ему удалось «впарить» право на утилизацию башни одному из промышленников. Самое смешное, что этот облапошенный даже не заявил в полицию. Что ж, не у каждого хватит мужества публично назвать себя идиотом.

Люстиг не был первопроходцем. Так, Бруклинский мост в США впервые продали еще в 1899 году (некая Пичес О’Дэй заработала на этом $200). Поэтому в историю наш герой вошел за свою наглость: через несколько лет он вновь продал ту же башню! Лишь в последний момент второй одураченный обратился в полицию, и Виктору пришлось бежать из страны. Позднее в Штатах он попался на фальшивомонетничестве: мелковато для афериста такого таланта.

Революционный масштаб

О корнете Николае Савине сложено много легенд, и трудно отличить правду от вымысла. Но он, бесспорно, тяготел к операциям с недвижимостью и был, извините за каламбур, самым ярким черным риелтором своего времени. По слухам, в 1917 году ему удалось продать некоему заезжему американцу… Зимний дворец.

Любитель старины хотел разобрать историческое здание и перевезти его в Соединенные Штаты. Изобретательность Савина характеризует следующая деталь: после состоявшейся в караулке дворца передачи денег во всем Зимнем внезапно погас свет. Корнет пояснил: «С этого момента счета за электричество оплачиваете вы». Разумеется, свет выключили, чтобы американцу не вздумалось ходить по своей «собственности» — иначе обман сразу раскрылся бы.

Всемирный беспредел

Из других мошенников того же плана отметим некоего Артура Фергюсона (Arthur Furguson, 1883–1938), который последовательно продал Колонну Нельсона на Трафальгарской площади, Биг-Бен и Букингемский дворец в Лондоне, а после переезда через Атлантику — статую Свободы и сдал в аренду Белый дом.

Если аферисты так вольно обходились со знаменитейшими зданиями (попробуйте, кстати, продать Дерипаске Большой театр), представьте, какой же беспредел творился на рынке «безымянной» недвижимости! Приличной визитной карточки и хорошего костюма ушлым людям во все времена хватало для получения кругленьких сумм. Сейчас роль такой одежки, по которой вас встречают покупатели, выполняют интернет-сайты.

Редко-редко нарушения закона в сфере недвижимости приводят к обратному результату, когда, грубо говоря, вор остается без штанов. Так, в 2010 году украинские налоговики нашли в Шевченковском районе Киева бесхозный частный дом оценочной стоимостью $1,2 млн. Разрешения на это строительство никогда не выдавали. Кто выстроил дом — неизвестно.

Особенности национального риелторства

Строго говоря, «черный риелтор» — просто человек, работающий на рынке недвижимости без лицензии. Однако недаром черный цвет практически во всех культурах ассоциируется с чем-то нехорошим и страшным. Такие доморощенные спецы ведут себя более чем раскованно.

Классический способ получения квартиры в 1990-е был предельно прост: найти одинокого человека, лучше пьющего или пожилого (если повезет — пожилого алкоголика). Уговорить или заставить подписать документы о завещании, продаже, дарении, ренте — не очень даже важно. Если не поддается — просто забрать паспорт и вывезти его бывшего владельца в лес. Далее с паспортом на руках все процедуры выполняются за относительно скромные взятки в БТИ.

Со временем ситуация стала несколько цивилизованнее, а население — умнее. Настолько умнее, что само утрет нос иным аферистам. Приведем одну из многих историй о том, как умные провинциалы получили жилье в Москве.

В марте 2006 года москвич Дмитрий вернулся домой — и не смог открыть дверь в собственную квартиру на ул. Алексея Дикого. Неизвестные люди за то время, пока он был на работе, врезали во входную дверь новый замок. Как выяснилось позже, приехала семья из Воронежской области — мать, сын, невестка. Они предъявили договор о покупке девяти квадратных метров в ½ доли квартиры, принадлежавшей сводному брату Дмитрия Олегу.

Сделка была зарегистрирована в Регистрационной палате. Олег якобы отправил Дмитрию, имевшему преимущественное право на покупку, соответствующее уведомление по почте и, не получив никакого ответа, умыл руки и продал площадь воронежскому трио. Жить в собственной лубяной избушке с тремя чужими людьми невыносимо, «гость» однажды бросился на Дмитрия с ножом… Суды идут пятый год, конца-края не видно (за этой увлекательной историей следит «Новая газета»).

Купить квартиру и уцелеть

• Узнайте о продавце возможно больше! У нас, по счастью, есть Интернет, куда пишут обиженные люди. Сколько бы ни было в сети белого и черного пиара, определенные — пусть и не категоричные — выводы сделать все-таки можно.
• Не покупайте без рекомендаций соотечественников. Никогда. Рынки недвижимости в Европе прекрасно развиты, и вы заведомо не будете первыми. Наверняка в выбранном вами местечке уже кто-то из ваших сограждан приобретал жилье. Не поленитесь поискать и расспросить.

Поиск объектов недвижимости

• Недвижимость за рубежом
• Недвижимость Чехии
• Недвижимость Англии
• Недвижимость Кипра
• Недвижимость Греции
• Недвижимость Франции
• Недвижимость Италии
• Добавить свое объявление
• Не ведите дела без помощи юристов, даже если это влетит в копеечку. Причем важно помнить, что местный юрист не всегда надежен, особенно если речь идет о Греции, Кипре, Южной Италии. Лучше всего найти на родине человека, который специализируется на подобных сделках с данным конкретным государством. В России несложно подобрать адвоката, способного безукоризненно провести юридическое сопровождение сделки в выбранной вами стране. Тем более удивительно, что этого не сделали Ханты в Британии.
• Не решайте вопросы удаленно. Интернет — это прекрасно и удивительно, но лучше все-таки поговорить с продавцом глаза в глаза, заглянуть в мэрию, префектуру или другой орган местного самоуправления. Причем общайтесь с чиновниками в отсутствие продавца: можете узнать о нем много интересного.
• Обязательно проведите независимую экспертизу документов. Независимая — это не значит та, которую вам указал добрый продавец. Поищите экспертное бюро сами. Лучше в другом регионе страны. Если нет возможности предоставить экспертам оригиналы, отошлите хотя бы копии (лично сверенные с оригиналами): по ним порой тоже можно сделать много интересных выводов.
• И не надо понтов: пальцев веером, золота во всех возможных местах и, главное, евро в чемоданах. Понятно, что Европа — не Россия, но и здесь оплата наличными куда опаснее банковского перевода во всех смыслах: от личной безопасности присутствующих до последующего доказательства факта передачи денег.
• Разумеется, банковский перевод — не панацея, как мы убедились на примере Хантов. И хотя манера россиян при покупке квартиры передавать деньги через банковскую ячейку шокирует иностранцев, у них действует по сути аналогичный — и очень эффективный — принцип. Называется он счетом эскроу. Покупатель перечисляет деньги на этот счет при заключении договора, но продавец может получить их только по исполнении всех обязательств. Счет эскроу контролирует доверенная независимая сторона — банк или нотариус. Стоит подобная услуга в среднем €700–1000.

А у истории Алана и Евы Хант был хеппи-энд. Их взрослые дети наскребли денег и все-таки купили родителям дом в Чехии. К сожалению, не настолько удобный и красивый, как тот, который понравился родителям летом 2009-го…