Есть ли в Киеве квартиры по $30'000?

Прошлый месяц на рынке недвижимости был спокоен и тих. Или, как выразился Артур Пилипчук - президент Киевского отделения АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости Украины), это был совершенно 'мертвый' месяц.

Так, по данным АН SV Realty, в январе на вторичном рынке столицы было осуществлено 405 сделок купли/продажи квартир, а в декабре их было 710. Впрочем, от января и не стоило ожидать особых результатов.

«Он традиционно является месяцем невысокой деловой активности, поэтому его показатели некорректно сравнивать с результатами декабря», — утверждает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина. И действительно, почти половина первого месяца года у нас проходит в непрерывных празднованиях. Кроме того, как отмечает директор АН «Олимп» Андрей Гусельников, наши люди обычно стараются все важные дела завершить до Нового Года.

Бодрее предыдущих. Поэтому январь стоит сравнивать с такими же месяцами прошлых лет. Так, по данным АН SV Realty, в январе 2010 г. в Киеве на «вторичке» продалось 370 квартир, а в январе 2009 г. — 280. На этом фоне прошедший месяц выглядит более «бодрым». Но не по сравнению с 2 845 сделками в последнем докризисном январе.

Активность января отмечается и некоторыми риелторами. «Январь 2011 года показал себя очень активным для данного сезона месяцем. Даже традиционное затишье в период новогодних каникул в этом году было очень коротким», — замечает Ирина Луханина. О высокой активности января говорит и директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. При этом наибольшим спросом, как и ранее, пользовалось самое недорогое жилье — в ценовом диапазоне $40—55 тыс.

Эта активность дает определенные основания для оптимизма. Так, Андрей Сокур, директор АН «Альянс-Брок», считает, что этот год должен быть гораздо лучше, чем предыдущие два, потому как активность значительно выше той, что была в первые месяцы предыдущих годов.

Роста активности на рынке ждут и другие специалисты. По словам Артура Пилипчука, тренд увеличения активности рынка отмечается с середины прошлого года. И в этом году эта тенденция будет иметь продолжение. По мнению Андрея Гусельникова, фазы падения и стагнации пройдены. Теперь, исходя из теории цикличности рыночных процессов, нас ждет постепенное восстановление рынка.

Цены на привязи. Цены в январе оставались неизменными. А «рост» или «падение», отмечавшиеся в различных отчетах, больше похожи на статистические погрешности. «Слишком мало сделок на рынке, чтобы можно было доверять статистике, — поясняет Артур Пилипчук. — Когда в месяц происходит всего несколько сот сделок, буквально несколько крупных продаж могут «поднять» средний результат». А несколько необычно дешевых продаж могут повести средние показатели вниз.

Так, в январе и начале февраля появились квартиры по ранее трудно вообразимым ценам: $30—32 тыс. Правда, рекордсмен за $30 тыс. — это крошечная «гостинка» с 13-метровой комнатой, да еще и без душа (риелторы предлагают самостоятельно ставить душ в кладовке рядом с туалетом, — мол, все коммуникации для этого есть).

Кроме того, и глубина торга меняется, внося дополнительную путаницу. Например, рассказывает Артур Пилипчук, некая квартира несколько месяцев назад выставлялась по $100 тыс., но продавец был готов скинуть $10 тыс., и реально она продавалась за $90 тыс. Теперь такая же квартира предлагается уже за $95 тыс., но продавец готов скинуть всего $5 тыс., то есть цена продажи получается той же. В целом же, по данным компании SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 года средняя цена реальной продажи 1—3-комнатных квартир в Киеве снизилась на 0,35%, то есть практически осталась неизменной. Цена же предложения, по статистике информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», за январь снизилась на 1,8% ,что также меньше статистической погрешности. И только если брать динамику цен предложения в масштабах года, можно заметить их реальное снижение — на 8,1% относительно января 2010 г.

Прогноз. Большинство специалистов прогнозирует дальнейшее топтание цен на месте. Это соответствует и циклической модели развития рынка. «Рынок недвижимости по своей природе очень инерционен, чтобы можно было ждать каких-то резких изменений цен, — говорит Андрей Гусельников. — А на этой его фазе развития, точнее — восстановления, роста цен быть не должно». Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют и небольшое снижение цен. «Тенденция этого года в том, что цены на недвижимость потихоньку снижаются, — говорит ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — Ранее мы предполагали, что в этом году цена будет расти на 1,5—2% в месяц, но пересматривая наши прогнозы, думаем, что в первом квартале произойдет даже снижение до 3—4% средней цены на жилую недвижимость». Основная тому причина — отсутствие платежеспособного спроса. Впрочем, с апреля, считает специалист, возможен и небольшой рост, если «оживет» ипотека.

А вот Андрей Сокур считает, что цены будут понемногу расти (буквально на пару-тройку процентов за полгода), поскольку скопился колоссальный отложенный спрос, который, опять таки, сможет оказать реальное влияние лишь при условии появления доступного кредитования. А с ним все еще очень непросто, хотя подвижки есть. Так, ставки кредитования с лета снизились с 21—26% до 17—19%, сокращаются и первоначальные взносы — вместо 50% все больше банков согласны на 30%.

Но это не сделало ипотеку доступной. «Ипотека — только для богатых и очень надежных», — охарактеризовала нынешнее состояние ипотечного кредитования начальник отдела кредитных продуктов «ОТП Банка» Светлана Спицына. Слишком малы пока доходы у подавляющего большинства потенциальных покупателей, чтобы позволить себе ипотеку. Поэтому, на наш взгляд, наиболее вероятно на ближайшие месяцы сохранение примерно сегодняшних цен на вторичном рынке.