Что такая обратная аренда?

Обратная аренда (leaseback) — это схема, при которой покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок. Обычно этот период составляет 10 лет с возможностью продления договора.

Управляющая компания — как правило, созданная застройщиком,— сдает жилье в аренду частным лицам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке.

Когда срок договора истекает, жилье полностью переходит в распоряжение собственника. Владелец недвижимости имеет право продлить договор, продолжая пользоваться услугами управляющей компании, найти арендаторов самостоятельно или использовать объект как основное жилье.

Впервые схема обратной аренды была введена французским правительством в 1976 году в рамках программы по развитию туризма в стране. Сегодня эта схема популярна в европейских странах — Франции, Швейцарии, Испании, Италии. Объектами обратной аренды чаще всего становятся студии, квартиры и виллы.

Преимущества обратной аренды:

• Управляющая компания платит владельцу собственности ежемесячную прибыль, оговоренную в контракте и индексированную в соответствии с инфляцией, независимо от того, на какое время апартаменты реально сдавались в аренду. Годовой доход от аренды обычно составляет 4–5 % от стоимости объекта.

Например, студия на юге Франции площадью 23 м² ценой 120 000 евро приносит почти 5 000 евро годового дохода. Доход от аренды также зависит от сезона и времени, в течение которого владельцы сами используют жилье. Например, если они живут в квартире две недели в году в сезон отпусков, то доходность от аренды составит 3–3,5 % годовых, если 8 недель в году — около 2,5 %.

• Во Франции все имущество, приобретенное по схеме обратной аренды, страхуется в обязательном порядке. Поэтому даже если управляющая компания разорится, выплаты владельцу продолжатся за счет страховки, пока в управление не вступит другая компания.
• Во Франции эта схема позволяет инвестору вернуть деньги, потраченные на уплату налога на добавленную стоимость, который обязателен при покупке недвижимости и составляет 19,6 %. Благодаря такой компенсации, покупатель получает своеобразную скидку в размере почти 20 % от стоимости жилья. Впрочем, сумма зависит от типа объекта. Если покупатель приобретает новое жилье, то деньги, потраченные на НДС, будут ему возвращены полностью. За вторичное жилье государство вернет лишь 11–14 % суммы.
• Предусмотрены налоговые льготы. Для инвестора при покупке недвижимости по схеме обратной аренды уменьшаются расходы на оплату нотариальных услуг: покупателю придется заплатить не 8 %, как обычно, а около 3,5 %. Кроме того, для резидентов снижен ежегодный налог на имущество.
• Недвижимость можно продать в любой момент, но в этом случае владелец должен возместить НДС.
• Управляющая компания решает все вопросы, связанные с арендой недвижимости: занимается поиском арендаторов, поддерживает жилье в хорошем состоянии, оплачивает коммунальные платежи. Также компания берет на себя все риски — например, возмещает ущерб, нанесенный субарендаторами.
• Чтобы приобрести недвижимость по схеме обратной аренды, можно взять ипотечный кредит. Аренда позволит погасить 50–70 % займа. Например, при покупке однокомнатной квартиры во французских Альпах стоимостью 235 тыс. евро доход от аренды достигает 1 200 евро в месяц. В этом случае ипотечный кредит покрывается более чем наполовину.
• Владелец не обязан проводить отпуск в одном и том же месте. С помощью управляющей компании он может обменять объект на другой.

Недостатки:

• Управляющая компания, как правило, получает за аренду больше, чем выплачивает владельцу недвижимости. За счет этой разницы организация компенсирует убытки за периоды простоя, затраты на ремонт помещения и риски, связанные с неоплатой аренды.
• Обратная аренда не рассчитана на постоянное проживание. Обычно собственник имеет право пользоваться апартаментами не более шести недель в году. Как правило, чем выгоднее условия аренды, тем больше ограничений для владельца. Иногда он не имеет возможности пользоваться недвижимостью в сезон отпусков или в праздничные дни.
• Покупатели не застрахованы от мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. Некоторые компании продают по схеме обратной аренды объекты низкого качества по завышенным ценам.
• Покупатель получает налоговые льготы только во Франции. В других странах, как правило, сроки аренды короче, а годовой доход меньше.

Другие схемы покупки недвижимости за рубежом:

• Рассрочка
• Таймшер
• Долевое владение (fractional ownership)