Турция запретила покупку недвижимости иностранцам

14 апреля 2008 года Конституционный Суд Турции ввел временный запрет на покупку недвижимости иностранцам - физическим лицам.

В постановлении местным Кадастровым Управлениям говорится, что до приведения законов О прямых иностранных инвестициях № 4875 и О Земельной Собственности № 2644 в соответствие друг с другом выдачу свидетельств о правах собственности (TAPU) следует временно прекратить, но при этом продолжить прием заявлений от иностранных граждан, желающих приобрести недвижимость в Турции.

Кабинет Министров Турции заявил, что время запрета будет ограничено сроком, не превышающим трех месяцев.

Официальная версия:

Конституционный Суд Турции 11 апреля 2007 года нашел несоответствие между законом О прямых Иностранных Инвестициях № 4875 и законом О Земельной Собственности № 2644 и обязал Министерство Землепользования (Tapu Kadastro Bakanlik) привести законы в соответствие в течение трех месяцев и изменить процедуру выдачи свидетельств о праве собственности для иностранцев (TAPU).

С момента принятия данного постановления Конституционного Суда и до 14 апреля 2008 г. Министерство Землепользования никакой работы в данном направлении не произвело, за что Конституционный Суд и ввел запрет на регистрацию прав собственности для иностранцев.

Спорным моментом Конституционный Суд Турции признал 35 статью закона О Земельной Собственности и, в частности, пункты 1 и 7. В первом пункте статьи 35 закона О Земельной Собственности № 2644 говорится, что действие закона ограничено принципом взаимности, и только при его соблюдении иностранные граждане имеют возможность приобретать недвижимость в Турции.

В седьмом пункте статьи 35 закона О Земельной Собственности рассматриваются ограничения для иностранных граждан. (Источник - Циркуляры Конституционного суда Турции и Министерства Землепользования, Заявление Кабинета Министров Турции)

Какие выводы можно сделать из вышеизложенных официальных заявлений?

Комментирует эксперт по прямым иностранным инвестициям, экономист, генеральный директор Международного Центра развития Бизнеса и Туризма "Эталон Плюс" и консалтингового центра по инвестициям СITY-International Екатерина Разварова.

Хорошая ли новость о запрете покупки недвижимости иностранцами в Турции или плохая?

Однозначно на такой вопрос ответить нельзя. Для кого-то очень хорошая, а для кого-то - очень плохая. Лично для меня, так очень хорошая. Давайте разбираться.

Мне, как руководителю консалтингового центра по инвестициям и строительной компании, в первую очередь кажется странным, что временный запрет вводят именно сейчас, то есть с началом сезона покупки недвижимости в Турции иностранцами, ведь более 60% сделок с иностранцами приходятся именно на летние месяцы.

Кабинет Министров, конечно, заявил, что данный запрет продлится не более трех месяцев, но никаких гарантий дать не может, так же как и нести ответственность по данному заявлению.

Это значит, что рынок недвижимости, ориентированной на иностранного покупателя, в ближайший месяц охватит кризис. В России строительные компании - это крупные холдинги, выросшие из бывших Строительно-Монтажных Управлений (СМУ), захват которых произошел в период приватизации.

В Турции же таких крупных игроков, как в России, крайне мало. Рынок застройщиков в основном представлен мелкими и средними компаниями. А учитывая то, что каждая из этих компаний рассчитывала продать летом то, что построила за зиму, причем зачастую с привлечением заемных средств, - для них это новость плохая. Цены на недвижимость в Турции временно упадут, и они вынуждены будут продавать объекты по дешевке, чтобы расплатиться с долгами.

Для агентств недвижимости эта новость может оказаться как хорошей, так и крайне плохой. Зачастую турецкие агентства недвижимости не имеют квалифицированного персонала, способного к анализу и прогнозированию. Судя по тому, как разрывается мой мобильный телефон от звонков таких агентств, скорее всего, они впадают в панику, вместе с мелкими застройщиками. А значит, не смогут действовать так, чтобы приумножить капиталы своих клиентов.

Для того, кто может себе позволить скупить объекты в момент кризиса, конечно, эта новость хорошая, т.к. кризис кратковременный и легко прогнозируемый.

Но хотелось бы предупредить тех, кто собирается приобрести недвижимость в Турции, крайне осторожно подходить к выбору недвижимости в момент кризиса и приобретать объекты только после проведения оценочной экспертизы, т.к. не все агентства недвижимости могут оказаться добропорядочными и предлагать своим клиентам объекты не по завышенной, а по рыночной цене.

Для тех, кто уже вложил свои средства в недвижимость Турции, мой совет - не поддаваться панике и не в коем случае не выставлять сейчас свои объекты на продажу. Как ни странно, для Вас это тоже хорошая новость.

В целом для рынка произойдет очищение от мелких застройщиков, и по окончании кризиса рынок ждет скачкообразное повышение цен на недвижимость и процесс повышения ликвидности недвижимости.

В подобных этому случаях, на любой рынок именно в подобные моменты приходят очень крупные игроки со своей индивидуальной стратегией инвестирования. Мелкие компании уже "взрыхлили почву", и пришло время мягко избавиться от них. То, что вопрос решается на государственном уровне, говорит о том, что государство заинтересовано в повышении ликвидности объектов недвижимости, т.к. это позволит привлечь еще более крупные инвестиции в экономику Турции в целом.

Запретят ли иностранцам приобретать недвижимость в Турции?

Да, но возможно, что не сейчас. Такой вариант событий тоже прогнозируется специалистами нашей компании, т.к. ни одна страна в мире не может нескончаемо передавать права на собственность не-гражданам своей страны.

Пример истории образования государства Израиль явно дает понять, что ни к чему хорошему это не приводит. Можно гостю разрешить пить с хозяином чай и даже оставить его на ночь, но нельзя позволять гостю соблазнить Вашу собственную жену, тем более в своей собственной постели.

При самом неблагоприятном развитии событий, а именно полном запрете на приобретение недвижимости в Турции для иностранцев, я бы также рекомендовала инвестировать в недвижимость Турции в срочном порядке. Здесь уже будет действовать принцип "кто первым встал, того и тапки". Турция вполне может решить, что хватит распродавать родину кому попало, и что инвестиций в экономику поступило уже достаточно.

И рано или поздно Турция прекратит продажу недвижимости иностранцам вообще. Это не значит, что у иностранцев отберут приобретенную недвижимость; просто запретят покупать новую. Это также не значит, что рынок недвижимости Турции не будет иметь лазейки для иностранных инвесторов.

Некоторые компании разработали иные формы инвестирования в недвижимость Турции с учетом подобного кризисного развития ситуации. И, как только будет введен запрет на регистрацию прав собственности на недвижимость для иностранцев, они просто откроют для инвесторов-иностранцев новые формы инвестирования в турецкую недвижимость.

Более того, именно такой сценарий избавил бы рынок от недобросовестных участников, т.к. они подобные формы предложить просто не смогут. Кризисный сценарий развития событий особенно сильно увеличит ликвидность рынка в целом и повысит арендные ставки, т.к. от рынка туризма Турция не откажется никогда.

Поэтому именно сейчас потенциальным инвесторам стоит задуматься о будущем своего капитала и срочно принять решение.

Ситуация, уже сейчас складывающаяся на рынке, трудно подлежит точному прогнозированию, однако, как экономист, могу с уверенностью заявить, что, разместив инвестиции на рынке турецкой недвижимости, в ближайшие три месяца можно заработать гораздо больше, чем Турция предлагала инвесторам последние четыре года.

А последние четыре года Турция является самым срочным рынком для вложения инвестиций в восточном полушарии, и это заявляют многие.