Что было и что будет с жильем в Киеве? Самые главные вопросы!

И цены, и активность покупателей в новом году будут близки к прошлогодним. Прошедший год не принес столичному рынку жилья никаких революционных изменений.

Правда, эксперты, подводя итог, давали разные оценки. Так, аналитики характеризовали состояние рынка недвижимости Киева в 2010 году как глубокий системный кризис. Менее категоричен был в своих суждениях президент Союза специалистов по недвижимости Украины: «2010 год можно скорее назвать годом стагнации».

Впрочем, нашлись и те, кто говорил о стабилизации и начале развития. «Если 2009 год прошел под лозунгом «адаптируйся и выживай», то 2010-й можно смело назвать годом стабилизации, — говорит генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Кто-то возразит: это субъективные оценки. Согласны. Но объективных, к сожалению, в Украине нет, поскольку официальные данные о количестве сделок общественности недоступны. Недавно ряд специалистов рынка недвижимости и журналистов, освещающих эту тематику, в том числе и автор этих строк, подписали коллективное обращение к Министерству юстиции Украины с просьбой опубликовать реальные данные по количеству совершаемых сделок. Благо, эта информация через нотариат и региональные управления юстиции в Министерство поступать должна. Но Минюст отделался формальной отпиской, что сбор таких данных в его обязанности не входит, и посоветовал собирать информацию по БТИ (которые таковой тоже давать не хотят).

Остается только статистика, которую готовят некоторые агентства недвижимости. К примеру, по данным АН SV Realty, за период с 1 января 2010 по 1 января 2011 года в Киеве было совершено 9406 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, и 2346 — продано в недостроенных домах. А по итогам 2009 года на вторичном рынке жилья Киева было продано 6600 квартир, на первичном рынке — 1425 квартир. То есть в 2010 году имело место существенное увеличение числа сделок, что позволяет говорить об оживлении рынка.

Сделок было меньше

С другой стороны, многие эксперты подвергают сомнению данные этой компании, поскольку нет полной ясности, каким образом они могли бы быть получены. А по субъективным ощущениям некоторых специалистов, активность на рынке даже немного снизилась. Так директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий считает, что число сделок было несколько меньше, чем в 2009 г.

Небольшое снижение числа сделок отмечено также по суммарным результатам крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости «Благовест» и Park Lane, а также ряда их партнеров, пользующихся единой сводной базой данных. По оценке Ирины Луханиной, на долю этих компаний приходится около 50% всех сделок на рынке недвижимости Киева, и их результаты достаточно достоверно отражают тенденции столичного рынка в целом. Впрочем, большинство опрошенных экспертов говорит все-таки о небольшом увеличении числа сделок.

Цены немного снизились

В отношении цен среди экспертов также согласья нет. По мнению аналитиков профессионального портала недвижимости domik.net, за год киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте).

С учетом же инфляции, считают аналитики, реальное снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17—20%. В АН «Благовест» также говорят о том, что средняя цена продаваемых квартир с января по декабрь 2010 г. снизилась примерно на 6%. Алексей Холмецкий считает, что за год цены упали примерно на 10%.

Владимир Духненко, директор рейтингового агентства «Эксперт-рейтинг», также утверждает, что на протяжении всего года цены шли вниз. А вот по данным компании SV Development, с 1 января 2010 года по 1 января 2011 года средняя реальная цена продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,28%.

По нашим же наблюдениям, полученным в результате ежемесячного мониторинга ситуации на рынке недвижимости, цены также снизились. Так, однокомнатные квартиры площадью 30—35 кв. м в спальных районах, которые в январе 2010 г. можно было купить за $50 тыс., сейчас предлагаются по $46—48 тыс. «Двушки» площадью 42—45 кв. м, которые шли по $68 тыс., сейчас выставляются за $65 тыс.

Что будет с ипотекой?

По словам большинства экспертов, одно из достижений прошедшего года, — возобновление, хотя и в скромных масштабах, ипотечного кредитования. Если в 2009 году мы с трудом нашли 10 банков, выдающих ипотечные кредиты, то в конце 2010 года их было около 30. Снизились и процентные ставки. Если весной этого года они были в районе 25—30%, то осенью — 19—22%.

Под какие проценты будет выдаваться ипотека в 2011 году? По мнению первого заместителя председателя правления АО «Сбербанк России» Александра Ведяхина, в течение года средняя ставка по ипотечным кредитам снизится с нынешних 19—22% до 16%. А это значит, что в 2011 году больше людей сможет позволить себе взять ипотечный кредит. Судите сами. Если взять $20 тыс. (160 тыс. грн.) на 15 лет под 22% годовых, то ежемесячный платеж по аннуитету составит 3050 грн. При ставке же в 16% он будет 2350 грн.

Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко определенные надежды возлагает на то, что уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 млн грн. до 2,2 млрд грн. «Очень хочется верить, — говорит эксперт, — что теперь ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов. Если ГИУ будет продолжать рефинансировать по ставке 11%, пусть банки накинут еще свои несколько процентов, у многих людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14—15%».

Взносы уменьшатся. Ожидается и некоторое смягчение условий выдачи кредитов. Например, как говорит Александр Ведяхин, в этом году возможно снижение первоначального взноса с 40—50% от полной стоимости жилья до 25—30%.

Увеличение сроков кредитования маловероятно, поскольку, по словам Александра Ведяхина, у банков сейчас есть проблема к привлечению «длинных» ресурсов. Поэтому, как и в 2010 году, средний срок кредитования, скорее всего, будет составлять 15 лет.

Вывод из всего вышесказанного можно сделать следующий: для тех, кому не хватает до покупки жилья, скажем, $20—30 тыс., шлагбаум будет открыт. Они смогут взять кредит, ежемесячная выплата по которому будет не превышать ежемесячную плату за аренду квартиры. А вот тем, кому не хватает гораздо больше, с ипотекой будет сложнее. Ведь чем в большей сумме нуждаешься, тем больший будет платеж по кредиту, и тем больше нужна будет официальная «белая» зарплата, которую, скорее всего, банки будут требовать и в текущем году.

Будут ли строить новые дома и не опасно ли вкладывать деньги в новостройки?

Новые дома, конечно, строить будут, но их будет относительно немного. «С учетом того, что у нас очень много недостроенных объектов, в основном работы будут вестись на тех объектах, которые уже находятся на каких-то стадиях строительства», — говорит Сергей Костецкий. На дома «с нуля» придется не более 20% строек.

Что касается рисков, то сейчас приобретать квартиры в недостроенных домах стало менее опасно, чем в 2009 г., но риски, по мнению Сергея Костецкого, существуют, и довольно серьезные. Ведь многие объекты, которые в начале прошлого года «разморозились», сейчас опять «замерли»: деньги закончились.

Кроме того, следует учитывать системные риски, которые могут привести к массовому «замораживанию» строек. «Самая большая проблема, которая может возникнуть, это если сейчас подорожает металл на внутреннем рынке из-за подорожания газа и руды, — предупреждает Александр Охрименко. — Подорожание газа должно привести к подорожанию также цемента и кирпича. Если это произойдет, будет падение объемов строительства на 10—20%».

Для людей, стоящих на учете, нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть еще возможность приобрести квартиру с помощью программы «Доступное жилье», исполнителем которой является фонд содействия молодежному жилищному строительству. По этой программе государство компенсирует человеку 30% нормативной стоимости приобретаемого жилья.

Проекты для участия в этой программе тщательно выбираются и контролируются, поэтому приобретение квартиры в таком недостроенным доме можно считать достаточно безопасным. Однако, по словам председателя правления Фонда Леонида Рисухина, финансирование программы на этот год еще не утверждено, пока идет обсуждение суммы в 330 млн грн.