Большая достройка: оживут ли застывшие дома

После ценового отката в 2009 году, когда квартиры в новостройках подешевели более чем на 40%, цены на жилую недвижимость в уходящем году продолжали снижаться, хоть и не прежними темпами.

Сколько это еще продлится и можно ли доверить застройщикам свои кровные, вложившись в первичку. Застывший дом. «Свечка» в двадцать с лишним этажей на окраине Киева, но в хорошем районе — зеленом, с чистым воздухом и пока не закупоренными пробками по утрам и вечерам автотрассами к центру города.

Дом почти закончен, осталось кое-где снаружи облицевать плиткой его стены, вставить стекла на первых двух этажах с коммерческими помещениями, снести строительный забор, убрать мусор, заасфальтировать дорожки и разбить клумбы-газоны.

Цена квадратного метра в этом доме — $1175. Просторная однокомнатная квартира стоит меньше $50 тыс., пятикомнатная — около $150 тыс. Срок сдачи дома, если верить написанному на заборе, — декабрь этого года. Квартиры уже с внутренней отделкой, то есть можно сразу въехать, купить надувную мебель и немного на ней передохнуть, собираясь с силами перед доведением интерьера до своей мечты.

Сразу два дружественных застройщику банка предлагают кредиты с нынешними грабительскими процентами. Но так и хочется взять у них деньги и купить себе жилье в этом элитном доме с подземным паркингом, которое обойдется в полтора-два раза дешевле, чем просят за убитые квартиры в убитых хрущобах вокруг двадцатиэтажного красавца. Через год-другой можно будет перекредитоваться, а цена квартир в таком доме уж точно вырастет не меньше чем в три раза.

Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что не все так мажорно. За два месяца нашего пристального наблюдения за домом там не произошло никаких перемен. Вообще никаких! Ни одной плитки на стенку не прилепили.

А изучение сайта компании-застройщика показало, что у нее еще полдюжины точно таких же новостроек в разных районах города. И стало ясно, что стоит принести деньги застройщику за квартиру в этом доме, как он тут же истратит их на достройку другого своего объекта.

Оживший дом

Еще пример из жизни конца 2010 года. Не менее пафосная многоэтажка километрах в трех от «свечки», в которой нам так хотелось поселиться. Разница лишь в том, что второй дом совсем недавно принят госкомиссией.

Сообщение об этом в лентах украинских новостных агентств проходило между сообщениями о том, что МВФ дает очередной миллиардный транш кредита stand by Украине и что Янукович отбыл с официальным визитом за границу. Оцениваете масштаб события? Сдача жилого дома в Киеве — событие общенационального и даже мирового значения!

Интересуемся у застройщика что почем. По $2000 за квадратный метр, говорят в отделе продаж. «Как же так? — изумляемся. — Только вчера было ненамного больше $1000». Отвечают почти дословно по Жванецкому: «Вчера были по тысяче, но не сданные госкомиссии, а сегодня по две, но сданные».

Те, что за две, но сданные, представляют собой пространство, залитое бетонной стяжкой на полу и обрамленное голыми стенами, из которых торчат водопроводные трубы с заглушками. Застройщик готов довести квартиру до жилого состояния по проекту хозяина, но за отдельные деньги. В итоге цена метра становится почти докризисной.

Теоретики и практики

Впрочем, для людей с деньгами и такой вариант выгоден, особенно если квартира покупается для дальнейшей перепродажи и не надо тратиться на ремонт. Ясно, что рано или поздно цены вырастут в разы — таков закон мегаполисов во всем мире, Киев не исключение из него.

Плохо то, что практически все остальные варианты находятся аккурат в промежутке между двумя, которые описаны выше. И вопрос «покупать или подождать?» становится поистине гамлетовским, особенно если послушать застройщиков и экспертов рынка.

Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов считает, что выводить средний показатель некорректно, так как на рынке присутствуют как успешные объекты, так и не очень. «Непривлекательные для инвесторов дома в этом году подешевели еще на 20–30%, а востребованные, продаваемые подорожали на 10–15%», — объяснил он и добавил, что примерно в 70% новостроев не исключено дальнейшее снижение цен, причем в некоторых — до 30%.

У застройщиков свое мнение. «В последние два года строительство новых объектов практически не начиналось. Поэтому сейчас рынок первичной недвижимости представлен в основном объектами, которые застройщики начали строить еще в докризисный период, не заморозили в кризис, а только перенесли сроки сдачи, но продолжали строить, и сейчас завершают строительство», — рассказал заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ Алексей Говорун.

Сами видите, что эксперты рынка теоретизируют, а практики-застройщики точно знают, что новых конкурентов у них в ближайшее время не появится и цены диктовать будут они. Единственное, что пока удерживает их от этого, — это отсутствие оборотных средств. Банки кредитов им не дают, поэтому они сильно зависят от денег покупателей. У кого купят, тот сможет достроить — и тут же задерет цену на оставшиеся метры.

Точна такая же ситуация в других городах Украины, у застройщиков по всей стране из-за кризиса одинаковые проблемы, и решают они их одинаково.

Выгодный риск

Может показаться, что инвестиции в новостройки — это что-то вроде лотереи: можно вытянуть счастливый билетик, а можно зависнуть на неопределенный срок. Но это не совсем так.

Как уже сказано, застройщики заинтересованы в деньгах покупателей, других у них пока нет. И, по большому счету, задача покупателя — выбрать такого застройщика, которому его, покупателя, деньги помогут достроить дом, а не погасить ими, например, проценты по давнему и постоянно растущему кредитному долгу. Для этого Weekly.ua и составил рейтинг застройщиков (см. таблицу), который не претендует на истину в последней инстанции, но сэкономит время на поиски той же информации самостоятельно.

Также обратите внимание на динамику цен на рынке первичного жилья в уходящем году (см. рисунок). В 2010 году она стабильно и заметно падала, но будет ли это продолжаться в 2011-м — большой вопрос.

Сейчас квадратный метр в новостройках Киева стоит от $1000 до $2500 (средняя цена — $1700). Причем нынешний доллар уже не тот, что был до кризиса. Даже по данным Госкомстат а инфляция за прошедшие два года составила около 20%, а в реальности была как минимум в два раза выше.

Она коснулась не только цен на продукты в супермаркете, но и на строительные материалы, технику и, к сожалению, повлияла на размер взяток чиновникам. Таким образом, в докризисных ценах квадратный метр за $1000 превращается в $600–800. Тогда за такие деньги продавали яму котлована и картинку будущего дома на заборе вокруг ямы, а сейчас — практически построенный дом.

Ясно, что плохо, очень плохо девелоперам, раз они идут на такое. Также ясно, что никакого дальнейшего снижения на 30%, как обещают некоторые эксперты рынка, не будет. Скорее кто-то из застройщиков обанкротится и его активы за бесценок приобретет другой, который и достроит дом.

Кстати, помните тот двадцатиэтажный дом, с которого мы начали? Все до единой квартиры в нем уже куплены. А во втором — том, что принят госкомиссией, — свободную квартиру и сейчас можно найти на любой вкус. Это и есть реальная ситуация на рынке первичной недвижимости.