Что рынок недвижимости нам готовит

Несмотря на то, что ипотека за последние месяцы слегка подешевела, рынок недвижимости остается в состоянии легкого анабиоза. В стране явно не хватает денег - предложений вместе с риэлторами на порядок больше, чем реальных покупателей. При этом количество желающих обзавестись своим жильем зашкаливает.

Так что в Украине сохраняется риск возникновения очередного «ценового пузыря», как в 2007-2008 гг. И если власти не придумают способы удовлетворения отложенного спроса еще до того, как восстановится банковский сектор, то мы снова сможем увидеть однокомнатные квартиры на окраинах столицы по 100 и выше тысяч долларов.

В принципе, в этом направлении у правительства есть определенные наработки. Однако, делая один шаг вперед, оно периодически хочет уйти на два шага назад.

Без учета и контроля

С недвижимостью в нашей стране все довольно туманно. На вторичном рынке отсутствует контроль над деятельностью риэлторов, треть из которых работает практически в тени. К тому же нет элементарной статистики цен реальных продаж жилья – известны только цены предложений.

Правительство тем временем чуть было не загнало риэлторов еще больше в тень своим новым Налоговым кодексом. В нем предусматривалось исключение операций с недвижимостью из перечня тех видов деятельностей, которыми можно заниматься, пребывая на едином налоге. Ряд экспертных организаций выступили с предостережениями, мол, после таких новшеств поручиться за качество риэлторских услуг никто вообще не сможет, потому что на рынке останутся в основном только крупные агентства, а остальные или закроются, или свернут свой бизнес.

Поскольку документ зацепил интересы всего малого бизнеса, власти все-таки пошли на попятную. В своих замечаниях к кодексу Президент приказал законодателям вообще отменить все новаторские инициативы по упрощенной системе налогообложения. Что они и сделали безоговорочно в тот же день, 2 декабря.

Строительство: пациент скорее мертв…

Первичному рынку, между тем, не дает развиваться глубоко коррумпированная система выдачи разрешений на строительство, которая приводит к удорожанию жилья и тому, что в Украине один из самых низких показателей темпов строительства не только в Европе, но и СНГ.

По словам главы Украинской строительной ассоциации Льва Парцхаладзе, в Украине на душу населения строится 0,16 квадратных метров в год, в России 0,4 квадрата, а в Китае – 1 квадратный метр.

Чтобы выйти на уровень Китая, правительство решило провести строительную реформу. Ее базой является законопроект «О регулировании градостроительной деятельности», одобренный Кабмином 29 ноября. Документ предусматривает уменьшение почти в 6 раз сроков получения всех необходимых для строительства разрешений, – с 416 до 60 дней, - а также значительно сокращает общение застройщиков с чиновниками.

Также в нем идет речь о том, чтобы сделать максимально прозрачным и понятным порядок застройки территорий. Причем не только для строителей, но и для граждан. Ожидается, что градостроительные управления будут составлять генеральные планы развития подведомственных территорий и эта информация будет доступна в интернете.

«У нас очень много ветхого жилья, которое требует полной модернизации, переоборудования инженерных сетей. И дешевле новое построить, чем ремонтировать старое. На рынке сформировался колоссальный отложенный спрос. Ситуацией могут воспользоваться спекулянты, как только рынок начнет восстановление», - говорит Лев Парцхаладзе, отмечая, что застройщикам это не нужно.

Правительство вместе с экспертами, вносившими свои предложения в законопроект, рассчитывают, что как только документ заработает, стоимость жилья может снизиться приблизительно на 20%. К тому же, чем больше будет предложений на рынке, тем более адекватными станут их цены.

Вся надежда на ипотеку

Но на внедрение этой инициативы нужно время – пока законопроект пройдет согласование и утверждение парламентом, пока его положения начнут претворять в жизнь. В лучшем случае на это уйдет полгода. К тому же в таких вопросах очень важна такая вещь, как политическая воля. В Украине с этим всегда было нестабильно – сегодня чиновникам интересно заниматься определенным вопросом, а завтра уже нет.

Поэтому пока реформа существует только на бумаге, украинцы могут рассчитывать лишь на свои силы и медленное восстановление банковского сектора, который до сих пор не отошел от кризиса. Хотя определенные улучшения все же имеются.

По словам Ирины Луханиной, генерального директора АН «Благовест», участники рынка наблюдают постепенное восстановление ипотечных программ. «Увеличивается объем предложений, уменьшаются ставки. Сегодня некоторые банки уже предлагают проценты практически докризисного уровня – 16-21% в гривне. Можно сказать, что сейчас мы проходим этап, аналогичный становлению ипотеки в Украине в 2001-2002 годах. Как только восстановится финансовая стабильность – ипотека оживет», - резюмирует эксперт.

В то же время аналитик агентства недвижимости «Планета Оболонь» Владимир Коломейко обращает внимание на то, что ипотека работает крайне ограниченно, наши граждане берут ипотечные кредиты в тех случаях, когда без них не обойтись. «На первичном рынке нормальные кредитные условия могут предлагать только на отдельных строящихся объектах.

На вторичном рынке ипотеку могут оформлять главным образом тогда, когда хотят провести обмен – продать свою квартиру и за эти деньги купить новую. Поскольку быстро продать квартиру очень сложно, а деньги нужны срочно, то человек берет кредит в банке под залог обеих квартир, а потом при продаже возвращает деньги», - говорит эксперт.

В целом снижение процентных ставок положительно повлияло на рынок, увеличив продажи. Например, на «первичке» они выросли на 20%. Эксперты уверены, что ценовое дно уже позади, но в то же время в своих прогнозах на следующий год ведут себя довольно сдержанно.

Почем квартирка: есть и будет

За последний год, как показывает статистика realt.ua, активно росли цены на аренду жилой недвижимости - в столице на 10-25% в зависимости от района. Двухкомнатные квартиры, аренда которых на сегодняшний день колеблется от 3,5-4 тысяч до 9 тысяч гривен, дорожали наиболее агрессивно.

Аренда однокомнатных, которая составляет от 3,1-3,2 тысяч гривен до 5 тысяч и выше, повышалась хоть и не так бодро, но здесь также не обошлось без своих «лидеров». Например, за съем «однушки» на Оболони или в Подольском районе теперь приходится платить на 140-150 долларов больше, чем в декабре 2009-го, то есть рост около 25%. А вот в элитных Печерском и Шевченковском районах подорожание оказалось минимальным. Сейчас же цены вяло идут на спад, но, судя по темпам, это ненадолго.

Что касается продажи недвижимости, тут не все настолько однозначно, как с арендой. В середине года наблюдался небольшой ценовой всплеск, но в течение последних месяцев цены медленно падают. В отдельных районах города, по сравнению с декабрем 2009-го, цены снизились на 10-15%.

Сейчас минимальное предложение, которое можно найти, это гостинка в удаленном от метро районе за 35-40 тысяч долларов, например, на Борщаговке или на Ветряных горах в Подольском районе. За 40-45 тысяч, если постараться, то можно подыскать однокомнатную побольше, но, скорее всего, это будет хрущевка. Цены на более качественное жилье стартуют от 50-60 тысяч долларов, а приближенность к метро позволяет продавцам накидывать еще 5-10 тысяч к стоимости жилья.

Ирина Луханина уверена, что в конце этого – начале следующего года рынок активизируется. По ее прогнозу, в котором эксперт опирается на подписанные договора, уже декабрь обещает стать насыщенным сделками. «Январь 2011-го года тоже не будет традиционно «сезоном отдыха». В январе-феврале ожидается достаточно высокая для данного сезона активность: будут расти как количество сделок, так и суммы капитализации», - отмечает эксперт.

Владимир Коломейко со своей стороны считает, что в следующем году цены продажи недвижимости могут еще немного уйти вниз, поскольку покупательная способность украинцев остается низкой. Но обвал цен эксперт считает маловероятным.

А Дмитрий Пикалов, руководитель направления жилой недвижимости компании UTG Украинская Торговая Гильдия, придерживается умеренного прогноза. По его мнению, в следующем году сохранится тенденция коррекции цен, когда «некачественное жилье будет продолжать дешеветь на 1,5-2,5% в квартал, а объекты с привлекательными характеристиками будут дорожать на 1-2%.

Кроме того, в ближайшие 2-3 года частично будет наблюдаться дефицит нового жилья, что также повлечет небольшой рост цен на максимально готовую «первичку».