Цена 'квадратов' ожиданий

Состояние отечественной строительной отрасли становится лакмусовой бумагой положения дел в нашей экономике — слишком многое там завязано. В первом полугодии нынешнего года в стране было введено в эксплуатацию 3,2 млн. кв. метров жилья.

Это на 43,2% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. Но не спешите радоваться. Ведь изрядная доля объема этого жилья возведена без разрешения, иначе говоря, это — самострои.

Впрочем, есть регионы, где объемы жилищного строительства растут. Но ситуация в них неоднозначна.

Киев — не резиновый

Если обратиться к статистике, то в 1959 году в Киеве проживало 1,1 млн. жителей. Нынче эта цифра увеличилась до 2,7 млн., не считая приезжих. Ну, а прогнозы обещают, что в ближайшие десятилетия столичными жителями могут стать от 3,3 млн. до 4,5 млн. человек.

Откуда Киеву взять дополнительные «квадраты» для такой массы новоселов? Специалисты Центра градостроительства и архитектуры прикинули, что на ресурсных территориях (таковых насчитывается около 6 тыс. га) теоретически можно втиснуть дополнительно еще 43 млн. кв. метров жилья.

Но это — в теории. Дело в том, что новостройки требуют существенного «довеска» в виде социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник. А с этим в столице не все в порядке, что особенно охотно могли бы засвидетельствовать жители новостроек в Голосеевском, Дарницком районах Киева, страдающие от отсутствия надлежащей инфраструктуры. Впрочем, не только они.

Казалось бы, неплохим выходом из положения мог бы стать снос устаревших «хрущевок» и возведение на их месте новых, гораздо более высотных (а значит, с большим количеством квартир) многоэтажек. Тем более что в профильном министерстве давно наработаны соответствующие проекты. По официальной информации, первая высотка, построенная вместо морально отжившей «хрущевки», может появиться в столице уже в 2011 году. Хотя говорят об этом уже многие годы.

Однако городские власти Киева не разделяют радужных планов министерства по поводу замены «хрущевок» на высотки. Главным образом потому, что смущает финансовая сторона вопроса: проекты должны заинтересовать бизнес, а, учитывая недавний кризис, вряд ли найдется инвестор, возжелавший в срочном порядке вложить деньги в решение жилищного вопроса. В лучшем случае, это перспектива на пару-тройку лет.

Тем не менее новая столичная власть вознамерилась привлечь необходимые для строительства жилья инвестиции «по соседству» — в Киевской области. Как уже сообщалось, руководитель КГГА Александр Попов и губернатор столичной области Анатолий Присяжнюк подписали меморандум о сотрудничестве.

В соответствии с этим документом, на территории Киевской области в частности предусмотрено разместить ряд важных для Киева объектов. Это касается и возведения жилья (с соответствующим финансовым вкладом каждой из сторон) — как для тех, кто живет в области, так и для киевлян. Как стало известно, для этой цели будут отобраны и даже обеспечены надлежащей инфраструктурой участки в районе будущей большой окружной дороги.

— У нас сегодня есть предложения от инвесторов, которые готовы строить практически новые города или небольшие поселки численностью 5—6 тыс. человек. Это очень современные жилые массивы со всей инфраструктурой. Когда на них смотришь, видишь ХХІІ век. Очень интересные архитектурные разработки. Киев может развиваться таким образом, когда люди проживают на экологически чистых территориях, а работают в городе, — заявил журналистам руководитель КГГА Александр Попов.

Курс — на «столичный регион»?

Вообще-то строить в области легче, чем в столице: меньше проблем с землеотводом, сбором разрешений, да и подбор участков — не вопрос. Отсюда и закономерный результат: аналитики строительного рынка утверждают, что в первом полугодии 2010 года на Киевщине, в г. Киеве и Львовской области построено более трети всего объема жилья в Украине. А данные осеннего мониторинга возведения жилья и вовсе свидетельствуют о том, что по количеству новостроек столичная область занимает второе место в Украине, пропустив вперед лишь Крым.

В пределах Киевской области строители наиболее охотно осваивают Киево-Святошинский район (30 объектов, плюс 22 — в Ирпенском регионе). За ним идет Бориспольский район (24 новостройки). Завершает тройку лидеров Броварской район (11 объектов). Что касается пригородов, то стабильно популярно возведение новостроек в 11 городах-спутниках столицы. Активно застраиваются Борисполь, Бровары (на них приходится более трети общего объема всего строительства жилья в области), относительно доступны «квадраты» в Боярке, Коцюбинском, Украинке.

Наименьшая цена «квадратов» в новостройках столичной области — 618 долл. за 1 кв. м в Бородянском районе, что, видимо, объясняется его удаленностью от Киева. Максимальная — 1800 долл. за 1 кв. м в коттеджном городке «Солнечный луч» Обуховского района.

Впрочем, не все так просто: Киевщина — в лидерах не только по уже сданным «квадратам», но и по количеству «замороженных» объектов. Таковых в области — более 20% от общеукраинского показателя. Тем не менее область в состоянии реально помочь центру в решении проблемы с возведением жилья, о чем уверенно заявляют столичные архитекторы.

По их мнению, 36 тыс. кв. метров необходимого жилья можно разместить в области (от 15 до 20% от этого количества могут составить многоэтажки). К тому же предполагается, что большая окружная дорога будет стимулировать экономическое развитие городов-спутников. А разработчики новой концепции Генплана столицы и вовсе приходят к выводу: жизнь докажет, что создание столичного региона — необходимость, это лишь вопрос времени.

Власти обнадеживают, но есть сомнения…

— Строительство может стать локомотивом развития экономики, и мы должны создать для этого все необходимые условия, — не раз декларировал вице-премьер-министр Украины Сергей Тигипко.

Но как повести этот «локомотив» в нужном направлении? Экспертной группой, состоящей из отечественных и зарубежных специалистов, разработана концепция реформы в строительной отрасли. Среди основных позиций — сокращение процесса приобретения земельного участка с 270 до 60 дней, уменьшение сроков разрешительного процесса с 175 до 50 дней и другие новшества.

Кроме того, прошло больше двух месяцев со времени старта государственной программы «Доступное жилье», предусматривающей безвозмездную помощь в приобретении жилплощади. Впрочем, распространяется она только на площадь из расчета 21 кв. метр общей площади на человека плюс 10,5 кв. метра на семью. Есть еще ограничение — помощь насчитывается от стоимости строительства 1 кв. м (в Киевской области это 6435 грн.). Государство субсидирует 30% стоимости, а остальные 70% нужно заплатить самим. К тому же степень готовности дома должна быть не менее 70%.

В Киевской области под эту программу попали недострои в Белой Церкви, Украинке, Василькове, Борисполе, пгт Глеваха и селе Перовское Киево-Святошинского района. В частности, 16-этажный кирпичный дом в г. Украинка. Фондом содействия молодежному строительству было подписано соглашение о сотрудничестве с ООО «Киевщина-жилье» о достройке дома, поскольку он был внесен в государственный учет объектов незавершенного строительства с высокой степенью готовности. Теперь этот объект может быть сдан в конце второго квартала 2011 года.

Однако, несмотря на такие примеры, рановато утверждать, что программа «Доступное жилье» заработала в полную силу. За два месяца по Киевской области и столице нашлось только 140 заинтересовавшихся и, соответственно, зарегистрировавшихся. Договор об участии в программе подписали только 80, а начислена государственная помощь лишь 40 человекам.

Почему люди сомневаются, понятно. Даже за вычетом 30% им остается доплатить немалую сумму — 70%. Как правило, «живых» денег на руках у тех, кто до сих пор не смог решить свой квартирный вопрос, нет. Значит, остается ипотека. Но случаи покупки недвижимости под Киевом с привлечением банковских кредитов редки: коммерческие процентные ставки по кредитам на жилье в гривнях (около 20%) по-прежнему высоки для среднестатистических заемщиков.

Правда, существует новая программа ипотечного кредитования для молодежи сроком до 30 лет. Но, увы, льготные условия ипотеки доступны не всем. А только тем, кому до 35 лет, кто «успеет» выплатить кредит до наступления пенсионного возраста и кто состоит на квартирном учете.

Неудивительно, что список нуждающихся в жилье практически не сокращается. Поэтому-то и говорить о влиянии государства на соотношение спроса на жилые «квадраты» и доступного предложения пока не приходится.