Рынок недвижимости Италии: Много жилья на продажу, но мало покупателей

Эксперты называют рынок недвижимости Италии простым, прозрачным и разнообразным, а поэтому – привлекательным. Финансовый кризис, разумеется, «наследил» и здесь, снизив цены и уменьшив спрос на покупку жилья. Однако считается, что итальянский рынок недвижимости пострадал от кризиса гораздо меньше рынков других европейских стран.

Север и юг Италии – две большие разницы. Они отличаются и по уровню цен, и по популярности. Северная часть страны, куда идет основной поток инвестиций, – это состоятельная, респектабельная Италия с развитой инфраструктурой, знаменитыми на весь мир курортами.

В престижных и популярных регионах Италии (Тоскане, Лигурии, Ломбардии, Лацио), а также на озерах, на побережье, на альпийских курортах цены на недвижимость (особенно на элитную) изменились незначительно, в некоторых крупных городах (Рим, Милан) остались на докризисном уровне.

Немного больше просел рынок в южной части Италии, которую начали развивать всего несколько лет назад, причем довольно активно (особенно Калабрию, о чем свидетельствует огромное количество предложений о продаже недвижимости в этой области в Интернете).

«Но Калабрию пока нельзя назвать таким же «безрисковым» регионом, как центральные и северные, — рассказал BFM.ru президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. — Темпы развития инфраструктуры и туристической отрасли Калабрии пока отстают от темпов реализации новых девелоперских проектов.

Оптимистичные прогнозы по дальнейшему росту стоимости недвижимости в Калабрии, которыми так часто местные застройщики и риелторы аргументируют инвестиционную привлекательность региона, пока носят «виртуальный» характер. Рынок вторичной недвижимости развит гораздо слабее рынка первичной недвижимости. Поэтому взлет цен в Калабрии пока остается «на бумаге» и не подтверждается сделками по перепродаже».

В целом же итальянский рынок жилья пережил кризис с небольшими потерями. Средняя стоимость недвижимости в стране в 2008-2009 годах упала всего на 5-15 % в зависимости от региона и сегмента рынка. Только на отдельные типы жилья, например, дома постройки 60-х годов и ранее, цены упали до 20%. Недорогое жилье, удаленное от центров, подешевело на 10-12%.

По официальным данным Еврокомиссии, средняя стоимость недвижимости в Италии в 1 квартале 2010 года снизилась на 2,8%, а во втором квартале цены остались стабильными. Прогнозы относительно ближайшего будущего цен на недвижимость в Италии у аналитиков расходятся: кто-то прогнозирует небольшой рост цен на 1-3%, а кто-то допускает возможность падения среднего уровня цен еще на 5-7%. Но в целом прогнозы носят «умеренный» характер, не ожидается ни резкого роста стоимости, ни резкого падения».

Самая дорогая недвижимость в крупных городах: Риме, Флоренции, Милане, Венеции, а также в регионах, куда приезжают летом иностранные туристы: Лигурия (Порто Фино, Рапалло, Ле Чинкуэ Тэррэ и т.д), Тоскана (Версилья, Виареджо, Кастильоне и т.д), Сардиния (Коста Смеральда, все юго-западное побережье). Самые экономичные варианты недвижимости Италии могут быть в Апулии, Калабрии, Эмилье Романье. На юге, в Калабрии, стоимость квартир с одной спальней начинается от 65 тысяч евро, а на севере — например, в Лигурии — такие апартаменты будут стоить в районе 200-250 тысяч евро. Виллы или частные дома на юге стоят от 250 тысяч евро, на севере цены приближаются к 1 млн евро.

Но надо отметить, что итальянский рынок недвижимости характеризуется одним из самых высоких в мире диапазоном цен на недвижимость. По соседству могут быть расположены объекты недвижимости, стоимость которых отличается в сотни раз: неподалеку от жилого комплекса, где апартаменты стоят 100-150 тысяч евро, может располагаться вилла стоимостью в несколько десятков миллионов евро.

Итальянцы выбирают аренду

В Италии, как и во всём мире, существуют все типы жилья: квартиры, лофты, дома с коридорной системой расположения квартир, престижная недвижимость, мансарды, таунхаусы на две-три семьи, деревенские дома, виллы. По словам риелтора итальянского агентства недвижимости Luxury solution Лауры Курин, итальянцы, конечно, предпочитают жить в собственных домах, но все зависит от их материальных возможностей.

В этом смысле итальянцы мало отличаются от россиян: городские жители проживают в квартирах, загородные — в отдельных домах и таунхаусах. Многие итальянцы, имеющие жилье за городом, ежедневно ездят на работу в город. Особенно это актуально для небольших городов, где нет интенсивного движения и пробок.

Итальянцы предпочитают дома, которыми занимаются серьёзные строительные и управляющие компании. Важно, чтобы в доме был выполнен ремонт, были оконные решётки, охранная сигнализация, датчик дыма, централизованное или автономное отопление, автономное водоснабжение, гараж или парковочное место (в густонаселённом городе с оживлённым движением), а также балкон, терраса или сад.

Недвижимость для итальянцев — достаточно дорогое удовольствие. Заработать даже на небольшие апартаменты рядовым итальянцам сложно, поэтому зачастую жилье приобретается в кредит, гасить который приходится довольно долго. «Продавать недвижимость очень просто, - рассказала BFM.ru Лаура Курин. - А процесс покупки, наоборот, более трудоёмкий и долгий для покупателя: примерно месяц требуется на обработку запроса о кредите, а затем начинаются многочисленные проверки продавца.

В настоящий момент на рынке много домов на продажу, но мало покупателей. Люди боятся покупать и, тем более, брать на эти цели кредит, который они, возможно, не смогут выплатить».

В 2008-2009 годах из-за ужесточения условия выдачи ипотеки уровень продаж недвижимости в Италии упал в среднем на 12,5%. По словам госпожи Курин, наибольшая активность сейчас наблюдается на рынке аренды. Многие потенциальные покупатели решили дождаться окончательного выхода страны из кризиса и пока переориентировались на съемное жилье. Это только на руку владельцам, тем более, что в последнее время цены на аренду недвижимости немного выросли.

«Кто-то сдает и получает дополнительный доход, кто-то, наоборот, арендует для себя, — подтвердила BFM.ru генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина. — В Италии нет такого масштабного и массового строительства, как в России, поэтому зарабатывать на продаже недвижимости довольно сложно. Покупатели недвижимости стараются приобрести максимально выгодный вариант, чтобы в дальнейшем, если потребуется, его легко было сдать в аренду».

Плюсы и минусы покупки жилья в Италии

Россияне, наоборот, покупают недвижимость в Италии в основном для собственного пользования. Инвестиционные покупки наши граждане совершают редко: кто-то ненадолго сдает дом сразу после приобретения, чтобы отбить какую-то часть расходов, кто-то просто редко приезжает.

В основном это апартаменты в крупных городах и туристических центрах (Милан, Рим, Венеция, горнолыжные курорты). Но большинство россиян, покупающих жилье в Италии, даже не планируют на ней зарабатывать. Ведь что хорошо итальянцу, то не всегда выгодно иностранному инвестору.

«Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Италии характеризуется как невысокая, — отмечает Станислав Зингель. — Там нет перспектив существенного роста стоимости недвижимости. Собственник недвижимости не может рассчитывать и на высокий уровень рентного дохода — в Италии он составляет всего 4-5% в год. Кроме того, в стране пока отсутствуют проекты с гарантированной доходностью от сдачи в аренду».

Для себя российские покупатели со средним бюджетом приобретают недвижимость на юге Италии, где стоимость недвижимости невелика. Для людей более состоятельных интересны Лигурия, Лацио ( в том числе, окрестности Рима). Предпочтения отдаются вариантам, которые максимально подходят под ожидаемые параметры: стоимость, близость к морю, к городам или к подъемникам, если мы говорим про горнолыжные курорты.

Россияне обычно вносят полную сумму за недвижимость, поскольку получить ипотечный кредит иностранцам довольно трудно — существуют высокие требования по оценке платежеспособности и подтверждения доходов заемщика, а также к объекту залога и его расположения. Владение недвижимостью в Италии не дает никаких льгот на получение вида на жительство. Но есть и плюсы.

«Итальянский рынок достаточно простой и прозрачный, — отметила Наталья Завалишина. — Основную ответственность за чистоту сделки, как и в большинстве европейских стран, несет нотариус. Нет необходимости, как во многих других странах, создавать юридическое лицо. Налоги умеренные — существенно ниже, чем во Франции, так как нет налога на роскошь при покупке дорого объекта (свыше 770 тыс. евро). В отличие от Германии, при наличии недвижимости в Италии относительно спокойно можно получить шенгенскую визу на год с возможностью проживать в стране 180 дней в году».

В итальянском агентстве недвижимости ITA Casa Immobiliare BFM.ru пояснили, что для приобретения недвижимости нужен документ, удостоверяющий личность, и деньги наличными или банковский перевод.

Налог иностранный покупатель будет платить такой же, какой платят граждане страны, — это так называемые местный налог на недвижимость (причем, при покупке второго по счету объекта недвижимости налог на первую платить уже не надо), подоходный налог с физических лиц и регистрационный сбор, который высчитывается исходя из кадастровой стоимости дома. Комиссия агентству по недвижимости составит 3- 4% плюс НДС 20%.