Поможет ли программа 'Доступное жилье' покупать украинцам квартиры в два раза дешевле?

Вот уже которую неделю правительство и чиновники от строительства в один голос заверяют, что в следующем году начнется реализация программы «Доступное жилье» и украинцы смогут покупать квартиры чуть ли не в два раза дешевле, чем сегодня. Мы решили разобраться, из чего состоит цена квадратного метра и можно ли снизить себестоимость жилья.

Разговоры о доступном жилье для украинцев ведутся уже который год. Одни чиновники обещают достроить замороженные во время кризиса долгострои, другие - выделять компаниям-застройщикам бесплатно землю, а третьи - упростить выдачу документации.

Николай Азаров почти месяц назад пообещал упростить разрешительные процедуры, что позволит сократить в четыре раза сроки оформления землеотводов, получения документов на начало строительно-монтажных работ и составления договоров купли-продажи земли, пишет КП. Это будет способствовать не только притоку дополнительных инвестиций в строительную сферу, но и существенно снизит стоимость квадратного метра жилья.

Правительство также предлагает штрафовать должностных лиц за нарушение порядка хранения регистрационных дел субъектов хозяйствования. По мнению премьера, введение административной ответственности остепенит чиновников и не позволит им специально затягивать процедуру регистрации.

Как сообщили в Министерстве регионального строительства, срок выдачи разрешительной документации под строительство после принятия закона сократится с полутора лет до двух месяцев! Но дальше разговоров дело пока не идет.

А между тем многие стройки заморожены. Украинцы не могут платить сумасшедшие деньги за квадратные метры, застройщики говорят, что они продают квартиры чуть ли не по себестоимости. Это, мол, чиновники не хотят уменьшать свои аппетиты. Получается замкнутый круг - верхи не хотят умерить аппетиты, а низы не могут их прокормить.

Стоимость жилья в крупнейших городах страны

Компетентно

Бюрократы не дадут построить дешевые квартиры

- Я скептически отношусь к идее строительства доступного жилья в Украине, - говорит председатель правления Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - У нас нет политической воли решить два принципиальных вопроса. Первый - прозрачность выделения земли. Здесь у нас огромная коррупционная составляющая. Одна власть может выделить участок застройщику, а потом после смены руководства отменяются «преступные» решения предшественников. Застройщикам приходится снова платить, а в конечном итоге эти риски перекладываются на плечи покупателя.

Второй важный момент - это получение разрешительной документации. Застройщикам приходится получать огромное количество разрешений и согласований. И везде опять же надо платить.

Все попытки как-то изменить систему натыкаются на колоссальное сопротивление бюрократического аппарата. И эту стену невозможно прошибить, ее нужно взрывать. Помните, у Грибоедова в «Горе от ума» была фраза: «Уж коли зло пресечь: собрать все книги бы да сжечь».

Вот и нам нужно сделать что-то подобное - одним махом уничтожить большинство инструкций, приказов и тому подобных документов, призванных выкачивать деньги из людей. Вот тогда можно было бы выйти на себестоимость в 600 долларов за квадратный метр в Киеве и около 400 долларов - в регионах.

Кроме того, нужно упорядочивать подключение объектов к городским коммуникациям. В большинстве развитых стран строители получают участок с уже подведенными к нему газом, водой, канализацией и электричеством. А нашим приходится за свои деньги их прокладывать, а потом передавать на баланс коммунальных предприятий. Такая система есть всего в нескольких странах.

Что почем?

«Навар» с квадратных метров: кому сколько?

Наш сегодняшний разговор о товаре, цены на который вызывают наибольшее количество вопросов и нареканий. Что, кому и сколько платят те счастливцы, которые собрались покупать собственное жилье?

1. Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)

То есть стоимость коробки, отделки, а также труб, проводов и прочих коммуникаций внутри дома плюс зарплата рабочим. Эти затраты в среднем составляют примерно 50% от цены квартиры. Не зря же сами застройщики признаются - строить можно по цене 4-5 тыс. грн. за квадратный метр.

2. Дополнительные расходы(включаются в полную себестоимость)

3. Права на земельный участок

В городах-мегаполисах с дорогой землей это крайне весомая статья затрат. Скажем, в Киеве до кризиса стоимость прав на землю обходилась примерно в 50% (!) от всех затрат.

4. Проектные работы, документация, разрешение на строительство

По разным оценкам, «административный ресурс» (включая и официальные платежи, и «откаты») увеличивает стоимость квадратного метра на 10 (в регионах) - 40 (Киев) процентов. Понятно, цифры эти очень средние - отношения между конкретной строительной фирмой и местными чиновниками могут быть разной степени теплоты.

5. Подключение к коммуникациям

Затраты на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу, отоплению, канализации, газу, электричеству.

Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний, которые зачастую в своем регионе монополисты.

6. Квартиры городу

Не забывайте и о том, что городские власти обязывают застройщиков часть квартир передавать городу. В столице в пользу города отходит 20% жилья, в остальных городах эта цифра ниже.

7. Облагораживание участка, создание инфраструктуры

Парковки, газончики и т. п. Если строится разом целый микрорайон - магазины, детсад, школа. Если жилье не социальное, стоимость всего этого в конечном итоге оплачивается покупателями квартир.

8. Цена привлеченных денег

То есть проценты по кредитам, которые набрал на строительство застройщик.

9. Реклама, маркетинг, управленческие расходы

«Дополнительные расходы» на землю, трубы, бумаги и прочее - это еще 50% полной себестоимости квадратного метра в Киеве и от 30% себестоимости в других регионах. А вы думали, что, покупая жилье, только строительной компании за ее успехи платите?

10. «Накрутки» застройщиков

Не меньше 10-15% от цены квартиры и до 40-60% при удачных проектах там, где высокий спрос на жилье. Строек, которые приносят сверхприбыли (от 100% и выше), после кризиса уже нет - не те времена.

Если же прибыль составляет менее 10%, строительный проект считается нерентабельным и, скорее всего, будет просто заморожен - «навар» съест инфляция, «набежавшая» за те полтора-два года, пока длится стройка. А цены на жилье нынче в большинстве регионов практически не растут или растут незначительно, ниже темпов инфляции.

Примечание

Риелторский процент в наши расчеты не включен, поскольку обычно платится дополнительно и в цену квартиры не входит. Хотя не исключены и неафишируемые комиссии.