Сколько на самом деле стоят услуги риелтора?

Купить квартиру без помощи риелтора на московском рынке недвижимости можно, но сделать это крайне проблематично: если с подбором интересного варианта трудностей может не возникнуть, то при проверке юридической чистоты будущего жилища требуется быть предельно осторожным и предусмотрительным.

С другой стороны, услуги квалифицированного специалиста стоят недешево. Потому перед каждым потенциальным покупателем жилья в столице встает вопрос, каков оптимальный размер оплаты труда риелтора.

Сколько?

Размер комиссии агента по недвижимости складывается обычно из двух показателей: стоимости квартиры и дополнительных работ, возникающих в процессе подготовки сделки.

В первую очередь цена вопроса зависит от того, самостоятельно работает риелтор или от агентства. Как сообщили представители опрошенных агентств недвижимости, комиссия специалиста, работающего от агентства, варьируется в столице от 2% до 7% от стоимости реализуемой недвижимости. Чаще всего комиссионные риелторских агентств составляют средние 4-5%. У частных же маклеров размер оплаты может начинаться и с 1%.

При этом, какова бы ни была схема оплаты, на рынке недвижимости действует негласное правило: чем ниже стоимость квартиры, тем выше комиссия и наоборот. Существует подобная практике для того, чтобы агенту было интересно продавать недорогое жилье, для чего и устанавливается нижний порог комиссии. Как рассказал генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов, сегодня в Москве размер минимальной планки колеблется в разных фирмах от 100 до 250 тыс. руб.

«Допустим, стандартный размер риелторской комиссии составляет средние по рынку 4% от стоимости объекта, но не менее среднерыночного минимума в 200 тыс. руб. В случае, если квартира стоит 5 млн руб., сумма в размере 200 тыс. руб. как раз и составит 4%. А при цене квартиры в 4 млн руб. затраты клиента на оплату услуг агента будут равны уже 5%».

При этом существенной разницы при установлении размера комиссии на продажу объекта или на приобретение объекта нет. «При схожих параметрах сделки и стоимости объекта, если на продажу установлена комиссия 2%, то и на покупку она будет такая же», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Помимо процента от стоимости квартиры на деле существуют и другие варианты оплаты услуг риелтора: это может быть фиксированная сумма или односторонняя оплата одной из сторон – продавца или покупателя. Соответственно, если комиссия является фиксированной, то зависимости от стоимости квартиры нет. «Общерыночная практика заключается в том, что размер и форма оплаты услуг риелтора зависят от конкретного случая и сложности сделки», - говорят эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость». К таким факторам, усложняющим сделку, относятся чаще всего: ипотека, необходимость снятия различных обременений, приватизация, оформление наследства и др.

К примеру, при альтернативной сделке, по словам генерального директора агентства МИАН Василия Митько, существует два варианта расчета комиссии. В первом случае риелтор получает процент от стоимости всех объектов, участвующих в сделке, за вычетом 20% за так называемый «опт». При втором варианте комиссия агентства складывается из процента от продаваемой квартиры и фиксированной суммы за каждый альтернативный вариант.

Чудес не бывает

Несмотря на довольно высокие расценки агентов по недвижимости, эксперты рынка предупреждают: лучше заплатить больше, чем попасться в руки «черного» риелтора. До сих пор нередки случаи, когда ряд агентств и частных маклеров называют клиентам принципиально иные, гораздо меньшие, цифры. И многие клиенты, обрадованные тем, что им удалось найти специалистов, готовых сделать «все» за суммы вроде 50 – 100 тыс. руб. при стоимости квартиры в 10 млн, с готовностью соглашаются.

Увы, говорит О. Самойлов из «РЕЛАЙТ-Недвижимость», чудес не бывает: за такие деньги в Москве уже давно никто не работает. Скорее всего, риелтор столь незначительную и малоценную услугу и собирается оказать своему клиенту, либо недостающие деньги он планирует добрать «по-черному», намеренно завышая или занижая цены квартир и перекладывая себе в карман образующуюся за счет этого разницу. Размер этой разницы, кстати, может составлять намного больше нормальных рыночных расценок, достигая 20% от цены объекта. При этом агенты, практикующие подобные методы, владеют методиками получения «черной комиссии» столь искусно, что вывести их на чистую воду неспециалисту обычно попросту не под силу.

Кроме того, риелторы советуют не заключать договор о продаже квартиры по фиксированной цене. «С вероятностью 99,9% через неделю вы при желании сможете найти эту квартиру в рекламе, но по цене гораздо выше оговоренной. А сколько реально заплатит за Вашу квартиру покупатель, вы не узнаете никогда», - убежден В. Митько из компании «МИАН».

Скидки

Во время острой фазы кризиса, когда практически ничего не покупалось и не продавалось, многие агентства недвижимости, чтобы выжить, предоставляли своим клиентам некоторые скидки. Сегодня ситуация уже иная, но на дисконт все еще рассчитывать можно.

Как рассказал генеральный директор агентства МИАН В. Митько, компания предоставляет скидки в объеме от 5% до 10% в зависимости от ситуации и от того, насколько, с учетом скидки, договор остается коммерчески интересным для агентства.

Однако в целом риелторы опровергают информацию о больших скидках на оплату своих услуг в период кризиса. Конечно, говорит О. Самойлов из «РЕЛАЙТ-Недвижимость», «с голодухи» риелторы стали гибче в вопросах ценообразования и даже понизили стандартные размеры оплаты своих услуг. Однако заплатить за это клиентам во многих случаях пришлось резким возрастанием рисков совершаемых сделок. В первую очередь, тех, что были связаны с проведением правовых экспертиз объектов и оплатой квалифицированных, а значит, дорогостоящих юристов.

Автомобили «Мерседес», убеждают риелторы, не продаются по цене «Жигулей» даже в самый жесткий кризис. Однако на небольшую скидку полагаться можно.