Продажа недостроев: рынок идет на контакт

Зарубежные инвесторы готовы покупать недостроенные объекты недвижимости, но украинцы отказываются продавать их по адекватным ценам. Поэтому пока что избавиться от своих активов удалось единичным девелоперам, и то обычно речь шла о взаимозачетах долгов между акционерами.

Самым привлекательным для инвесторов сегментом старший консультант отдела аналитики Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина называет торговую недвижимость, где наблюдается самая низкая вакантность, ставки аренды стабилизировались уже со 2 кв. 2009 г. и до сих пор существует высокий потенциал для развития.

Не сошлись в цене

Малое количество сделок эксперты объясняют неадекватными ценами, на которых в большинстве своем настаивают собственники недостроев. По наблюдениям С. Сергиенко, у продавцов ценообразование основывается скорее на мечтах, чем на реалиях– они хотят за счет продажи проекта как минимум в полном объеме вернуть вложенные в него средства, еще лучше – получить прибыль.

«Поэтому до сих пор существует непреодолимая разница в ценовых ожиданиях сторон. Но, даже если собственник реалистично оценивает свой актив, он скорее предпочтет дожидаться светлого будущего, чем продавать проект по адекватной на сегодняшний день цене», - говорит эксперт.

Это подтверждают и конкретные иностранные инвесторы. Один из них рассказывает, что уже давно ведет переговоры о покупке проекта жилого здания в центральном районе столицы, находящегося на начальной стадии строительства, но собственники не могут определиться с оценкой своего проекта.

Ничего интересного не могут предложить и банки – находящиеся у них в залоге объекты обычно расположены в регионах или инвестиционно непривлекательных городах. Единичные заманчивые объекты нередко находятся в сложной юридической ситуации, и банки не могут продать их, пока не будет решен вопрос по праву собственности. «Например, заинтересовавшись одним залоговым объектом недвижимости, мы ожидаем завершения процедуры перехода права собственности уже более 9-ти месяцев», - рассказывает иностранный инвестор.

Первые ласточки

На данный момент состоялось всего несколько сделок с незавершенными объектами недвижимости. Среди них – покупка 50% проекта гостиницы Hilton на бульваре Т.Шевченко Александром Роднянским и Борисом Фуксманом; вхождении нового финансового партнера в ТРЦ Ocean Plaza на ул. Горького (ранее МФК «Лыбедь Плаза»); покупка группой Oledo 50% проекта ТРЦ Sky Mall на ул. Генерала Ватутина.

Причем, по словам С. Сергиенко, продажа доли в Sky Mall стала практически единственной сделкой, которая за время кризиса была заключена «за деньги». Ведь другие проекты меняли собственников в результате взаимозачетов долгов между акционерами.

Директор департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Украине Аркадий Вершебенюк подтверждает, что продажа части активов остается наиболее распространенным способом привлечения средств для локальных девелоперов.

«Но современных инвесторов в первую очередь интересует покупка стабильных денежных потоков, а варианты партнерства в проектах на стадии реализации рассматриваются единичными компаниями, готовыми взять на себя соответствующие риски», - говорит он. Тем не менее, эксперты подтверждают, что сейчас ведутся переговоры о вхождении инвесторов в незавершенные проекты, и считают вполне реальным закрытие нескольких подобных сделок до конца текущего года.

Рынок отложенных ожиданий

По информации управляющего партнера CB Richard Ellis в Украине Сергея Сергиенко, сегодня на продажу выставлены практически все «зависшие» в период кризиса проекты – от земельных участков со старыми полуразрушенными зданиями до уже возведенных «коробок». При этом, по словам директора киевского офиса компании Jones Lang LaSalle Даниила Владова, девелоперы ищут покупателей на свои объекты не только из-за отсутствия банковского финансирования и неспособности обслуживать кредиты, но и из-за стремления сконцентрироваться на профильном бизнесе и переориентации на более доходные сегменты.

Сегодня уже появляются гипотетические шансы продать подобный товар. Впервые с начала кризиса эксперты отмечают активизацию спроса на девелоперские проекты со стороны отечественных, европейских, российских и среднеазиатских компаний. Интересуются нашим рынком частные инвесторы, которые в своих холдингах имеют подразделения недвижимости, девелоперские компании из ближнего зарубежья (Румынии, Польши), инвестиционные фонды из дальнего зарубежья (Великобритании).

«С начала 2010 г. инвестиционный рынок оживился. Однако пока для потенциальных инвесторов продолжается «период прощупывания почвы». Основные приобретения могут состояться в 2011-2012 гг. в связи с выходом проектов, которые сейчас находятся на высокой стадии готовности. Но будут иметь место именно единичные сделки, а не массовые продажи», - комментирует ситуацию Д. Владов.

Правда, даже кризис не заставил украинский строительный бизнес стать более открытым, что увеличило бы интерес инвесторов. «Мы надеялись, что продажи девелоперских проектов приобретут массовость еще в прошлом году. Но ситуация не стала развиваться по такому сценарию, в частности, из-за отсутствия массового изъятия банками объектов залога по проблемным кредитам девелоперских компаний», - отмечает С. Сергиенко.

Реинкарнация

Получить второй шанс смогут далеко не все недострои. «Если проект находится на начальной стадии развития, то он, скорее всего, будет продан как участок. Для масштабных комплексов возможна реконцепция с целью адаптации к рыночным условиям и последующей продажи», - считает Д. Владов.

Объекты, которые нереально переформатировать, по мнению С. Сергиенко так и останутся замороженными до тех пор, пока они не приобретут коммерческий смысл уже в новой рыночной обстановке. Правда, по мнению эксперта, таких объектов на рынке не много, ведь в большинстве случаев строительные работы на площадках так и не были начаты до кризиса.

Заинтересовать же потенциальных финансовых партнеров или покупателей, по мнению С. Сергиенко, могут «незакредитованные» проекты, собственники которых готовы списать большую часть своих исторических инвестиций, а также объекты небольшого размера или с хорошими рыночными характеристиками (месторасположение, планировка, технические параметры).

Как уточняет директор девелоперской компании Dragon Development Олег Куринной, это прежде всего форматные проекты с готовностью не менее 70%, с удачной локацией, пулом якорных арендаторов и продуманной концепцией, одобренной ведущими консультантами по недвижимости, с «чистой историей» приобретения земельного участка, прозрачной отчетностью по затратам на строительство и минимальным количеством долгов.