Квартиры на первом этаже: кто стремится жить ниже?

Как известно, на первых этажах хрущевок живут преимущественно инвалиды и люди пожилого возраста, а также те, кому просто могло не хватить денег на более дорогую квартиру. Жить буквально «на глазах» у прохожих неуютно и дискомфортно.

При этом помещение на первом этаже новостройки бизнес-класса в хорошем районе будет стоить дороже, чем квартира несколькими этажами выше. Хотя в последнее время первые этажи все чаще отдаются под офисы, салоны красоты, аптеки и кафе.

Сегодня люди, располагающие свободными средствами, вряд ли согласятся покупать себе квартиру на первом этаже жилого дома. Из окон открываются далеко не лучшие виды на забитый машинами двор, уличные мусорные баки, гаражи и т. п. Часто окна первых этажей типовых домов расположены настолько низко, что проходящие по улице люди могут заглядывать в квартиру, поэтому приходится даже днем держать окна плотно зашторенными.

Из-за плохой звукоизоляции дома люди во дворе могут слышать все, что происходит в квартирах на первом этаже. Да и дышать в них практически нечем, особенно если окна выходят на проезжую часть. К тому же жильцам первых этажей приходится ставить на окна решетки. Все это не способствует спросу на квартиры, расположенные на первых этажах старого жилого фонда.

При этом в современных монолитных, кирпичных и даже панельных домах многие минусы первого этажа сведены на нет. Например, окна расположены достаточно высоко, так что никто в них не заглядывает. Звуко- и теплоизоляция также гораздо лучше, чем в советских домах. В результате остается только физически неустранимый параметр – отсутствие панорамных видов.

Впрочем, стоимость квартир на первом этаже зависит в первую очередь от дома. «В домах, построенных еще в советский период, первый этаж всегда понижает цену. Качество социалистического строительства было таково, что из подвала тянет холодом, слышно хлопанье подъездной двери, разговоры во дворе. На первом этаже крайне низкий уровень инсоляции, поэтому такие квартиры самые темные и неуютные из-за решеток на окнах и растущих поблизости кустарников и деревьев», – поясняет Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Сейчас выбор этажа – дело вкуса либо престижа. Если дом расположен в тихом месте, с окнами на парк, сквер, пруд и т. п., то почти наверняка найдется много желающих на нижние этажи. «А кто-то просто боится высоты и поэтому не хочет покупать квартиру на верхних этажах. Раньше на высоких этажах возникали проблемы плохого напора воды или неработающих лифтов, но в современных домах инженерия продумывается, как правило, до мелочей и в соответствии с требованиями времени», – говорит Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер».

По ее словам, в настоящий момент каждый застройщик индивидуально выстраивает свою политику ценообразования в зависимости от объекта, поэтому нет никаких гарантий, что стоимость, например, «однушки» на первом этаже будет существенно отличаться от аналогичной квартиры несколькими метрами выше. «Есть примеры, когда все квартиры в комплексе стоят приблизительно одинаково, независимо от этажа. Но при этом цена квадратного метра может существенно различаться в зависимости от видовых характеристик и метража квартир», – поясняет Ирина Романова.

Так, в ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово цены реализации установлены таким образом, что стоимость квадратного метра зависит только от площади квартиры и ее расположения (стороны света, видовые характеристики). То есть квартиры на нижних этажах стоят за «квадрат» столько же, сколько на верхних, при прочих равных условиях. Например, 5-комнатная квартира площадью 104,5 кв. м на 2-м этаже стоит 105 тыс. руб./кв. м, такая же квартира чуть меньшей площади – 102,7 кв. м – на 5-м, 8-м, 13-м этажах стоит 108 тыс. руб./кв. м, и такая же, площадью 103 кв. м на 22-м этаже с панорамным остеклением, стоит 115 тыс. руб./кв. м.

Но все это относится преимущественно к экономклассу. В объектах другого формата стоимость квартиры находится в прямой или обратной зависимости от этажа. Например, квартира на первом этаже старой хрущевки будет стоить значительно дешевле остальных. А помещение на первом этаже новостройки бизнес-класса в хорошем районе дороже. Аналогичная ситуация происходит и с высокими этажами. Жилье на последнем этаже панельной девятиэтажки всегда продается со скидкой.

«В домах, построенных в советский период, квартиры на последнем этаже на 5-15% дешевле остальных. Здесь часто протекали крыши. В результате отсыревала и отваливалась штукатурка с потолка, отслаивались обои, в особо запущенных случаях можно было остаться без электричества – вода заливала электрические щитки. Эти беды жильцов последних этажей связаны с грубыми нарушениями строительных норм и правил проведения кровельных работ, выбором неподходящих материалов, а также неудачным проектным решением», – делится Михаил Куликов.

В то же время квартиры на верхних этажах элитных домов и в сегменте бизнес-класса стоят дороже. Разница в цене между квартирами одинаковой площади и расположенными в одном доме может достигать, в зависимости от этажа, 15-20%.

По словам экспертов, первый этаж сегодня интересен в том числе тем, кто в дальнейшем эти помещения переводит в нежилой фонд (для использования в качестве офиса). «В этом случае преимуществом пользуются квартиры, расположенные на первых этажах, желательно в «проходном» месте на первой линии домов (в зависимости от будущего назначения офиса)», – поясняет Алексей Шленов, генеральный директор «Миэль-Брокеридж». По его словам, стоимость площадей под коммерческую недвижимость, расположенных на первом этаже, примерно на 5-10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся на средних этажах в этих же домах.

При этом первые этажи, неинтересные с точки зрения коммерческой недвижимости, как правило, расположены в домах, находящихся в спальных районах, без пешеходных потоков. «На первых этажах зачастую располагаются предприятия бытовых услуг, магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и т. д. Популярно приобретение нежилых помещений с инвестиционными целями: для последующей сдачи в аренду», – добавляют в «НДВ-Недвижимость». Так, в микрорайоне «Царицыно» первые этажи отведены под нежилые помещения. Стоимость квадратного метра начинается от 80 тыс. руб. за кв. м.

Но это скорее исключение из правил. В большинстве случаев расположение квартиры именно на первом этаже желательно покупателю преклонного возраста в случае, если дом не оборудован лифтом. Также покупателями квартир на нижнем этаже могу быть люди, не имеющие достаточной суммы для приобретения более ликвидного жилья. Остальные предпочитают «забираться повыше».