О юридических трудностях землеотвода

Лев Николаевич Толстой когда-то сказал, что земля, как воздух и солнце, — достояние всех, и потому не может быть предметом чьей-либо собственности. В середине XIX века эта мысль была справедливой и революционной, учитывая недоступность земли для тех, кто на ней работал.

Большевики идею классика поняли превратно, сделав землю государственной собственностью, но государство – своей собственностью. В итоге земля принадлежала вроде бы и всем и одновременно никому. А земле нужен хозяин, который бы ухаживал за ней и собирал плоды своих трудов. Ведь цену земли знает лишь тот, кто ее любит.

Но и сегодня стать собственником земли в Украине достаточно нелегко – нужно пройти массу затяжных процедур и обить пороги ни одного кабинета. Да и денег придется потратить немало, чтобы получить вожделенный государственный акт, подтверждающий право собственности на земельный участок.

Именно по этой причине у многих граждан, которые давно владеют и пользуются землей, до сегодняшнего дня не оформлены права собственности на такие земельные участки.

А не имея на руках госакта на землю, ее нельзя ни продать, ни завещать, ни сдать в аренду. Процедура оформления права собственности на землю достаточно долгая и сложная. В этом номере мы расскажем о нюансах землеотвода: начнем с этапа получения права на разработку проекта землеотвода и завершим получением разрешения горсовета на передачу земли в собственность. Порядку получения самого госакта и присвоения кадастрового номера посвятим следующую статью.

За проектом бегать не надо

Прежде чем начинать борьбу за право собственности на землю, нужно определить, кто является собственником либо распорядителем вожделенного земельного участка. Чтобы знать, к кому обращаться. Дело в том, что распорядителем земли в пределах населенного пункта является местный совет, за его пределами – местная государственная администрация. Проблема заключается в том, что не все населенные пункты имеют генпланы, и поэтому определить местонахождение земельного участка бывает достаточно сложно.

Допустим, земля находится на территории города. Вам необходимо обращаться в городской совет с заявлением о получении права на разработку проекта землеотвода и пакетом документов.

Законом от 05.11.2009 г. № 1702-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю», который вступил в силу 10 декабря 2009 года, значительно упрощен порядок получения разрешения на приватизацию земельного участка либо получения его в пользование. Раньше желающему получить землю в рамках получения права на разработку проекта землеотвода нужно было получать значительное количество отдельных согласований у разных чиновников.

А именно: в управлениях земельных ресурсов, градостроительства и архитектуры, СЭС, природоохранных и органов культурного наследия. Сейчас всего этого делать не нужно. Согласовывать вопросы должна единая Комиссия, в состав которой входят специалисты всех вышеуказанных ведомств. Однако практика показывает, что местные чиновники, желая затянуть процесс и спровоцировать заявителя на взятку, пытаются все проделать по старой схеме и отправить лицо во все эти кабинеты.

Нужно понимать, что с прошлого года заявителю нужно лишь обратиться в местный совет с заявлением и пакетом необходимых документов. В заявлении (форма которого обычно висит на стене в коридоре управления земельных ресурсов и градостроительства местного совета) необходимо указать целевое назначение участка, его ориентировочные размеры. Если вы хотите получить в последуюшем госакт бесплатно, то нужно указать лишь одно из нескольких целевых назначений земельного участка.

Согласно постановлению Кабмина от 05.08.2009 г. № 44 и от 21.10.2009 г. № 1112, оформление и выдача гражданам госактов на земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий, ведения личного фермерского хозяйства в пределах населенных пунктов и ведения садоводства в предельных размерах, определенных ст. 121 Земельного кодекса Украины, выдается бесплатно.

Трудности землеотвода

У распорядителя земли есть ровно тридцать дней на рассмотрение заявление и решения вопроса о землеотводе. Отказать в разрешении на разработку проекта отвода земли власть может только на основании несоответствия места расположения земельного участка требованиям законов, принятых на их основании нормативно-правовых актов, а также этих самых генеральных планов населенных пунктов, иной градостроительной документации.

Проблема на данном этапе заключается в том, что обычно местные советы затягивают с решением вопроса, просто игнорируя его и не ставя на повестку дня заседания сессии. В случае явного затягивания процесса необходимо обратиться в суд иском. Обязать местный совет начать процедуру землеотвода суд не может, это не в его компетенции. Требовать у суда нужно обязать совет включить вопрос о землеотводе в повестку дня.

После получения разрешения нужно обратиться в какую-либо организацию, которая занимается разработкой проектов землеотводов. Отношения с такими предприятиями должны регулироваться договором, форма и содержание которого утверждены постановлением Кабмина от 04.03.2004 г. № 266. Необходимо понимать, что договор является типовым и стороны не могут отступать от его существенных условий, которые утверждены правительством. Поэтому принудить к заключению договора, содержание которого отличается от разработанного Кабмином, ни одна землеустроительная организация права не имеет (согласно ст. 179 Хозяйственного кодекса Украины).

Кстати, типовым договором не предусмотрен срок разработки проекта – он согласовывается по договоренности сторон. Затем проект землеотвода в шести экземплярах и заявление нужно подать в земельное управление местного совета, который передает ее на рассмотрение Комиссии. Комиссия, согласно утвержденному постановлением правительства Типовому положению о Комиссии, может принять одно из трех решений:

• о согласовании проекта землеустройства относительно отвода земельного участка (при приватизации или предоставлении участков в пользование);
• о согласовании места нахождения расположения объекта (при изъятии или выкупе земель для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости);
• об отказе в согласовании документации по землеустройству (при наличии замечаний членов Комиссии).

Что касается последнего заключения, нужно отметить, что, несмотря на то, что Комиссия является коллегиальным органом, наличие замечания хотя бы одного из членов Комиссии делает невозможным получения положительного ответа. Комиссия в течение трех недель со дня получения проекта подает в местную госадминистрацию либо местный совет свое заключение относительно согласования проекта или отказа в его согласовании. В случае отказа в согласовании проект возвращается заявителю.

Если проект землеустройства относительно отвода земельного участка подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации, согласованный проект подается Комиссией к соответствующему органу земельных ресурсов для осуществления такой экспертизы. Если Комиссия приняла первое из трех решений, согласовав проект землеотвода, то местный совет либо местная администрация не имеют права отказать в разрешении отвода земли.

Согласно ч. 9 ст. 118 Земельного кодекса, местная государственная или местный совет имеют ровно две недели со дня получения согласованного проекта землеотвода (а в случае необходимости осуществления обязательной госэкспертизы землеустроительной документации по закону - по получении положительного заключения такой экспертизы) на принятие решения об утверждении проекта землеотвода и предоставления земельного участка в собственность. Согласно ч. 10 ст. 118 Земельного кодекса, отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суд.

Конец еще не близок…

Выдача разрешения на передачу земельного участка в собственность не означает, что вы стали ее полноправным хозяином. Право собственности на землю подтверждается только госактом на землю. Поэтому, получив на руки решение совета о передаче земельного участка в собственность нужно идти в управление Госкомзема соответствующего населенного пункта, чтобы присвоить земельному участку кадастровый номер и получить госакт на землю.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан осуществляется в случае приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан; получения земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных Земельным кодексом. Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам определены ст. 121 Земельного кодекса.

Процедура получения тоже займет немного времени. Однако об этом мы расскажем в следующем номере «Судебно-юридической газеты».