Аренда земли: крестьяне всегда в проигрыше

Пайщикам на большие заработки рассчитывать не следует. Имея 4 гектара земли, они могут отдать ее в аренду только соседу. "Вот квартира - это ликвидный товар, ее можно сдать, а пай, находящийся в середине поля? Здесь вариантов немного".

Любой человек, который хочет начать аграрный бизнес, может, по крайней мере, не беспокоиться о расходах на землю: Украинские пашни сегодня можно арендовать за копейки.

По данным Госкомзема, в первом полугодии 2010 аренда сельскохозяйственной земли стоила 293 гривны в год. Такое символическую плату за свои угодья большей частью получают рядовые крестьяне.

Согласно с статистике ведомства, владельцы паев 2010 сдали в аренду около 17 миллионов гектаров земли или 62% всех распаеванных угодий за 5 миллиардов гривен. Подавляющее большинство договоров аренды земли заключено на пять лет.

При этом, арендаторы неохотно платят за пользование наделами деньгами. Наиболее популярным расчетом остается натуральная форма - 70,5%. Вообще можно использовать три формы оплаты: денежная, натуральная и отработкой, т.е. предоставление услуг. Есть также договоры с смешанным типами.

Термины выплаты тоже разные: ежемесячно, ежеквартально, раз в год. Если в соглашении срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно.

Такие вопросы наряду с определением рекомендованного размера арендной ставки регулируются нормативными актами, к которым приложили руку украинские президенты.

Так, указом Леонида Кучмы от 2001 года минимальное значение арендной ставки было установлено на уровне 1,5% от нормативной - административно установленной - стоимости земли. Через семь лет Виктор Ющенко увеличил этот предельный уровень до 3%. Виктор Янукович пока ограничивается подписанием законов, принятых депутатами.

Впрочем, перечисленные президентские инициативы не способствуют формированию прозрачного рынка земельной аренды и защиты прав крестьян, говорят чиновники. В Держкомземе объяснили, что арендаторы "не играют по правилам", а пытаются снижать ставку из-за использования натуроплаты.

"В расчетах с крестьянами цены на продукцию устанавливают руководители предприятий. Как показывают проверки, они выше за рыночных", - отметили в Держкомземе.

Юристы же утверждают, что прописанные в президентских указах размеры ставки не являются обязательными. По их словам, такие нормативные предписания - не больше, чем пожелание, поэтому установленная в соглашении арендная ставка может быть и большей, и меньше.

Бизнесмены активно этим пользуются. По информации "ЭП", многим крестьянам даже не объясняют, по какой цене они получают натуральный товар. Мол, все зависит от урожая, а что прописано в договоре - значения не имеет.

Основным фактором для определения реального размера арендной ставки остается цена земли. Нормативная стоимость гектара украинской пашни составляет около 12 тысяч гривен, однако последний раз эта сумма индексировалась еще в 1995 году, говорят в Держкомземе.

Тем временем директор госпредприятия "Киевский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства" Иосиф Дорош утверждает, что, по закону, оценивать землю местные администрации должны каждые пять-семь лет. По его словам, нормативная стоимость земельных участков за пятнадцать лет могла вырасти в десять раз.

В любом случае, данные Госкомстата об арендных ставках скорее свидетельствуют о падении реальной стоимости аграрной земли, чем о ее удорожании. Особенно парадоксально это выглядит на фоне подъем сельскохозяйственной отрасли.

Так, по данным Украинского клуба аграрного бизнеса, в Украине насчитывается 60 крупных сельскохозяйственных холдингов, которые обрабатывают более 4 миллионов гектаров земли. На мировых фондовых рынках котируются акции 14 украинских агропромышленных компаний, общая капитализация которых достигла 6 миллиардов долларов.

При этом на пятерку лидеров - "Мироновский хлебопродукт", "Кернел", "Авангард", "Мечтаю Агрохолдинг" i "дубраву" - приходится 5,25 миллиарда долларов. Более того, до конца 2010 года на мировые фондовые биржи выйдут еще четыре украинские компании. Тогда общая сумма привлеченных ими средств составит минимум 1 миллиард гривен.

Впрочем, холдинги все равно обрабатывают не более 15% общей площади угодий в Украине. Остальные наделы обрабатывают небольшие хозяйства, фермеры крестьяне одноособники.

По мнению экспертов, низкая стоимость аренды земли связана не с количеством желающих ее обрабатывать, а с отсутствием цивилизованного рынка земли. "А никто и не собирается платить больше, потому рынке и нет, а при его отсутствие о конкуренции говорить невозможно", - говорит руководитель аналитического отдела консалтингового агентства ААА Мария Колесник.

Она утверждает, что крупные игроки давно сделали инвестиций в землю, когда выкупили у отдельных хозяйств корпоративные права на аренду. Стоимость таких договоренностей колебалась в диапазоне 300-1000 долларов за гектар в зависимости от качества ресурса.

Это подтверждает и руководитель группы экспертов Украинского клуба аграрного бизнеса Владимир Лапа. Он говорит, что аграрные холдинги преимущественно арендуют землю, потому что покупка сотен тысяч гектаров земли через обходные схемы невозможна. Договора аренды они стараются заключать минимум на пять лет.

К тому же, статус арендатора открывает для него и новые возможности - первоочередное право на приобретение арендованной земли, когда государство легализирует этот процесс.

Следовательно, говорят эксперты, на рынке действуют предприятия-спекулянты, которые сосредоточивают землю для ее перепродажи. Для этого они используют различные инструменты.

В частности, стала популярной "шахматная схема", по которой фирмы брали в долгосрочную аренду клочки пашни в разных местах одного поля. "В случае отмены моратория на продажу земли они могут продать их значительно дороже", - подчеркивает Колесник.

А тем временем пайщикам рассчитывать на большие заработки не приходится. Имея в своем распоряжении в среднем 4 гектара земли, крестьяне могут отдать его в аренду только соседу или хозяйству, которое собирается обрабатывать все поле.

"Вот квартира - это ликвидный товар, ее можно сдать в аренду любому, а пай, находящийся в середине поля? Здесь вариантов немного", - подтверждает Колесник.

По ее словам, инвесторов интересуют большие площади, поэтому они будут искать возможность договориться с теми ячейками, которые образовались на базе советских колхозов.

То есть размер арендной ставки сейчас может регулироваться только административными методами. А рыночные отношения, даже если они и появятся, не увеличат доходы крестьян от аренды. Обогатятся, как всегда, посредники, констатируют эксперты.