Распродажа земли возможна в скором будущем

В середине сентября Кабинет Министров Украины вспомнил о рынке земли, выдав на-гора ожидаемый жителями страны и бизнесменами порядок проведения аукционов по продаже земель несельскохозяйственного назначения.

На первый взгляд, документ значительно упрощает доступ к получению наделов, однако при внимательном прочтении возникает ряд нюансов, открывающих перед чиновниками денежные перспективы. В нюансах нового документа разбирались журналисты издания.

Земля разморожена

Земельный рынок страны был заморожен на протяжении последних двух лет. Дело в том, что согласно Земельному кодексу, все участки несельскохозяйственного назначения, которые принадлежат местным советам либо государству, могут быть проданы за редким исключением только через аукцион. Специально для этих целей порядок проведения торгов должен быть зафиксирован в отдельном законе.

Вся загвоздка, которая изрядно подпортила нервы бизнесменам и жителям страны, заключается в том, что уже на протяжении последних двух лет необходимый регуляторный акт так и не был принят. Правительство Юлии Тимошенко неоднократно пыталось закрепить правила, по которым можно продавать землю, собственным постановлением. Однако Виктор Ющенко приостанавливал действие соответствующего постановления Кабинета Министров Украины, незатейливо аргументируя свою позицию, что "его появление противоречит действующему законодательству".

Отсутствие данного документа позволило местным советам, которым необходимо привлекать средства в местную казну, импровизировать. В итоге, в части населенных пунктов аукционы не проводились вовсе, а в других были разработаны местные правила. Однако продажи наделов на торгах шли вяло. По информации Госкомзема, за 10 месяцев 2009 г на земельных аукционах было продано всего 132 участка и 257 прав аренды на земельные наделы несельскохозяйственного назначения от которых местные бюджеты выручили всего 57,7 млн. грн.

Причиной этому стало нежелание инвесторов участвовать в торгах, результаты которых можно было оспорить как незаконные. Более того, в неформальных разговорах в местных советах признаются, что около 50% результатов на сегодняшний день можно признать недействительными. В связи с этим приобретать наделы соглашались только те юридические лица, которые имеют за плечами сильных юристов, готовых отстоять право компании на участки.

Ситуация изменилась лишь в сентябре, когда Кабинет Министров, ввиду отсутствия специального закона, смог утвердить порядок проведения аукционов. В частности, согласно этому документу действие новых правил организации земельных торгов не распространяется в случае продажи участков под приватизируемыми объектами, а также наделов, на которых расположены государственные и коммунальные предприятия, оптовые сельхозрынки, зданиями религиозных общин, иностранных диппредставительств и т.д.

Прописанная в документах процедура торгов не вызывает вопросов. В частности, специально сформированная для этих целей земельная комиссия утверждает список наделов, которые предлагается предложить инвесторам, после чего стартует процесс подготовки их к торгам. В частности, местные власти за собственные средства разрабатывают проект землеустройства, проводят экспертную оценку стоимости земельного участка, изготавливают технический паспорт, а Госкомзем выдает справку об отсутствии задолженности.

Непосредственно проведением аукционов будет заниматься специализированная компания, которая имеет на руках соответствующую лицензию. После подписания договора с организацией местный совет в течение пяти дней должен опубликовать в средствах массой информации сообщение о грядущих торгах.

Стоит отметить, что одним из нюансов, который, вряд ли обрадовал местных чиновников, является усиление роли Госкомзема при организации всего процесса реализации наделов. В частности, в порядке сказано, что комиссию по отбору участков на продажу будет возглавлять представитель местного управления земельных ресурсов. К слову, с этим же отделением должен быть согласован сам перечень отобранных наделов.

Госкомзем также будет заниматься разработкой всех сопутствующих аукциону документов, начиная от заявления об участии и заканчивая примерным договором купли-продажи земли. Все конфликтные ситуации, которые могут возникнуть во время аукционов, компания, которая занимается проведением торгов, урегулирует по согласованию с местным советом и земельным управлением.

Порядок проведения аукционов также предельно прост. В отличие от положения ряда местных советов, где аукцион считается состоявшимся, даже если в нем принял участие один покупатель, в документе Кабинета Министров прописано, что торги могут пройти при наличии хотя бы двух претендентов, а каждое новое повышение цены в ходе торгов не должно превышать 10% от начальной стоимости лота.

Логично, что победителем соревнования является тот участник, который предложил наибольшую цену. Несостоявшимся аукцион признается в том случае, если никто не предложил за надел больше стартовой цены (в этом случае заплаченные участниками торгов гарантийные взносы уходят в местный бюджет), если победитель вовремя не оплатил полную стоимость приобретенного им на аукционе надела, а также если в ходе торгов будут выявлены нарушения, влияющие на их результат, или нарушающие права участников.

Результаты аукциона также могут быть аннулированы, если победитель отказывается подписывать протокол о его результатах или договор купли-продажи надела. Оговорено в законе и вознаграждение аукционной компании, которое составляет 5% финальной стоимости лота, но не более 59,5 тыс. грн. (3,5 тыс. необлагаемых налогом минимумов доходов).

Участки продадут негласно

Ознакомившиеся с новым порядком юристы уже заговорили о его недостатках. "Попытка Кабинета министров Украины упорядочить механизм продажи земли на конкурсной основе, вряд ли, окажется результативной", - отмечает партнер юридической фирмы ILF Ярослава Оника. По ее словам, правительство выделило лишь месячный срок, чтобы принять все необходимые документы для начала процедуры торгов на местах. В связи с этим, при самых оптимистичных прогнозах документ начнет "работать" только в октябре.

"К числу недостатков порядка относится и тот факт, что его положения недостаточно конкретизированы. К примеру, п.10 порядка указывает на необходимость изготовления технического паспорта конкретного земельного участка, но при этом он не содержит никакой конкретизирующей информации по этому поводу", - заявила г-жа Оника.

"Например, Земельный кодекс оговаривает, что продажа земли под застройку возможна только после разработки градостроительного обоснования и проведения общественных слушаний. А в порядке проведения земельных аукционов этих требований нет. Есть и в порядке прямые противоречия требованиям земельного законодательства.

Например, по Земельному кодексу стоимость земельного участка определяется исходя из нормативной оценки. А согласно порядку проведения земельных аукционов начальная стоимость надела устанавливается на основании экспертной оценки. Стоимость участка, определенная этими способами, может отличаться в разы. Нормативную денежную оценку проводят подразделения Госкомзема, а экспертную - частные оценщики", - поясняет партнер юридической компании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль.

"В Порядке нет четких требований к средству массовой информации, в котором будут опубликовано объявление о проведении и результатах аукциона. То есть, при желании, можно сделать публикацию, выкупить весь тираж с объявлением об аукционе и результатами его проведения, и таким образом, скрыть факт продажи от посторонних глаз.

Естественно, в обмен на получение преференций, будущему "победителю" торгов, кроме различных "представительских платежей" придется еще и "компенсировать" представителям местных властей затраты за полный цикл подготовки участка к продаже", - отмечает старший партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев

Стоит отметить, что местные власти не смогут выполнить требования правительства и в короткие сроки начать массовую продажу земельных наделов. "Как и в предыдущих версиях этого документа, новый порядок проведения земельных аукционов оговаривает обязательное наличие специальной лицензии у компаний, специализирующихся на проведении торгов наделами.

Хотя до сих пор ни одной такой лицензии не выдано - Госкомзем только недавно опубликовал проект соответствующих лицензионных условий. Еще месяц они будут проходить общественное обсуждение и согласовываться с различными ведомствами. По нашим подсчетам, из-за отсутствия четких правил продажи наделов местные советы потеряли порядка 5 млрд. грн.", - говорит глава Земельного союза Украины Андрей Кошиль.

Ярослава Оника добавляет, что условия лицензирования не могут принять на протяжении семи лет с момента внесения изменений в законодательство, согласно которому проведение работ по землеустройству, работ по оценке земли и земельных торгов подлежит лицензированию. "Существуют большие сомнения, их смогут принять в ближайшее время", - отметила г-жа Оника.

"Заказ землеустроительной документации и оценки земли нужно проводить в рамках процедур госзакупок, на что понадобится как минимум около месяца. Кроме того, разработка всех документов должна проводиться местными органами за счет местных бюджетов, в которых не всегда предусмотрены и могут быть найдены средства для таких целей", - добавляет юрист международной юридической группы AstapovLawyers Виктория Бужор.

С тем, что сроки для проведения торгов слишком уж сжатые, соглашаются и представители Госкомзема на местах. "По нашему опыту, только на подготовку землеустроительной документации нужно как минимум полгода. Не говоря уже о сборе и оформлении остальных документов. Наверняка все, что мы успеем сделать, это создать комиссию по отбору участков. Поэтому, скорее всего, горсоветы будут и дальше "бесплатно" выделять участки физлицам и предприятиям на "льготных" условиях", - сказал заместитель начальника отдела Госкомзема в Украинке Киевской области Игорь Ситченко.

По словам Ярославы Оника, утвержденный правительством документ так и не смог решить всех проблем, возникающих на рынке земли, поскольку он регламентирует исключительно продажу свободных от застройки земельных участков несельскохозяйственного назначения. "При этом без правового урегулирования опять остается продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости государственной и коммунальной собственности, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд", - подытожила она.