Недвижимость за рубежом: Европа в кредит

В последнее время стало модным приобретать недвижимость, заключая договор аренды с опционом на покупку. Это позволяет покупателю, высчитывая (полностью или частично) внесенную арендную плату из цены недвижимости, по сути, покупать ее в рассрочку.

Во всяком случае, так вносится часть платежа (20%), а дальше банки обычно выдают покупателю кредит. Сейчас в ряде стран (например, в Испании на Менорке) многие девелопперы начали активно предлагать принадлежащую им застройку именно по такой схеме, стремясь покрыть таким образом по крайней мере свои платежи по ипотеке и, кроме того, гарантировать продажи в будущем.

Арендовать жилье с правом выкупа сегодня позволяют во многих европейских странах

Это как раз понятно. Не совсем понятно другое: это их усилия и новая схема продаж оживили спрос на жилье, или, наоборот, некоторое оживление спроса привело к появлению на рынке таких предложений?

Но, так или иначе, покупатель выигрывает, так как помимо того, что живет в понравившемся ему доме и оказывается в выгодном положении на момент получения кредита, новая схема позволяет ему, если цены пойдут вниз, приобрести совершенно другую недвижимость – по более низкой цене. Договор аренды с опционом на покупку в условиях экономического спада, когда предложение на рынке недвижимости превышает спрос и излишняя торопливость с приобретением жилья может обернуться потерями, выгоден покупателю.

Не следует забывать, что такие контракты, обязывающие продавца продать по определенной цене, в течение определенного срока и на определенных условиях, не предусматривают обязательств для покупателя, закрепляя за ним лишь право на покупку. Единственное, что он может потерять, «развязав» опцион, так это задаток или иначе – «премию», а также внесенные арендные платежи. Однако это значительно меньшие потери по сравнению с тем, что можно было бы потерять, завершив сделку в условиях дальнейшего падения цен.

Продажи по схеме, о которой идет речь, начали внедрять во второй половине 2008 года, когда кризис нарастал, и прогнозы на будущее были неутешительные. Сегодня практически все контракты с опционом на покупку, заключенные в тот период, расторгнуты покупателями или пересматриваются в сторону уменьшения цены.

Сейчас на рынке есть жилье – подобное или лучшего качества – по ценам настолько низким, что они позволяют покупателям, расторгнув контракт, даже пожертвовав премией за опцион и потеряв арендные платежи, вносившиеся в течение нескольких месяцев, оказаться в выигрыше.

Казалось бы, все против продавца. Однако что произойдет, если рынок восстановится? Какое наказание в таком случае понесет продавец, если в одностороннем порядке откажется от исполнения контракта?

Отказавшись продать, продавец должен будет вернуть покупателю премию за опцион и, в некоторых случаях, выплатить возмещение, равное величине этой премии. Но он не должен возвращать внесенную арендную плату. Так что если спрос восстанавливается и цена идет вверх, минимальный размер возмещения, а также остающиеся у продавца арендные платежи могут оказаться для него достаточно серьезным соблазном, чтобы заставить отказаться от продажи.

Рассмотрим возможные (и вместе с тем вполне реальные) варианты развития ситуации на конкретных примерах. Предположим, что клиент купил в 2008 году квартиру, состоящую из двух жилых помещений, за 200 тыс. евро, заключив договор аренды с правом выкупа (с опционом) на двухлетний срок. Ежемесячная арендная плата при этом была установлена в размере 500 евро, а размер премии, выплаченной за опцион, составил 5.000 евро.

Совершенно очевидно, что сегодня такой контракт ни в коем случае не будет исполнен покупателем, так как он легко найдет на рынке похожее жилье по цене чуть превышающей 150 тыс. евро. Он спокойно может позволить себе «потерять» 12 тыс. арендной платы, внесенной в течение двух лет, и еще 5 тыс., выплаченных за опцион, ради того, чтобы купить себе лучшую квартиру и к тому же дешевле. Как раз такие контракты сейчас пересматриваются в сторону уменьшения цены, так как продавцы заинтересованы в том, чтобы продать во что бы то ни стало.

А теперь предположим, что в случае с тем же самым контрактом рынок недвижимости повел себя по-другому, то есть цены пошли вверх и в 2012 году наша квартира, с большой долей вероятности, будет стоить не 200, а 240 тыс. евро. Скорее всего, при таком раскладе, продавец, надеясь через какое-то время продать свою собственность значительно дороже, вернет покупателю 5.000 евро (премию за опцион), а также, не задумываясь, заплатит 5.000 неустойки, тем более что 12.000 евро, выплаченной ему арендной платы, за счет которой он гасил проценты за свой кредит, останутся у него.

Вывод, следующий из наших рассуждений, таков: заключая договор аренды с опционом на покупку, все же нельзя забывать об осторожности. Этот договор – не панацея. При появлении признаков повышения цен на жилье, не нужно дожидаться срока исполнения опциона. Лучшее, что здесь можно сделать, – выкупить недвижимость как можно скорее, чтобы не столкнуться с попытками продавца расторгнуть или пересмотреть контракт.

Если как раз в такой момент вы собираетесь заключить подобный контракт, необходимо обратить самое серьезное внимание на то, какие штрафные санкции предусмотрены для продавца в случае неисполнения им условий контракта. Кроме того, если возможно, заверьте контракт нотариально и зарегистрируйте его в реестре недвижимости. Это будет наилучшей гарантией, что вы не потеряете своих денег.