Новые тенденции на рынке недвижимости Украины

После кризиса на отечественный рынок недвижимости вернулось такое понятие, как обмен квартиры. Советское прошлое, когда бал правили маклеры, а понятие "купить квартиру" было диковинкой, вновь стало реальностью. Кризис опустошил наши карманы, а жить лучше все-таки хочется.

В начале кризиса много говорили о таком явлении, как дауншифтинг, - когда люди сознательно готовы отказаться от излишних жизненных благ. В 2008 году эксперты пророчили нам исход из комфортабельных городских квартир в провинциальные малометражки и частные дома.

Однако риелторы говорят, что идти на такое понижение наши люди даже в кризис оказались не готовы, и на одно решение столичного жителя обменять квартиру на жилье в регионе, находится 100 желающих попасть в Киев.

- Около 60% заявок идут из провинции: Луганск, Донецк, Днепропетровск, Сумы, Полтава. Очень много заявок поступает с ЮБК. При этом очень мало из Западной Украины. В пределах самой столицы люди меняют квартиры на дома в пригороде или наоборот, - описывает ситуацию директор "Бюро обменов квартир" Вячеслав Коваль.

Сделки по обмену происходят, из регионов люди попадают в столицу, так куда же при этом деваются киевляне? Все просто - основные поставщики квартир для сделок по обмену избавляются от излишнего бремени. Как правило, они меняют квартиру, в которой не живут. В кризис содержать купленное раньше "про запас" жилье оказалось накладно.

Но перебраться в Киев люди хотят не только потому, что их так тянет к комфорту. Это лишь одна из причин, но основная - поиск новой, более высокооплачиваемой работы. На западе же страны обмен квартир "провисает" потому, что там живет много семей заробитчан. Их источник дохода так или иначе находится за границей, поэтому доплачивать за жилье в Киеве им смысла нет.

В обмене квартир находит спасение такая категория граждан, как банковские заемщики. Специалисты по недвижимости отмечают, что их около 20% среди всех присутствующих на рынке обмена. Такие люди изначально настроены получить меньшую квартиру, но обязательно с доплатой.

- Такой вариант банк вполне устраивает. Сейчас около трети кредитов - проблемные, поэтому финучреждения довольны, если им выплачивают хоть часть долга по ипотеке. Но если кто-то из заемщиков все же решится на обмен, ему нужно учесть, что ипотека последует за квартирой, - говорит банковский юрист Михаил Юмашев.

Встречаются нестандартные варианты обмена - например, машина на квартиру. Но совсем редко, т. к. риелторы такими сделками не занимаются - слишком сложно разбираться в технической стороне ради одного частного случая.

- Не думаю, что нам грозит бартерный обмен: квартира на вагон сахара. Пока хватает, что на что менять, - говорит В. Коваль. - Мы сейчас даже не берем пожелания по обмену земли на квартиру. В данный момент земля людям вообще неинтересна.

Есть нюансы

• Сложность процедуры обмена жилья - в поиске подходящих вариантов. Обойтись своими силами людям трудно. Риелторы же составляют свою цепочку обмена, в среднем она состоит из трех участников. Всего на составление цепочки в столице уходит минимум 1 месяц, в регионах - 2 недели.
• Средняя доплата за переселение в большую квартиру: в Киеве - 25 тыс. долл., в регионах - 8 тыс. Услуги риелтора и юриста при оформлении обмена обойдутся либо в 1,5 тыс. долл. фиксированной ставки, либо в размере 3,5% от стоимости квартиры.
• Большинство сделок оформляется все-таки в качестве договора купли-продажи. Законодательство предусматривает договор мены, но в сделке не должно участвовать более 2 сторон.

В ногу с кризисом

Специалисты даже не сомневаются, что обмен жилья - порождение кризиса. Как только он закончится, этот вид услуг снова пропадет. Ну а пока количество квадратных метров на душу населения сильно отстает от потребностей. Сейчас на одного украинца приходится 23 "квадрата", причем жилье это - не лучшего качества. Добавляет дегтя еще и проблема на рынке ипотечного кредитования. Купить недвижимость в долг сейчас предлагает чуть больше десятка финучреждений.

- Хорошо, что риелторы пытаются что-то заработать, сохранить компании и рабочие места. Но обмен - это квазирынок, - уверен глава нацсовета "Риелторской палаты Украины" Александр Бондаренко. - Я не знаю, какие страны еще практикуют подобное. Ни в Европе, ни в Северной Америке обмен недвижимости не присутствует. Безусловно, обмен в условиях рынка - чужеродный элемент.

Оживление этой заскорузлой, совковой услуги проявилось от неработающих финансовых институций, недостатка денег у людей. Обмен с доплатой, с детской коляской в довесок, со старой "копейкой" в качестве бонуса - это следствие проблем рынка недвижимости. Он первым реагирует на кризис и последним выходит из него.

Ну а пока риелторы говорят, что работы по обмену у них еще - непочатый край. Если в 2008 году клиенты агентств недвижимости очень удивлялись, когда им предлагали осуществить обмен, то теперь они удивляются, если сделать это невозможно. По подсчетам экспертов, только за 2009 год количество операций по обмену увеличилось на 20%. В итоге сейчас из всего числа сделок на куплю-продажу приходится 70%, а на обмен - 30%. Сами же риелторы пророчат, что рынок обмена будет процветать еще 5-10 лет.

Под чертой

В кризис предложения по обмену - это позитив для людей. Но эксперты хотели бы, чтобы данный рынок быстрее свернул свою деятельность. Тем не менее, чтобы сделки по недвижимости вышли на нормальные коммерческие рельсы, должна заработать экономика страны, восстановиться ипотечное кредитование, но под меньшие проценты, чем предлагают сейчас.

- Если сейчас человек интересуется кредитом на квартиру, я хочу отвести его к психиатру. Брать в долг под 22% годовых - это безумие. Сразу после того как мы увидим рекламу: "Предлагают длинные деньги под маленькие проценты", можно говорить об окончании кризиса, - говорит Александр Бондаренко. - Кстати, восстановлению экономики способствует и строительство жилья. Ведь новый дом - это и производство стройматериалов, и металл, и комплектующие, и инфраструктура. То есть живое производство и рабочие места.