Выгоднее всего вкладывать деньги в торговую недвижимость

В Украине в I полугодии 2010 года было построенно 0,14 млн. кв. м торговых площадей. По этому показателю Украина занимает 17-е место рейтинга Cushman & . Лидером по строительству торговых центров в Европе в I полугодии 2010 года стала Россия.

Уже несколько лет за право лидерства она спорит с Турцией. В России сейчас строится примерно 2,3 млн кв. м торговых площадей, в Турции и Франции, занимающих второе и третье места по объемам строительства, возводят 1,16 млн. и 0,86 млн. кв. м соответственно.

Также Россия первая и по количеству открытых торговых центров: за первое полугодие 2010 года в эксплуатацию здесь было введено 0,428 тыс. кв. м.

Как сделать успешный стартап?

Первое место России обуславливается прежде всего размером ее площади.«В настоящий момент трудно прогнозировать уровень нового строительства в период после 2011 года в связи с неопределенностью на рынке. Развивающиеся рынки в Европе, такие как Россия, Турция и Польша, скорее всего, будут лидировать по восстановлению темпов строительства торговых центров», - отмечает Александр Колпаерт, аналитик по торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

Но прогнозы относительно развития торговой недвижимости в Украине весьма оптимистичны, девелоперы если и собираются вкладывать деньги, то в торговую недвижимость, что на данный момент наиболее выгодно. «В следующем году в Украине предполагается ввести в эксплуатацию около 350 тыс. кв. м торговых площадей. Это позволит Украине удержать свои позиции в рейтинге развития коммерческой недвижимости и побороться за более высокое место в рейтинге. Украине вполне по плечу обогнать такие страны как Словакия, Чехия и Хорватия», - рассказывает директор Dragon Development Олег Куринной.

В текущем году можно говорить о том, что есть дефицит на качественные торговые площади. «Это площади в торговых и торгово-развлекательных центрах с правильной концепцией, привлекательным составом арендаторов (в том числе с сильными якорями) и как результат, с высокими посетительским потоками», - говорит Наталья Миколайчук, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ.

По исследованиям DTZ, как и ранее, наиболее привлекательным городом для нового либо дальнейшего развития у ритейлеров остается Киев. Далее идут города-миллионники и Львов. Следует отметить, что вызывает особый интерес у ритейлеров, особенно фешн-индустрии. Некоторые розничные компании постепенно начинают рассматривать для развития своих сетей города с населением от 200 тыс. человек, однако, на сегодня это практически поодиночные случаи и в основном это ритейлеры сегмента «low middle» и «low».

«Уже к концу 2010 года Украина начнет ощущать дефицит качественных торговых площадей. Особенно остро это почувствуют участники рынка в крупных городах, с относительно высоким для страны уровнем покупательской способности, таких как Киев, Одесса, Львов, Донецк», - продолжает Куринной.

Изменение потребительских предпочтений и стремление населения сократить свои расходы заставило сети развивать новые торговые форматы. Одежные группы больше внимания стали уделять созданию стоковых магазинов. Продуктовые ритейлеры начали экспериметировать в области более мелких или «эконмичных» форматов. Так в этом году группа компаний «Фуршет» начала развитие отдельного сегмента магазинов под ТМ «Народный», позиционируемых себя, как экономичные супермаркеты.

Исходя из запросов, которые получают девелоперские компании, сейчас наиболее популярными по размеру являются площади в торговой галерее размером 100-250 кв.м. «Кроме того, мы столкнулись с ситуацией, когда при выходе на украинский рынок определенным ритейлерам требуется найти одновременно несколько помещений для развития сети площадью более 1000 кв.м., и это вызывает сложности», - говорит Миколайчук.

Украина вполне может конкурировать со странами, которые занимают более высокие позиции в рейтинге, а основным фактором, сдерживающим рост торговой недвижимости, является отсутствие инвестиций в данный сектор экономики и проектного финансирования со стороны банков. Эксперты считают, что на фоне растущего спроса со стороны арендаторов и восстановления, есть основания говорить, что банки возобновят финансировать строительство объектов торговой недвижимости на условиях, близким к докризисным, только в средине 2011 года.

Игроки рынка схожи во мнении, что кризис подтолкнул пересмотреть политику общения с арендаторами. Качественные ТЦ, которые шли на пересмотр размера арендных ставок в зависимости от ситуации на рынке практически не потеряли своих клиентов. «ТЦ, открытие которых сейчас анонсируется на рынке, имеют пул арендаторовне менее чем на 70% площадей. На данный момент это достаточно приемлемый показатель», - говорят в Dragon Development.

Кризис не смог не отразиться и на арендных ставках. После первого полугодия 2010 года произошел пересмотр существовавшего уровня арендных платежей. Большинство арендодателей подняли размер ставок на 5-10%, по сравнению с уровнем прошлого года. Новой тенденцией определения арендной ставки вызванная кризисом стала привязка арендной платы к обороту арендатора.

В зависимости от профиля деятельности арендатора процент от товарооборота колеблется от 3% до 10%. «Рост арендных ставок наблюдался на волне восстанавливающегося спроса на торговые площади со стороны операторов розничного рынка, вызванного восстановлением потребительского спроса со стороны населения», - рузюмирует Куринной.