Парад долгостроев

Застройщики объявили о продлении сроков сдачи в эксплуатацию 90% новостроек высокой степени готовности. Даже в разгар кризиса этот показатель не превышал 60%. Что происходит и когда инвесторы смогут вселиться в собственные квартиры.

Столичный архитектор Александра Р. уже год откладывает свадьбу. Проблема не в отсутствии жениха. К свадьбе уже все давным-давно готово: куплено не только платье для невесты и костюм для жениха, но и жилье для молодоженов. Их однокомнатная квартира находится в столичном жилом комплексе «Авиатор», который никак не сдадут в эксплуатацию

«Сначала достроить дом планировалось к концу 2009 года, потом речь шла о мае 2010-го, после обещали в июле, а сейчас говорят, что дом сдадут в сентябре», — вздыхает Саша.

Владимир Устинов, главный инженер девелоперско-строительной компании ТММ, которая возводит ЖК «Авиатор», уверяет, что ждать своего счастья Александре осталось недолго. «Сейчас завершаются работы по устройству сетей и благоустройству территории, и в середине сентября мы представим комплекс к сдаче», — говорит он. Задержку Владимир Устинов объясняет недоступностью во время кризиса кредитных ресурсов, поэтому, мол, приходилось адаптироваться к новым условиям рынка в процессе строительства.

Почему тормозят?

По словам Александра Попова, директора проектной группы «Архиматика», с августа 2009 года по август 2010 года застройщиками были перенесены сроки сдачи в эксплуатацию 90% объектов. Порядка 110 домов в столице не будут построены в срок. Увеличились и задержки окончания строительства — в среднем от девяти месяцев до полутора лет. «Если до кризиса причиной срыва сроков завершения строительства в большинстве случаев была неорганизованность застройщика, то сегодня к этой проблеме добавился и финансовый фактор», — объяснил он.

С ним частично соглашается Владимир Устинов, он объяснил, что не всегда виноватым оказывался застройщик. Так, до кризиса задержки сдачи объектов ТММ составляли до полугода. И обычно они были обусловлены тем, что компания, реализуя объекты недвижимости «под ключ», производила значительные изменения в квартирах в соответствии с пожеланиями будущих жильцов. Например, в жилом комплексе по ул. Гали Тимофеевой перепланировка была сделана в 68% квартир. «В некоторых квартирах — по нескольку раз, так как покупатели постоянно меняли свое видение», — рассказал он.

Во время кризиса из-за дефицита оборотных средств и отсутствия доступа к кредитным ресурсам застройщики в лучшем случае замедляли темпы строительства объектов, а в худшем — и вовсе прекращали работы. В прошлом году количество замороженных площадок в Киеве доходило до 80%. Иногда компании останавливали продажи, не желая продавать квартиры на падающем рынке.

Сейчас ситуация немного улучшилась. Квартиры продаются во всех столичных новостройках, правда, строительные работы активно ведутся только на 35% объектов. «На самом деле Александре еще повезло, ее дом хотя бы строится», — говорит начальник аналитического отдела КУА «Бустер» Александр Подолянко.

Закон против инвесторов

Увы, право компаний продлевать сроки строительства сегодня закреплено на законодательном уровне. Этим пользуются застройщики, испытывающие трудности с финансированием. Более того, антикризисный Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» не дает инвестору возможности расторгнуть договор с застройщиком, если оплачено 100% стоимости жилья. Да это ничего бы и не дало, так как свои деньги инвестор смог бы получить только после того, как его квартира была бы продана.

Конечно, всегда существует возможность инициировать банкротство компании-застройщика, но это бессмысленно, если у нее нет денег. До кризиса многие игроки рынка торопились вкладывать деньги в землю, проекты недвижимости и стройматериалы, то есть неликвидные на сегодня товары.

Можно также попытаться привлечь другого застройщика для окончания строительства объекта, соблазнив его солидным объемом непроданных квартир. Однако доверие к первичному рынку жилой недвижимости подорвано, сегодня продаются квартиры только в готовых домах.

Теоретически инвесторы могут создать жилищный кооператив, который выступит заказчиком строительства. Но для этого им нужно будет вложить дополнительные средства и освоить правила общения с местными чиновниками, что не каждому под силу.

С пустым карманом

Пикантности ситуации добавляют и слухи о выводе компанией «Киевгорстрой» 80-процентного пакета акций из коммунальной собственности. Кто стал новым владельцем холдинга, пока неизвестно. Правда, местная власть обещает сделать все возможное, чтобы вернуть предприятие городу. Напуганные же потенциальные инвесторы откладывают покупку недвижимости до прояснения ситуации.

«Мы хотели купить квартиру у «Киевгорстроя». Но они продают квартиры через КУА, и не через фонды финансирования, как большинство, а по закладным. Пока мы советовались с юристами, как лучше оформить договор, появилась информация, что холдинг продали. Теперь боимся покупать, вдруг стройка заморозится», — объяснил финансовый аналитик Юрий Кравченко.

Подобные опасения в холдинге называют напрасными и уверяют, что строительство ведется на всех объектах. Правда, без срывов запланированных сроков сдачи не обошлось (см. таблицу).

«На 27% объектов мы отстаем от графика, но есть и такие объекты, где идем с опережением. В сентябре планируем сдать около пяти новых домов», — рассказал президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар.

В целом же на рынке жилой недвижимости ситуация грустная. Допускать застройщиков к кредитным ресурсам банкиры пока не намерены. Они никак не могут реализовать залоговое жилье, так как его нынешняя рыночная цена ниже задолженностей по выданным до кризиса ссудам. А по существующим ставкам (около 24% годовых) застройщики брать кредиты не отваживаются и предпочитают договариваться о кредитных линиях. Правда, везет единицам. Поэтому возводить дома сегодня возможно только за счет инвесторов, покупающих жилье в новостройках. Спрос, по указанным выше причинам, очень низкий.

Вот вам и ответ на вопрос, почему выросло количество долгостроев и почему, отважившись купить квартиру даже в практически готовом доме, нужно быть готовым к тому, что переезд в новое жилье затянется на неопределенный срок.

Комментарий

Маргарита Чернокондратенко юрист ЮК «Юстикон»

Основная рекомендация для будущего инвестора — проанализировать деятельность застройщика в прошлом. Нежелание предоставить информацию о финансовом состоянии компании и результатах деятельности в различных проектах и есть показатель ненадежности и некомпетентности застройщика.

Важно изучить разрешительную документацию на строительство: начиная от оформления прав на земельный участок и заканчивая разрешением на выполнение строительных работ. Проектная документация должна быть надлежащим образом согласована и пройти комплексную строительную экспертизу. Также рекомендую сделать юридический анализ договора инвестирования, который вам предлагает подписать застройщик.

Обратите внимание на то, какие штрафные санкции налагаются на застройщика перед инвестором при невыполнении обязательств. Если таких пунктов в договоре нет, попытайтесь внести их в документ.

Реакция на ваше требование во многом охарактеризует строительную компанию.