Загородная недвижимость: скупой политик хуже кризиса

В сегменте загородной недвижимости наметилась четкая тенденция отказа от покупки домов в пользу их долгосрочной аренды. Не активизировала покупательский спрос даже смена власти в стране – большинство «новеньких» политиков уже давно обзавелись собственными домами в престижных столичных пригородах.

По наблюдениям ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Developement Сергея Костецкого, в первом полугодии 2010 г. количество заключенных сделок в сегменте загородного жилья немного увеличилось, но до показателей 2008 г. еще далеко.

В свою очередь управляющий партнер компании «Диалог-Классик» Артем Новиков указывает на сезонное потепление рынка в апреле-мае, когда увеличилось количество просмотров выставленных на продажу объектов, а в некоторых ранее замороженных коттеджных городках возобновились строительные работы.

Приоритеты покупателей за время кризиса существенно изменились. Так, по оценке С. Костецкого, доля инвестиционных приобретений сейчас не превышает 20% от общего числа сделок (до кризиса - не менее 50%). По мнению А. Новикова, сейчас покупателей уже не привлекают небольшие участки до 12 соток, на которых по типовому проекту выстроены «хоромы» по 500 кв. м.

Потребительским ожиданиям отвечают участки в 15-50 соток (для элитного сегмента - до 0,5 га) с домами меньшей площади (180-300 кв. м) c эргономичными планировочными и качественными инженерными решениями. Ряд покупателей заинтересован в приобретении участков на территории городков с целью строительства по индивидуальным проектам и дополнительным оснащением домов нетиповыми инженерными решениями (например, автополивом газонов, охранными системами, системами вентиляции с климат-контролем, энергосберегающими решениями). 

Директор компании RED Андрей Гончаров отмечает смещение интереса от приобретения готовых загородных коттеджей в собственность к их аренде. «Спрос на покупку сдерживает отсутствие ипотечного кредитования, ожидание дальнейшего снижения цен и настороженное отношение к перспективам коттеджных городков, многие из которых пока не обладают заявленной девелоперами инфраструктурой. В таких условиях аренда коттеджа сроком на 3-6 мес. многим кажется более привлекательной», - говорит он.

Живые направления

Наиболее популярными сегодня направлениями А. Гончаров называет Обуховское, Одесское и Бориспольское, немного уступают им Житомирское (особенно участки в окружении леса) и Вышгородское (вдоль берегов Киевского моря и Десны).

В то же время по наблюдениям С. Костецкого, сейчас наибольшая активность на рынке загородного жилья сосредоточена вдоль Житомирской трассы из-за хорошего транспортного сообщения, развитых коммуникаций и гармоничного природного окружения. А вот окрестности Обухова, как считает С. Костецкий, утратило былую популярность.

«Здесь из-за густоты застройки и завышенных цен интенсивность развития рынка начала снижаться уже в 2007 г. В период кризиса тенденция только усилилась», - объясняет он. Одесское и Броварское направления, по словам эксперта, проигрывают из-за плохих коммуникаций, под Борисполем нет красивых ландшафтов.

По мнению участников рынка, «слабым местом» Вышгородского и Бородянского районов становятся транспортные проблемы. Проживание В. Януковича в Межигорье вблизи Вышгорода одновременно повышает престиж местной недвижимости и создает километровые пробки.

Дефицит адекватности

Ценообразование на рынке загородного жилья стало очень сегментированным.
«В пределах одного населенного пункта одни объекты упали в цене на 50%, другие успели подорожать на 10%», - рассказывает А. Гончаров. Причем он ожидает сохранения этой тенденции и в обозримом будущем. По его данным, востребованными в новых условиях стали дома «дачного формата», площадью в 100-150 кв. м по цене от $40 до $200 тыс. в районах с хорошим транспортным сообщением и живописным природным окружением. Расстояние от Киева теперь не является наиболее значимым фактором ценообразования.

Примечательно, что после смены власти ожидавшейся масштабной миграции
«новых» политиков не произошло, поскольку они столичный пригород освоили давно, а их приближенные оживили лишь рынок долгосрочной аренды.

Приоритет покупателей сегодня отдается вторичному рынку. «Готовые и обжитые коттеджи в условиях кризиса продаются лучше, чем предложения от застройщиков. Процесс покупки на первичном рынке стал более продолжительным. Сначала покупатель следит за динамикой строительных работ, развитием инфраструктуры и темпами заселения поселка и лишь затем принимает решение о приобретении коттеджа в собственность», - говорит А. Гончаров.

Продавцы недвижимости в большинстве своем не готовы смириться с новыми тенденциями. Они по-прежнему выставляют свою собственность на продажу по завышенным ценам, которые не соответствуют ожиданиям покупателей. Отчасти это связано с тем, что многие владельцы загородного жилья оказались заложниками активного освоения некогда популярных р-нов, в частности, прибрежных зон.

Так, по словам С. Костецкого, после застройки береговой линии, где были возведены престижные коттеджи, расположенные неподалеку более старые дачные дома утратили свою привлекательность. Теперь их собственники, лишенные доступа к водоемам, уже не могут рассчитывать на выгодную продажу своей недвижимости.

Интерес к хорошо расположенным участкам для индивидуального жилого строительства по информации С. Костецкого даже вызвал незначительное подорожание наиболее интересных предложений. Исходя из его данных, привлекательные для покупателей наделы площадью в 10-20 соток, в I кв. 2010 г. стоили в среднем около $20 тыс., во II кв. – уже $25 тыс.

Правда, подобную динамику аналитики связывает скорее с вымыванием из рынка недорогих предложений, чем с устойчивой тенденцией роста цен. В рамках этой тенденции до конца года прогнозируется незначительное повышение стоимости загородного жилья эконом-сегмента, стабильность цен на бизнес-класс и дальнейшее удешевление элитных домовладений.