Рынок коммерческих площадей сдвинулся с мертвой точки

В преддверии нового бизнес-сезона, который многие уже оптимистично нарекли посткризисным, брокеры оживились. Ожидается, что рост деловой активности и дефицит качественного предложения в сегменте коммерческой недвижимости вызовут борьбу за привлекательные "квадраты".

Впрочем, эксперты рынка настроены не столь оптимистично. По версии многих консалтинговых агентств, нынешний сезон пройдет под знаком стабильности. Настоящего оживления рынка стоит ждать не ранее 2011 года.

Мороз и солнце. Едва ли не все свои надежды на возрождение рынка арендодатели связывают с "заморозками" в строительной отрасли. К примеру, в прошлом году объемы строительства упали более чем на 45%. Несмотря на кризис, это повлекло за собой увеличение спроса на коммерческую недвижимость и падение уровня вакантности с 20 до 15%. Оценки аналитиков на этот год относительно строительства новых метров также не обнадеживающие.

Игроки рынка, в силу различных обстоятельств, не смогли выполнить взятые на себя обязательства по сдаче в эксплуатацию заявленных на 2010 год проектов. По данным Госкомстата, на начало текущего года в Украине было заморожено строительство 927 офисных, 1150 торговых и 1602 промышленных и складских помещения. В большинстве случаев сдачу данных объектов перенесли еще на год.

Как результат, образовался дефицит качественных площадей как в офисном, так и в торговом сегментах. К примеру, на сегодняшний день, по данным сайта Domobaza, в Украине на этапе текущего строительства находится 204 торгово-развлекательных центра (ТРЦ), из которых 56 комплексов строятся в Киеве и области. Всего же за последние несколько лет по всей стране было введено в эксплуатацию лишь около 30 объектов коммерческой недвижимости с торговой функцией.

При этом спрос на качественные квадратные метры продолжает расти: на фоне роста потребительской активности ритейлеры все чаще заинтересованы в расширении своих сетей. Так, средний для рынка уровень вакантности в профессиональных торговых центрах снизился до 2–5% уже в июле. При этом в коммерчески успешных ТРЦ свободные помещения практически отсутствуют.

В сегменте офисной недвижимости ситуация схожая. Даже в столице ввод новых офисных площадей продолжает замедляться: по данным компании Jones Lang LaSalle, в первом полугодии 2010 года в эксплуатацию были введены всего два здания. Ожидается, что к концу года объем завершенного строительства в Киеве превысит 70 тыс. кв. м, что все равно будет существенно ниже докризисных объемов.

При этом спрос на офисные помещения остается стабильным: по данным Украинской торговой гильдии, уровень вакантности в профессиональных киевских офисных объектах классов "А" и "В" на начало августа составил 11,28%. В регионах же, где рынок офисной недвижимости представлен в основном бизнес-центрами класса "С" (перестроенные здания научных институтов и заводских административных корпусов), высококлассные квадраты по-прежнему в большом дефиците.

Вышеуказанные цифры в какой-то мере объясняют радужный оптимизм брокеров, однако эксперты рынка поддерживать его не спешат. "В целом во второй половине 2010 года рынок будет следовать тенденциям первого полугодия, — считает старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Мария Шкарпетина. — Арендные ставки будут оставаться стабильными, и основной спрос на офисные и торговые помещения продолжит исходить от компаний, уже представленных на рынке. Правда, в качественных зданиях с высокой степенью заполнения возможно незначительное повышение арендных ставок".

"Итоги первого полугодия показывают, что восстановление рынка происходит быстрее, чем ожидалось в конце прошлого года, — дополняет коллегу президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. — Однако рынок, вопреки некоторому увеличению спроса, по-прежнему остается "рынком арендатора". Если до конца третьего квартала 2008 года условия диктовались застройщиками и владельцами объектов, то теперь их диктуют клиенты. И предпосылок к изменению этого тренда пока нет".

Торг уместен. По единодушному мнению всех аналитиков, наиболее комфортно на рынке чувствует себя сегмент торговой недвижимости. "Торговый сектор остается наиболее привлекательным для всех операторов рынка, — утверждает Мария Шкарпетина. — Этот сектор первым продемонстрировал стабилизацию арендных ставок и снижение доли свободных площадей. Во-первых, у рынка торговых площадей по-прежнему высокий потенциал для дальнейшего развития, и новые проекты выходят с высоким уровнем заполнения. Во-вторых, резкое снижение арендных ставок повысило спрос на качественные торговые площади, что позволило удержать долю свободных площадей на низком уровне.

В-третьих, многие международные операторы ритейла возобновляют свой интерес к украинскому рынку. В-четвертых, в 2010 году начался постепенный рост заработных плат, что позитивно отразится на потреблении товаров и услуг. Уже к началу лета розничный товарооборот увеличился на 1,1%".

Эксперты отмечают, что спрос на торговые площади сегодня наблюдается со стороны операторов практически всех товарных групп. Так, по словам генерального директора Первой инновационной компании Анатолия Бастюченко, основной спрос на торговые помещения площадью от 100 до 500 кв. м в Киеве и областных центрах формируют арендаторы, работающие в сфере продуктового ритейла и бытовой техники.

Крупные продовольственные и строительные гипермаркеты, а также сети электроники продолжают поиск больших торговых площадей от 1000 кв. м. Очень активны как существующие, так и новые операторы общепита. Практически во всех регионах пользуются спросом и небольшие площади (30—60 кв. м), основными арендаторами которых являются магазины промышленной группы товаров (белье, аксессуары, одежда, обувь, мобильная связь).

Логично, что арендаторы предпочитают снимать помещения в удачных проектах: с "хлебным" месторасположением, удобной транспортной развязкой, качественной концепцией. В таких объектах уровень вакантности минимален: в Киеве — 2—5%, в областных центрах колеблется от 3 до 10%. Дефицит такого предложения на растущем рынке позволяет некоторым экспертам делать прогнозы относительно подорожания качественных площадей.

К примеру, директор компании Global Estate Артем Жебровский убежден, что арендодатели могут постепенно поднять арендные ставки на 10% до конца года. По наблюдениям Марии Шкарпетиной, в текущем году в некоторых столичных ТРЦ появились прецеденты подорожания площадей, но чаще всего речь идет не о росте цен, а об отмене антикризисных льгот для арендаторов.

Впрочем, отнюдь не все эксперты согласны с прогнозами грядущего подорожания: "Предпосылок к повышению ставок аренды торговых площадей пока нет, — утверждает Генрих Людкевич. — Ритейл действительно достаточно быстро оправился от кризиса, однако "ура" кричать рано, и арендодатели это понимают. Поэтому более чем на 5% в ближайшие шесть месяцев ставка повышаться не будет. Льготы также останутся — особенно в объектах, испытывающих некоторые проблемы с заполнением. Как и раньше, владельцы будут предлагать арендные каникулы при условии долгосрочной аренды, минимальный размер обеспечительного платежа, различные формы определения арендной ставки. Клиент до сих пор на вес золота, и за него будут бороться практически все собственники торговых помещений".

Миграции «белых воротничков». Офисный сегмент также демонстрирует некоторое увеличение количества сделок. Однако здесь вакантность бизнес-центров (БЦ) колеблется на уровне 12–15%. Конечно, цифрам еще далеко до показателей в торговом сегменте, однако ситуация уже является хорошим индикатором активности рынка. "Развитие рынка офисной недвижимости находится в прямой зависимости от деловой активности в стране, которая все еще находится на достаточно низком уровне, — поясняет динамику рынка Артем Жебровский. — Хотя прослеживается стойкая тенденция к повышению заполняемости офисных помещений и стабилизации арендных ставок".

Основным двигателем рынка сегодня многие эксперты называют стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения. С начала 2010 года риэлторы отмечают явное уменьшение числа клиентов, сокращающих арендуемые площади для оптимизации затрат. Зато растет число фирм, расширяющих свои площади или только заходящих на рынок, зачастую повторно.

"Кризисные годы были характерны тем, что арендаторы, оптимизируя бизнес-затраты, сокращали офисные площади и переходили в менее качественный сегмент, — комментирует Генрих Людкевич. — В 2009-м и первой половине 2010-го проявилась ощутимая тенденция к улучшению собственных позиций. Многие получили возможность вернуться на более качественный уровень по меньшей цене, поскольку арендные ставки снизились очень существенно. Управляющие компании, которые владеют офисными центрами классов "А" и "В", пытаясь уменьшить кризисную вакантность, шли навстречу арендаторам, и часть их действительно вернулась в более качественные помещения. Эта тенденция сейчас продолжается — в особенности на средних площадях от 100 до 300 кв. м".

Именно поэтому по динамике заполнения пустующих помещений наиболее позитивная ситуация наблюдается в классе "А", где вакантность уменьшилась с 12 до 9% и продолжает падать. Объясняется это не только снижением арендных ставок, но и структурой заполнения. По словам Марии Шкарпетиной, в спросе на качественные офисные площади по-прежнему доминируют крупные международные компании: на протяжении последнего полугодия 83% транзакций в сегменте аренды офисов приходится на иностранные фирмы и корпорации, привыкшие арендовать самые престижные помещения.

А поскольку таковых недостаточно (в недавнем отчете компании DTZ отмечается, что здания, которые могут быть приравнены к мировым стандартам офисов класса "А", на украинском рынке практически отсутствуют) — владельцы объектов высокого класса недостатка в клиентах сейчас почти не испытывают.

Правда, активно заполняются площади лишь в тех БЦ класса "А", собственники которых предлагают наиболее комфортные условия размещения по разумной цене. "Сейчас арендодатели не пойдут на резкое повышение ставок, поскольку тем самым рискуют потерять клиентов, а соответственно и стабильный доход, — убежден Артем Жебровский. — Рассчитывать сейчас, что арендаторы будут массово менять офисы на более качественные и, соответственно, более дорогие, нецелесообразно. Скорее всего, они будут продолжать пользоваться преимуществами сниженной арендной платы. Также ожидается сохранение интереса к непрофессиональным коммерческим площадям".

Борьба за клиента более интенсивная, чем в сегменте торговой недвижимости, не дает собственникам БЦ "урезать" антикризисные льготы. В некоторых БЦ столицы от программ лояльности отказались и даже вернули на докризисный уровень плату за уборку помещений. Но такая практика, по мнению экспертов, "выстреливает" только в офисах самого высокого класса.

Что нам стоит… Несмотря на то, что в двух третях стран мира, по данным Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), во втором квартале 2010 года активность инвестиций в коммерческую недвижимость выросла, Украина продолжает стагнировать. Основные сделки сосредоточены в сегменте аренды, а интерес к приобретению офисных площадей или финансированию достройки замороженных объектов по-прежнему вялый. Большинство девелоперов с грустью констатируют, что инвесторы выйдут на рынок торговой недвижимости не ранее чем весной 2011 года. Причем массового вхождения ждать не стоит, единственная надежда на нашего восточного соседа — инвесторов из России.

Правда, в середине июля глава дочернего предприятия в Украине Plaza Centers NV (Нидерланды) заявил в СМИ, что компания планирует построить 30–50 новых комплексов торгово-развлекательного характера в Киеве, Харькове, Днепропетровске, Одессе, Львове и Донецке. Однако зарубежные застройщики будут реализовывать свои проекты в Украине только при условии удовлетворяющего их проектного финансирования, так что нашим компаниям о голландских ТРЦ пока можно только мечтать.

По прогнозам аналитиков Pro-consulting, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20—40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной. Большую часть "замороженных" торговых и бизнес-комплексов будут вводить в эксплуатацию постепенно, очередями, чтоб все площади были заполнены арендаторами. Так что в краткосрочной перспективе — до конца текущего года — на рынке коммерческой недвижимости, согласно небезызвестной цитате, "маємо те, що маємо"…