Эксперимент над рынком недвижимости Украины стартует 21 августа

С 21 августа вступает в силу новая редакция Закона «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем», по которой агентства недвижимости и нотариусы обязаны доносить в Государственный комитет финансового мониторинга Украины о крупных сделках (суммой не менее 400 тыс. грн.), которые кажутся им подозрительными.

Так Украина выполняет рекомендации Международной группы по разработке финансовых мер для борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма (FATF). Чем это может обернуться для простых украинских граждан.

Называть «крупной» сделку в 400 тыс. грн. на украинском рынке продажи недвижимости может только человек со своеобразным чувством юмора, учитывая, что в Киеве даже старенькая однокомнатная квартира стоит дороже. То есть, абсолютное большинство сделок по купле/продаже жилья по финансовому критерию достойны того, чтобы попасть под контроль. Впрочем этот закон мог быть еще смешнее.

Как говорит руководитель комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Светлана Бовсуновская, первоначально планку «подконтрольности» хотели установить в 80 тыс. грн., и только усилия АСНУ помогли поднять ее до нынешнего уровня и сделать подконтрольными не все сделки, а только подозрительные. 

 Что будет считаться «подозрительным», окончательно не ясно. Как только стало известно о нововведении, некоторые риелторы реагировали примерно так: «А я не подозрительный, мне все сделки кажутся белыми и пушистыми». Кому охота стучать на клиентов, отпугивая их в это несытное время? Но Госфинмониторинг подготовил т. н. критерии риска легализации доходов, полученных незаконным путем или для финансирования терроризма (пока они еще находятся на рассмотрении).

Список критериев, по словам Светланы Бовсуновской, включает десятки пунктов. Среди них есть просто озадачивающие. Так, подозрительной считается сделка, если клиент является гражданином страны с высоким уровнем коррупции или преступности, к каковым принято относить и нашу. Но считать подозрительными все сделки, осуществленные украинцами на своей родине, было бы странновато. Тем более что подозрительно и то, когда клиент — нерезидент Украины.

Попадает под мониторинг и тот, кто осуществляет посредническую и представительскую деятельность от имени своих клиентов, то есть, по мнению Светланы Бовсуновской, те, кто продает жилье по доверенности. Подозрительной считается и продажа объекта недвижимости, на который наложен арест, что касается тех, кто пытается продать приобретенную по ипотеке квартиру. Но самым существенным из критериев Светлана Бовсуновская считает занижение цены объекта недвижимости относительно рыночной стоимости.

Дело в том, что, как в "Сегодня" уже писали, большинство квартир продается по ценам, отличающимся от «среднерыночных». Например, по данным АН «Планета Оболонь», в июле цена продажи в среднем была на 18,1% ниже цены предложения аналогичных квартир. Тот же, кто хочет продать квартиру быстрее, вынужден снижать цены еще больше. Как тогда доказывать проверяющим органам «рыночность» своей цены?

Светлана Бовсуновская рекомендует заказывать независимую оценку объекта купли-продажи, дабы можно было подтвердить обоснованность цены. А это лишние расходы, да и совершенно необязательно, что независимый оценщик придет к той же цене, на которую согласны и покупатель, и продавец.

Готовимся к неразберихе

Те, кто призван воплощать новый порядок в жизнь, должны знать, что именно и как конкретно делать. На сегодня такого знания у риелторов нет, что же они смогут посоветовать своим клиентам? Впрочем, по новым правилам, риелтор не только не должен информировать клиента о подозрительности сделки, ему это еще и запрещается — он обязан донести на клиента, не поставив того в известность.

«Час Х» наступит 21 августа, а первые организованные АСНУ и Госфинмониторингом семинары, на которых представителей агентств недвижимости будут обучать, как бдительно определять подозрительных и грамотно «стучать» на них, начнутся только 12 сентября. Да и само утверждение всех нормативных документов, как ожидается, закончится только к началу сентября. То есть новый закон будет уже действовать, но как именно, никто толком не знает.

Пока что информирование широкой риелторской общественности свелось к публикациям в печати и проведению АСНУ и Госфинмониторингом круглых столов для представителей крупных агентств недвижимости в 7 городах Украины. А вот мелкие агентства и те, кто работает как частный предприниматель, остаются за бортом этого процесса. Директор АН «Оптимум-плюс» и член Совета АСНУ Юрий Базелинский уверен, что, хотя будет сложно, обучение пройдет в сжатые сроки, и риелторы окажутся готовы к новому порядку работы.

«Сначала будут проходить крупные агентства, которые проводят много сделок. А потом начнут проходить обучение те, кто будет сталкиваться в этой проблемой», — говорит эксперт. Но директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий напоминает: «Серьезных агентств на рынке — процентов пять. Рынок же перенасыщен частными предпринимателями, большинство из которых толком и не слышали об этом законе».

При этом недостаточная «революционная бдительность» чревата для риелторов штрафами и прочими неприятностями, а проверять их на этот счет будет даже прокуратура. Все это может привести к тому, что кое-кто будет доносить «с запасом», даже на то, на что и не стоило бы. То есть, обратившись к риэлтору в этот переходный период, можно безвинно очутиться среди «подозрительных дельцов».

Чьи выдумки окажутся хитрее

Идея, что законопослушному гражданину нечего опасаться контроля приобретений со стороны государства, не гармонирует с украинским менталитетом. Да и не соответствует нашим реалиям, когда у большинства хорошо зарабатывающих людей основная часть доходов не попадает в поле зрения налогового ведомства. Поэтому, как говорит Юрий Базелинский: «Клиенты у нас обязательно что-то занизят. Многие сделки будут подгоняться под 390 тыс. грн.».

Хотя бы просто для того, чтобы впоследствии не доказывать кому-то, что он честный гражданин. Сейчас, считает Алексей Холмецкий, люди, как правило, указывают реальные цены квартир. Когда этот закон вступит в силу, бюджет недополучит денег. На сегодня такая возможность для занижения есть, человек имеет право указывать любую стоимость квартиры, только не ниже той, в которую ее оценило БТИ, а оно дает забавные суммы: однокомнатную хрущевку тут вполне могут оценить в 30 тыс. грн.

С другой стороны, власть может перекрыть такие возможности, ввести такую систему обязательной оценки, которая будет давать реальные цены — например, $60 тыс. за «единичку». «Но если оценивать по 60 тыс. долларов, то многие не будут покупать, — говорит Алексей Холмецкий. — Потому что, если что, как он докажет законность происхождения этих денег? У нас 90% людей не смогут этого доказать».

Нет никакого сомнения, что творческий гений нашего народа в очередной раз отыщет пути нейтрализации очередной правительственной затеи. Но какие именно будут эти пути, сейчас сказать трудно.