Инвестиции в коммерческую недвижимость поднимаются со дна

Прогнозы о стабилизации арендных ставок и вакантности в конце 2009 года нашли свое подтверждение в торговом и офисном сегменте; практически достиг своей стабилизации складской сегмент.

Много фактов указывает на то, что "дно" фактически достигнуто и рынок с фазы спада начинает переходить к фазе оживления, что подразумевает под собой сокращение доли незанятых площадей, начало единичных новых строительств и крайне низкий, но рост арендных ставок в торговом сегменте и высококачественном офисном сегменте (класс А и В+).

Таковы результаты полугодового отчета по инвестициям в коммерческую недвижимость аналитиков компании "Colliers International".

Инвесторы

Пул инвесторов оставался практически без изменений в сравнении с 2009 годом, однако в 2010 году игроки инвестиционного рынка настроены более практично. Самым существенным фактором сдерживающим инвестиционную активность остается не экономическая ситуация и проблемы с заемным финансированием, а отсутствие высококачественного продукта на открытом рынке. Это проблема существует с 2008 года, когда многие высококачественные активы были куплены, в том числе и по форвардным соглашениям.

За редким исключением, вниманию инвесторов предлагается партнерство в незавершенных объектах с высокой стадией готовности. Учитывая тот факт, что современных инвесторов в первую очередь интересует покупка стабильных денежных потоков, данный вариант рассматривается единичными компаниями, готовыми взять на себя соответствующие риски.

Тем не менее, подобные переговоры ведутся, и до конца 2010 года вполне вероятны новые партнерства по недостроенным объектам коммерческой недвижимости. При этом инвесторов в первую очередь интересуют девелоперские проекты торгового сегмента в центральной части города, во вторую - высококачественные офисные и гостиничные проекты; проекты в складском сегменте вызывают меньший интерес.

Ставки капитализации

В глазах участников рынка риски дальнейшего снижения арендных ставок и простоя помещений существенно снизились, что отразилось на обсуждаемом уровне ставок капитализации. Так, ставки капитализации были скорректированы с прежнего диапазона в 15,0-18,0% до 12,0-15,0% на 2010 год.

Как и в 2009 году, в первом полугодии 2010 году обсуждаемые ставки капитализации продолжают основываться на восприятии рынка его участниками, а не на реальных трансакциях. Причиной является отсутствие инвестиционных трансакций во всех сегментах коммерческой недвижимости кроме складского сегмента.

Заемное финансирование

Проектное финансирование остается труднодоступным: помимо того, что к рассмотрению принимаются в первую очередь уже строящиеся объекты высокой стадии готовности либо качественные проекты с готовой разрешительной документацией, от заемщика требуется участие собственного капитала в размере 40-75% стоимости проекта.

Как правило, максимальные сроки предлагаемых кредитов не превышают 7 лет при стоимости займа 12-14% годовых в долларах США. Кроме того, банки (в первую очередь международные) стали уделять повышенное внимание праву собственности на землю, отдавая предпочтение проектам, в которых земля находится в собственности заемщика.

Аналитики отмечают, что предлагаемые условия не выгодны большинству девелоперов, которые находят минимально приемлемой стоимость кредита на уровне 10-11% в год в долларах США и ниже. Тем не менее, все большее количество банков готовы приступить к обсуждению своего участия в финансировании проектов недвижимости, а ставки по кредитам продолжают снижаться.

Эксперты не исключают, что к концу 2011 года условия кредитования могут приблизиться к докризисному уровню, при котором максимальный срок кредитования достигал 10 лет, стоимость кредита варьировалась в пределах 8-12% годовых в долларах США, а минимальное участие собственных средств девелопера составляло 25% стоимости проекта.

Прогнозы

• Учитывая количество ведущихся переговоров, до конца 2010 года с высокой вероятностью могут совершиться еще несколько инвестиционных трансакций, как с объектами, генерирующими денежные потоки, так и с проектами на разных стадиях девелопмента.
• Как и в 2009 году, наиболее распространенным способом привлечения средств для локальных девелоперов остается продажа части активов.
• Начало нового строительства: ряд девелоперов с достаточными запасами собственного капитала завершили оптимизацию проектов и приступили к подготовке строительных площадок.