Недвижимость Киева

На киевском рынке недвижимости наблюдаются разнонаправленные тенденции. С одной стороны, его подогревают банки с их привлекательными ипотечными программами (с минимальным авансовым взносом), с другой, цены на рынке постоянно растут из-за спекулятивных факторов и объективного увеличения стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ.

 Поэтому, несмотря на ожидания и прогнозы относительно возможного снижения цен на киевскую недвижимость, в 2007 году этого не произошло.

Еще в средине 2007 года операторы рынка недвижимости отмечали, что из-за нестабильной политической ситуации количество сделок сократилось. Продавцы, ожидая высокую инфляцию, повышали цены на жилье, а покупатели – их снижения.

На рынке началась стагнация и только осенью, как отмечают операторы, деловая активность незначительно возобновилась, что подтверждается и динамикой ценой на протяжении года.

Цены динамично росли с начала года до апреля, а когда вышел указ Президента о роспуске парламента, то до конца предвыборной гонки цены в основном снижались. После обнародования результатов досрочных выборов в ВР цены снова плавно пошли вверх.

Исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко отмечает, что «в Украине политические кризисы происходят регулярно. Опыт прошлых лет показывает, что существенно они не влияют на рынок недвижимости. Но когда ситуация непредсказуема, то это, конечно, сказывается на настроении участников рынка и заставляет их отложить решение вопроса до полной ясности».

По данным агентства недвижимости «Альянс Брок», средние цены на квартиры в Киеве в 2007 году выросли на однокомнатные квартиры – на 11%, двухкомнатные – на 12,5%, трехкомнатные – на 16%.

Факторы увеличения стоимости недвижимости

Повышение цены на газ для промышленных предприятиям до $270-280 за тыс. куб. м. неизбежно приведет к росту стоимости стройматериалов, в частности цемента, себестоимость которого на 50% зависит от цены на газ. Кроме того, к повышению стоимости своей продукции готовятся и отечественные производители.

Например, группа "Метинвест" Рината Ахметова сообщила о намерении увеличить отпускные цены на 22-25%. Прогнозируемое увеличение стоимости нефтепродуктов также опосредованно повлияет на рост стоимости как стройматериалов, так и строительно-монтажных работ.

Ежегодный рост цен на стройматериалы в Украине составляет порядка 15-20%. Так, в 2005 г. подорожание составило около 15%, в 2006 – 20-25%, а за 2007 г. котировки уже успели вырасти на 15-20%. При этом наиболее ощутимым был рост цен на металл, цемент, кирпич.

По данным Госкомстата, стоимость строительно-монтажных работ в январе-октябре 2007 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 22,7% (в 2006 г. – 23,5%). При том, что объем выполненных строительных работ за январь-ноябрь 2007 года увеличился на 14,7%.

Отдельные компании-застройщики уже целенаправленно оглашают рост цен на свои объекты недвижимости исходя из прогнозов повышения стоимости стройматериалов и т.д. В данном случае они только перестраховываются, не зная, каким реально будет повышение цен на составляющие строительства.

Проблему могло бы решить существенно увеличение ввода в эксплуатацию жилья (в 2006 году рост по Украине составил 10,4% до 8,6 млн. кв. м.), но в связи с проблемой с выделением киевской земли (как регулятивными ограничениями, так и связанной с нехваткой земельных участков), высоким уровнем коррупции, высокой стоимостью рабочей силы и т.д. столичные застройщики переориентируются на пригороды Киева и другие регионы, где они будут иметь меньше организационных и регулятивных проблем, и практически не наблюдается случаев блокирования стройплощадок местными жителями.

Кроме того, негативно на мотивацию столичных застройщиков могут повлиять намерения киевских власти в среднем в 3 раза ужесточить нормативы долевого участия инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города, а также нормы по выделению социального жилья в новостройках в пользу города.

В настоящее время в Киеве из-за нехватки и нецелевого использование средств застройщиками заморожена работа на более чем 10-ти объектах, которые строились за средства частных инвесторов. По оценкам экспертов, в следующем году количество скандальных и проблемных строек может только увеличиться. Это, не в последнюю очередь, может стать причиной кризиса на рынке первичной недвижимости столицы из-за подрыва доверия инвесторов.

Эксперты строительного рынка оценивают коррупционную составляющую в стоимости 1 кв. м жилья на уровне 30%. В эту сумму входит «мотивация» чиновников за землеотвод, более быструю выдачу разрешительной документации, работа с регулирующими органами и т.д. В этой связи ужесточение борьбы с коррупций может если не снизить, то, по крайней мере, стабилизировать динамику цен на киевском рынке недвижимости.

Кроме того, застройщики предполагают, что на повышение цен повлияет запланированное повышение зарплат в отрасли, которое может составить 20%.

Прогноз на 2008 год

Аналитики и операторы рынка на следующий год в один голос прогнозируют дальнейшее увеличение цен. При этом никто не сомневается, что недвижимость в Киеве в значительной мере переоценена, и не только сравнялась с аналогичными показателями в европейских столицах, но и перегнала большинство из них.

Вопрос состоит только в оценке динамики роста. Холдинг «Киевгорстрой» заявил о намерениях уже в начале следующего года на 10% поднять цены на возводимые им новостройки, и данное повышение может стать не единственным в 2008 году. Общее увеличение стоимости недвижимости в 2008 году в «Киевгорстрое» оценивают на уровне 30%.

Другие операторы рынка оценивают рост стоимости жилья на уровне 15-25% за год. При этом объем предложения на первичном рынке столицы существенно не вырастет, и большая часть спроса и предложения отнесется на вторичный рынок.

С учетом того, что отдельные банки (например, «Райффайзен Банк Аваль ») повысили ставки по ипотечным кредитам, то фактор потребительского спроса на жилье через механизм кредитования несколько ослабнет. В условиях снижения реальных доходов населения и высоких инфляционных ожиданиях при сложившемся уровне цен на недвижимость, менее 10% населения могут позволить себе купить жилье.

То есть минимум этот фактор не будет существенно подогревать рынок, и соотношение спроса-предложения будет сбалансированным. Основным фактором роста цен аналитики все же считают неудовлетворенный спрос.

По оценкам аналитиков, первичная недвижимость будет расти быстрее, чем вторичная. Поведение цен на вторичном рынке во многом определятся стабильным объемом предложения. Более того, по отдельным оценкам, стоимость эконом-жилья в 2008 году в Киеве может даже снизиться на 25% до $2 тыс. за кв.м. То есть теперь будет дорожать не все жилье, а только качественное.

Ослабление доллара и укрепление евро приводит к тому, что, несмотря на фиксацию цен в долларах, покупатели все чаще в качестве дополнительных условий выдвигают требование произвести расчет в евро. Пока это лишь отдельные случаи, но тенденция достаточно заметны.

В целом, следует понимать, что в таких условиях существенно снизить цены на рынке может только мировой экономический коллапс. Цена на недвижимость в Украине летом снижалась вовсе не под влиянием американского ипотечного кризиса (хотя цены на недвижимость в Великобритании пошли вниз), а под давлением внутриполитических факторов и традиционного летного снижения деловой активности.

Посему ожидать падения цен на недвижимость в таких, относительно спокойных условиях не стоит. В этом ключе, покупателям стоит готовиться к дальнейшему постепенному росту цен, и не тешить себя несбыточными иллюзиями.