'Гарантированная аренда' на курортах Египта

Все чаще застройщики Египта стали использовать в стратегии продаж предложения апартаментов с «гарантированной арендой». Эта схема уже давно применяется в других странах, где распространена практика продаж рекреационной недвижимости.

По своей сути, это сделка “leaseback”, т.е. когда владелец продает недвижимость с условием, что покупатель предоставит данную недвижимость ему в аренду.

Фактически, покупая такую недвижимость в Египте, вы не можете свободно ей распоряжаться, так как вместе с договором купли-продажи заключаете договор с владельцем на то, что управление по сдаче в аренду будет осуществлять управляющая компания, а вы будете получать определенный процент в течение действия срока договора.

В договоре также четко указывается, сколько недель в году вы можете использовать апартаменты для собственных нужд без сокращения вашего гарантированного дохода. Плюсы такой сделки в том, что все заботы по сдаче ваших апартаментов в аренду вы перекладываете на плечи управляющей компании, а вы получаете гарантированный процент от вложенной суммы, т.е. стоимости апартаментов. В этом случае, риски берет на себя управляющая компания.

По данным агентства зарубежной недвижимости Sun Blues в среднем сейчас на рынке предлагается 5%-7% годовых гарантированного арендного дохода сроком от 2 до 10 лет. Для того, чтобы понять насколько это привлекательные условия нужно проанализировать ситуацию на рынке аренды в Египте.

Гарантированную аренду, как правило, предлагают в комплексах, на территории которых помимо жилых апартаментов есть отель, то есть управляющая компания одновременно является профессиональным гостиничным оператором, который обеспечивает загрузку отеля за счет активной рекламы на рынке. Естественно, затраты на обслуживание апартаментов и рекламу уже учитываются при расчете гарантированной аренды. Обычно эти затраты составляют 1,5%-2% в год от стоимости апартамента.

Теперь посмотрим, какой доход в среднем можно получить при сдаче в аренду апартаментов уровня 4*-5* на 1-й линии пляжа в курортном районе, например в Хургаде. Курортный сезон в Египте за счет климатических условий длится практический круглый год, а высокий сезон длится в среднем 33 недели. Среднегодовая загрузка отелей Египта достигает 75%-85%. Средняя арендная ставка на апартаменты в Хургаде составляет €550 - €600 в неделю. Таким образом, чистая доходность за вычетом эксплуатационных затрат и налогов составляет примерно 11,5% в год.

Таким образом, выгоднее управлять сдачей в аренду своей недвижимости самостоятельно или через управляющую компанию. Но, если вы опасаетесь, что в течение первых 2-3 лет могут быть проблемы с привлечением клиентов, то гарантированная аренда может быть лучшим решением на период, пока гостиница или апарт-отель не выйдут на максимальную загрузку.

Когда комплекс, где находятся ваши апартаменты достаточно «раскрутится» на рынке, можно будет заключить договор на сдачу в аренду без гарантированной доходности, что при определенных условиях принесет более высокий доход. И последнее, если вы приобретаете недвижимость с опцией «гарантированной аренды», нужно быть уверенным, что эта ставка уже не заложена в цену объекта. Иначе вы просто заплатите за свои же гарантии.