Новостройки: Откуда берутся баснословные цены?

8 000 грн, 7 500 грн, 4 581 грн или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом деле стоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мы попытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одного квадратного метра в квартире-новостройке.

Предположим, что мы облюбовали себе жилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, в нашем доме 150 квартир. Итак.

- Если вам надо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошую прибыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выбор не на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласование займет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, - рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко.

- Кстати, строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проекты возводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это за дома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждает себя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые на продажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели, например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают в сравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинских мегаполисах.

И поэтому, несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки» пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей. Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местности до ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль.

Для возведения условных 150 однокомнатных квартир в типовом доме потребуется сумма от 22 876 000 грн. Каждая квартира «тянет» на 152 506 грн 66 коп, утверждает С. Нечипоренко. Делим на 50 квадратных метров (именно такую условную общую площадь мы рассматриваем). И получаем стоимость одного квадратного метра: 3 050 грн. Это даже не 3 500 грн, за которые, по заверениям застройщиков, можно будет однажды купить квартирки-«экономки»!

Конечно, нельзя забывать, что расчеты наши весьма приблизительны. Но даже с поправкой на это становится очевидным, что реальная стоимость нового жилья эконом-класса (наиболее популярного среди украинцев) значительно ниже той, что значится в прайсах продающих компаний.

Откуда же берутся баснословные цифры?

Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.)

Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в 7 777 грн/м2.

- Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников.

Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.

Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), то добавляем:

• до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,
• до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,
• 10% - транспортные расходы,
• 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки).

Итого:

Объективная себестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины.