Благими намерениями, или Квартиры для бедных имени Президента

Термина "доступное жилье", вынесенного в заглавие нашумевшего указа, в Украине просто не существует. На днях Президент Украины издал Указ "О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем".

Согласно этому документу, государство будет поддерживать строительство доступного жилья для граждан с невысокими доходами путем предоставления одноразовой целевой госпомощи.

Определения застройщика на конкурсных принципах, а также бесплатного предоставления ему в пользование земельных участков для строительства и выделения на эти цели средств из госбюджета.

Сам по себе данный указ можно расценивать только положительно, особенно если учесть, что на сегодняшний день в Украине 17 млн. человек нуждаются в улучшении жилищных условий, а в очереди на жилье стоят около 1,3 млн. семей.

Однако, как утверждают эксперты, начало строительства доступного жилья в Украине в 2009 году маловероятно. Слишком много аспектов, которые ставят под сомнение жизнеспособность указа и возможность его полноценной реализации.

Чтобы обеспечить исполнение указа уже в 2009 году, Кабинет министров должен предпринять ряд мер. Во-первых, необходимо предусматривать в проектах госбюджета расходы на строительство доступного жилья в объеме не менее 0,5% ВВП.

По расчетам Секретариата Президента, в 2008 году 0,5% ВВП составит 4 млрд. грн., и эти средства государство безболезненно сможет выделить для компенсации вступительного взноса на строительство жилья. Это должно обеспечивать квартирами около 70 тыс. семей ежегодно при условии, что 30% стоимости так называемого доступного жилья будет платить государство, а 70% — сами граждане путем получения кредитов в коммерческих банках.

При этом, согласно расчетам Секретариата, стоимость доступного жилья будет составлять около 3 тыс. грн. за кв. м, максимальная площадь его не превысит 60 кв. м, а средняя стоимость квартиры при этом составит 180 тыс. грн.

Законопроект о строительстве доступного жилья в Украине должен быть разработан и внесен на рассмотрение Верховной Рады Украины в течение полугода, а в трехмесячный срок после принятия соответствующего закона Кабмину необходимо обеспечить разработку проектов домов для его реализации.

Затем Кабмину предписывается за шесть месяцев разработать законопроекты, предусматривающие упрощение процедуры утверждения строительства: должны быть сокращены сроки выдачи разрешений и количество регуляторных актов в сфере градостроения.

Аспект законотворческий

Проблему доступного жилья решают во всех странах мира. С мая нынешнего года власти Нью-Йорка приступили к реализации программы для малоимущих "Доступное жилье" с целью построить дешевые квартиры для полумиллиона человек. На реализацию этого проекта американцы планируют потратить более $7 млрд.

Что же касается наших соседей, то недавно правительство Москвы объявило о том, что начиная с этого года приоритет будет отдан социальному и доступному для жителей города строительству. Более трети метража, сданного в эксплуатацию в столице России в 2006 году (около 1,7 млн. кв. м), возведено в рамках реализации городских социальных программ, на что из горбюджета было выделено более $1 млрд.

Украина не отстает от мирового сообщества по количеству нововведений в жилищном секторе, однако все они зачастую по тем или иным причинам остаются лишь на бумаге. Достаточно вспомнить принятый в январе 2006 года Закон "О жилищном фонде социального назначения", разработку нормативно-правовых актов для реализации которого Кабмин должен был завершить до конца прошлого года.

В рамках этого закона было запланировано разработать общегосударственную программу строительства социального жилья (для обеспечения жильем семей, совокупный доход которых ниже прожиточного минимума) еще в первой половине текущего года и начать ее исполнение в 2008 бюджетном году.

Также в прошлом году Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства украины подготовило проект указа Президента о реализации программы строительства жилья для широких слоев населения, основным источником финансирования которой стал бы кредитный ресурс.

А в декабре 2006-го в ВР был зарегистрирован законопроект "О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства", направленный на значительное ускорение решения жилищной проблемы в Украине.

Уже в текущем году Кабмином была одобрена Концепция обеспечения населения жильем на 2008—2012 годы, наиболее действенными механизмами которой можно считать погашение государством из госбюджета до 30% стоимости кредита на жилье, а также введение накопительной системы жилищных вкладов.

Есть еще разработанная Минрегионстроем Национальная стратегия жилищного строительства, к которой планируется присоединить утвержденную правительством Государственную программу обеспечения молодежи жильем на 2002—2012 годы.

В общем, если судить по количеству концепций, программ и законодательных инициатив, то каждый житель Украины давно уже должен иметь, как минимум, по одной квартире в нескольких городах страны. Так что сам процесс написания законопроекта по указу Президента не вызовет никаких трудностей — благо исходных вариантов для образца более чем достаточно.

Сомнение вызывает только то, что ввиду отсутствия стабильности в работе Верховной Рады и того количества законопроектов, которые уже внесены и подлежат рассмотрению прежде всего, очередной закон о строительстве доступного жилья в Украине может просто не поспеть к 2009 году.

Аспект теоретический

Как говорят философы, давайте определимся с понятиями. Проблема в том, что указ Президента вводит в обиход новые термины, которых нет в существующем законодательстве. К примеру, что подразумевается под словами "доступное жилье"? Для застройщика, риэлтора и покупателя этот термин может иметь абсолютно разное значение.

Согласно Государственным строительным нормам, любое проектируемое жилье делится на две категории: социальное, которое будет предоставляться малообеспеченным гражданам за счет бюджета, и коммерческое, возводимое за счет собственных средств покупателей.

Риэлторы оперируют собственной профессиональной терминологией: в мае 2006 года Украинской строительной ассоциацией была обнародована разработанная ее специалистами классификация жилья по пяти категориям: "социальное", "эконом", "бизнес", "премиум" и "люкс". Для рядового украинца доступное жилье, как ни банально, — это то, которое реально можно купить.

По оценке специалистов, на данный момент только 15% жителей страны могут позволить себе построить или купить жилье. 15% граждан вообще не в состоянии это сделать, оставшиеся 70% нуждаются в улучшении жилищных условий, однако сегодня сделать этого не могут.

Минрегионстрой установил, что средняя стоимость строительства жилья на 2008 год будет составлять 3,895 тыс. грн. за 1 кв. м. При этом номинальная среднемесячная зарплата украинца сейчас не превышает 1,5 тыс. грн., а сумма прожиточного минимума на одного человека установлена в размере 532 грн. в месяц.

В Секретариате Президента уже подсчитали, что при реализации указа семья будет платить за доступное жилье по 1,4 тыс. грн. ежемесячно в течение 20 лет. Однако возникает вопрос: какова будет цена квартиры по сравнению с определенной Минрегионстроем средней стоимостью, и будет ли эта цена реально соответствовать "недорогому жилью, которое способны приобрести граждане с невысоким уровнем доходов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий" (именно так определяет термин "доступное жилье" сам указ)?

Аспект практический

Реализация теории на практике вызывает едва ли не самые разноплановые комментарии. Несмотря на задекларированное в указе требование обеспечить прозрачность и публичность строительства доступного жилья (раз в полгода публиковать в СМИ списки нуждающихся в улучшении жилищных условий, перечень объектов строительства и количество квартир, а также списки улучшивших жилищные условия при государственной поддержке), эксперты говорят, что спекуляции в этом сегменте более чем возможны.

Как считает президент строительной компании "Міськжитлобуд" Денис Костржевский, необходимо предусмотреть невозможность перепродажи доступного жилья, поскольку у людей, получивших его, появится соблазн на нем заработать. С этим трудно не согласиться, ведь менталитет нашего народа таков, что позволит обойти даже Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений (в случае если тот будет создан).

Денис Костржевский также заявил в СМИ, что в указе содержится ряд пунктов, нарушающих правила добросовестной конкуренции и ставящих под угрозу развитие других сегментов строительной отрасли за счет развития доступного жилья.

Имеются в виду преференции при отведении земельных участков и согласовании документов для начала строительства, а также освобождение от уплаты взносов на инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру, которые будут предоставляться застройщикам, согласным сооружать доступное жилье.

По мнению президента "Міськжитлобуд", местные бюджеты не вынесут груз этих расходов и могут переложить его на плечи других застройщиков, что спровоцирует рост цен на остальное жилье.

С другой стороны, президент агентства недвижимости "Золотой ключ" Сергей Степанюк уверен, что другого выхода быть не может: "В связи с тем, что это не коммерческий проект, застройщик может получать прибыль только за счет льготного налогообложения, освобождения от взносов и т. п.

Это не вызовет никакого ажиотажа, потому что социальное строительство сейчас абсолютно нерентабельно. Крупные компании вряд ли "клюнут" на "социалку", а мелкие согласятся. Причем это хорошая возможность малым стройкомпаниям полноправно выйти на рынок строительства".

Согласно официальным данным, в прошлом году в Украине реализовывалось около 13 жилищных программ. Едва ли не самой популярной с 2002 года был Фонд содействия молодежному строительству. Сейчас задолженность фонда достигла 5 млрд. грн., и заключение новых договоров фактически приостановлено.

Среди вариантов решения проблемы, предложенных Минстроем, предусматривается продолжение программы молодежного кредитования с введением ряда дополнительных механизмов (адресные субсидии, система жилищных сбережений). В итоге — возникает потребность в новой концепции или очередной социальной программе…