Рынок недвижимости Киева до осени будет в спячке

Апрель и начало мая не только не вывели рынок жилья из спячки, но и еще больше загнали в нее. Если в марте на вторичном рынке Киева наблюдался рост покупательской активности, то в апреле число сделок упало почти до уровня февраля. Правда, конкретных числовых показателей специалисты не приводят.

По словам генерального директора АН «Планета Оболонь» Виталия Котенко, для рынка в целом их взять неоткуда: нет единой базы, куда бы стекалась вся информация о сделках.

По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, в апреле—начале мая, как и раньше, продавались только самые дешевые дешевые квартиры — до $65 тысяч. Цены также не удивляли. «Они остаются неизменными с сентября прошлого года», — говорит директор АН «Конкорд» Леонид Косачев.

Сонный дрейф

Стоит ли летом ждать ценовых подвижек? Ведь в эту пору отпусков обычен спад активности — хороший повод продавцам снижать цены. Но, по мнению опрошенных нами экспертов, в ближайшее время особых изменений не предвидится. «Те, кто спешит продать квартиры, и так снижают цены. И зимой, и летом. Выставляют квартиры на $5—10 тыс. дешевле, и они уходят в течение недели. А вот те, кому продажа не к спеху, будут держать цену, несмотря на летний застой и отсутствие покупателей», — говорит независимый риелтор Виктория Мизюк.

Да и приход осени вряд ли сильно нарушит относительное рыночное равновесие, когда недостаток платежеспособного спроса провоцирует снижение цен, а мизерность пополнения жилого фонда — их рост. Возможны разве что плавные ценовые «дрейфы» отдельных категорий жилья. Например, по мнению Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева, на пользующееся спросом, например, на «единички» экономкласса, возможен плавный рост цен (до 1—2% в месяц), а более дорогое жилье может также тихо — в пределах 1% — дешеветь.

Ипотека: Мираж или реальность

Многие продавцы не спешат снижать цены, надеясь на возобновление осенью ипотеки. Однако, как показал наш опрос риелторов, надежды эти зыбки. «Возобновление полноценного ипотечного кредитования по нормальным, докризисным условиям возможно не ранее конца следующего года», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Так же полагают и Виталий Котенко, и Игорь Однопозов. Их довод: у банков недостаточно ресурсов для того, чтобы снизить ставки до докризисного уровня. А что говорят сами банкиры? По мнению председателя правления OTP Bank Дмитрия Зинкова, массовому ипотечному кредитованию препятствуют: ограничение на кредитование в иностранной валюте, вероятность дальнейшего снижения цен на жилье и сомнения в долгосрочной стабильности курса гривни.

«Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает банкир. А это слишком высокая ставка для массовой ипотеки. Кроме того: «Банки не знают, что делать с проблемными ипотечными кредитами на сумму около 60 млрд грн.», — говорит президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. В этой ситуации, считает эксперт, возрождение массового ипотечного кредитования нереально.

Забег за дешевизной

Недавно нам бросилось в глаза предложение 1-комнатной квартиры в Киеве площадью 33 кв. м за $30 тыс. (среднерыночная цена подобного жилья — $55—60 тыс.). Заинтересовала не только цена, но и комментарий — «Продает социальный фонд, срочно. Есть еще варианты». Мы позвонили по указанному номеру. И действительно, другие варианты были. Например, «единичка» за $34 тыс. или «двушка» за $47 тыс. Как оказалось, речь идет о продаже квартиры с заключением договора о пожизненном содержании.

При этом вы сразу становитесь собственником жилья, но старики продолжают жить в нем, и вы можете распоряжаться квартирой только после их смерти. Сумма, равная объявленной стоимости квартиры, сразу переводится на счет продавцов. Кроме того, каждый месяц нужно будет платить бывшим хозяевам указанную в договоре сумму на содержание — 500—700 грн., а также квартплату. Допустим, покупателю все платежи обходятся в 1000 грн. в месяц.

То есть 12 тыс. грн. или $1500 в год. Кроме того, не положив $30 тыс. на депозит под 10% годовых, а купив квартиру, покупатель отказался от $3 тыс. ежегодного дохода. Значит, 6 лет жизни пожилых владельцев фактически увеличивают цену квартиры с $30 тыс. до $57 тыс. А если они долгожители?

Кроме того, по словам юриста фирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева, бывшие хозяева квартиры могут потребовать признания договора недействительным на том основании, что покупатель не выполняет свои обязательства. При этом все выплаченные ранее суммы, в том числе и деньги за квартиру, не возвращаются. Поэтому, при заключении подобных договоров нужно очень внимательно проверить формулировку своих обязательств по содержанию пожилых людей (когда и что вы должны делать или платить) и проследить, чтобы их выполнение было документально подтверждено.

Наличие наследников у продавцов не более опасно для покупателя, чем при обычной сделке купли-продажи, поскольку квартира переходит в его собственность еще при жизни ее пожилых владельцев, и после их смерти, по словам Дмитрия Мальцева, просто не входит в «наследственную массу».

Самые доступные варианты

В апреле продолжилось удешевление самых доступных двух- и трехкомнатных квартир — они стали еще на $2—3 тыс. доступнее.

1- комнатные квартиры

• $40 000 — Голосеевский р-н, ул. Амурская, 34/17/8
• $41 000 — Подольский р-н, пер. Межевой, 24/11/5
• $42 000 — Днепровский р-н, ул. Алма-Атинская, 22/12/5

В марте самой дешевой «единичкой», найденной нами, была квартира за $40 000 на ул. Новополевой, с метражом 24/13/5.

2- комнатные квартиры

• $50 000 — Святошинский р-н, ул. Мебельная, 57/37/7
• $52 000 — Святошинский р-н, ул. Большая Кольцевая, 57/36/4
• $55 000 — Деснянский р-н, ул. Космонавта Волкова, 47/30/4

В марте самую дешевую «двушку» мы отыскали за $52 000 в том же Святошинском районе на ул. Большая Окружная с метражом 57/36/4.

3 - комнатные квартиры

• $65 000 — Голосеевский р-н, ул. Добрый Путь, 68/48/9
• $69 000 — Дарницкий р-н, пер. Полесский, 55/40/7
• $74 000 — Днепровский р-н, ул. Курнатовского, 61/45/7,5

Месяц назад самая дешевая из найденных «трешек» стоила $68 000 — на проспекте Мира в Днепровском районе с метражом 57/36/4.

И больше, и дешевле

В апреле получили новый импульс разговоры о скором подорожании «первички». Так, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что дно достигнуто, падать некуда, теперь цены начнут расти. Впрочем, о неизбежном дорожании жилья эксперт говорил и в преддверии кризиса, и тогда, когда останавливалась одна стройка за другой. После чего, как известно, последовало снижение цен на 25—40%, а то и больше. Пока что цены не только не растут, но и падают.

По данным портала realt.ua, за апрель 2010 года средняя цена продажи квартир в строящихся домах Киева в гривнях упала на 5,41% и составила 13 437 грн. за кв. м. При этом количество предложений от застройщиков за месяц увеличилось на 26,7%. А количество проданных квартир, по данным компании SV Development, со 160 в марте выросло до 190. В Киевской области, по словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, частично возобновился спрос на новостройки, но только на квартиры не дороже $700/ кв. м. Спросом пользуются объекты в ближайших к Киеву городах: Вышгород, Бровары, Борисполь, Ирпень, Ворзель.

По словам Владимира Германова, руководителя портала “Столичная недвижимость”, предпосылок для существенного изменения ситуации на рынке и цен в ближайшем будущем пока не видно. Для резкого снижения цен понадобилось бы появление на рынке большого числа квартир с высокой степенью готовности, но им взяться неоткуда. А для роста цен не хватает платежеспособного спроса. По мнению коммерческого директора компании SV Development Сергея Степенко, полное восстановление рынка следует ожидать не ранее 2012 года, после возобновления ипотечного кредитования и снижения себестоимости строительства.

С ростом не сложилось

Мартовское оживление столичного рынка аренды жилья в апреле своего развития не нашло. Никто из опрошенных экспертов роста активности не отметил. Цены остаются примерно на том же уровне, направление и величину их дрейфа специалисты оценивают по-разному. Алексей Холмецкий, например, считает, что аренда на пару процентов подорожала. А вот директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый уверен, что цены не изменились. По статистике же портала realt.ua, за апрель 2010 года средняя цена аренды квартир в Киеве упала на 3,30% — до $12,31 за кв. м в месяц.

В пригородах - бодрее

Иначе складывается ситуация с арендой в некоторых городах-спутниках столицы. В Борисполе, по словам директора АН «НеБо» Юрия Севастюка, спрос превышает предложение, но цены не растут. На 1 мая «единички», как и на 1 апреля, в Борисполе предлагали за 1800—2200 грн./мес., 2-к. — за 2200—2800 грн./мес., 3-к. — за 2800—3500 грн.

В Броварах, как утверждает исполнительный директор АН «Броварской регион» Алла Потапенко, рынок аренды чуть оживился, цены поднялись на пару сотен гривен. На 1 мая в этом райцентре за 1-комнатную квартиру просят 1800—2500 грн./ мес., за 2-к. — 2500—4000 грн, за 3-к. — 2800—4000 грн./мес. Повысились активность и цены и в Вишневом.

По словам директора АН «Ваш Дом» Любови Красильской, хозяева квартир просят на 300—500 грн. больше, причем небезуспешно. 1-комнатную квартиру уже получается сдать за 2300 грн., за «двушки» хотят 3000 грн., а за «трешки» уже и 3500 грн. В общем, цены в ближайших пригородах снова понемногу подтягиваются к ценам в прилегающих к ним районах столицы.

Плавный спуск

Предложение в Киеве уже и сейчас заметно превышает спрос, а летом, когда студенты столичных вузов разъедутся на каникулы, свободных квартир станет еще больше. Это должно привести к падению цен, но, по мнению Владимира Германова, хозяева предпочтут дожидаться осени с ее обычным оживлением и возможным подорожанием аренды, поэтому снижение будет плавным — до 2—3% в месяц. Аренда в ближайших пригородах, по мнению местных специалистов, дешеветь не будет, а в Вишневом, возможно, на несколько процентов подорожает.

Самые доступные

Апрель не принес подорожания аренды в целом, но «двушек» и «трешек» по мартовским самым доступным ценам найти уже не получалось.

Комнаты

• 498 грн., Обол. р-н, ул. Озерная, 18/0/0
• 633 грн., Дарн. р-н, Славгородская, 20/0/8

Месяц назад самая дешевая комната мы нашли за 678 грн.

1 - комнатные квартиры

• 1599 грн., Свят. р-н, ул. Жмеринская, 36/18/7
• 1797 грн., Свят. р-н, бул. Ак. Вернадского, 20/13/0

В марте самая недорогая «единичка» встретилась по 1580 грн.

2 - комнатные квартиры

• 2494 грн., Под. р-н, ул. А. Терехина, 46/30/7
• 2502 грн., Днеп. р-н, ул. А. Малышко, 40/0/0

В марте самая дешевая двухкомнатная квартира сдавалась за 1975 .

3 - комнатные квартиры

• 3168 грн., Днеп. р-н., Харьковское шоссе, 60/40/7
• 3183 грн., Святош. р-н, ул. Картвелишвили, 60/39/6

В марте самая дешевая «трешка» была за 2954 грн.

Околоземная  беспробудность

По данным компании SV Development, с 1 апреля по 1 мая 2010 года средняя стоимость земельных участков под индивидуальную застройку в Киевском регионе выросла в пределах 1,78% — до $4 028 за сотку. Впрочем, по словам Владимира Германова, при малом числе сделок и сложности получения информации по ним, погрешности оценки оказываются намного больше 2%.

Так что вряд ли этот статистический «рост» можно считать пробуждением рынка, тем более на фоне предшествовавшего падения цен. Так, по данным портала realt.ua, на 1 мая цены на землю в 30-км полосе вокруг Киева были ниже цен на 1 января текущего года на 15,5%, а в кольце 30—60 км — почти на 28%. Специалисты, — например, президент Земельного союза Андрей Кошиль, – реального роста цен по области в целом не отмечают.

По районам ситуация складывается по-разному. Так, по словам Юрия Севастюка, в Бориспольском районе за апрель цены выросли примерно на 5%. А в окрестностях Ирпеня, как рассказывает Сергей Гриценко, востребованные участки, расположенные в удачных местах, подорожали. Например, за участок, ранее предлагавшийся по $5—6 тыс. за сотку, в апреле хотят по $7—8 тыс. за сотку. Но подавляющее большинство участков не подорожало. В других близлежащих к Киеву районах, по оценке местных специалистов, существенных изменений не отмечено. Так, в Броварском районе, по мнению Аллы Потапенко, спрос на землю отсутствует как таковой.

Похоже, что подобное сонное состояние продлится еще, как минимум, несколько месяцев. «Цены на землю сейчас просто смешные, — говорит Алексей Холмецкий, — но никто ее покупать не спешит. Народ не строится, поэтому перспективы развития рынка никакие. Все будет спать до осени». Как на рынок земли повлияет традиционное осеннее повышение деловой активности, пока неясно.