Владимир Яцуба: «Цены на квартиры подошли к потолку, если реализации не будет, они упадут»

В Украине одной из наиболее топовых тем была и остается цена на недвижимость. Упадут цены или возрастут? Будет спрос на первичку в этом году больше, чем на вторичку или нет? Какие квартиры первыми упадут в цене? После аварии в Днепропетровске, возник еще один вопрос – а безопасно ли то жилье, за которое мы платим немалые деньги?

Компания «Газэкс-Украина», являющаяся владельцем ОАО «Днепрогаз», сегодня передала в правоохранительные органы предварительное заключение внутренней экспертизы относительно причин взрыва газа в жилом доме в Днепропетровске 13 октября.

Заключение свидетельствует, что «вина «Днепрогаза» в техногенной аварии неочевидна». А чья вина очевидна? И какие превентивные меры будет предпринимать государство для того, чтобы подобное не повторилось? Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы:

Владимир Григорьевич, вы не раз подчеркивали, что президентская программа довольно схожа с Минстроевской концепцией обеспечения населения жильем в 2009-2012 гг. В чем их схожесть и различия? И какая из программ будет реально действовать?

Политически между программами нет никакого различия. Решение жилищного вопроса заключается в следующем: до тех пор, пока государство будет на себя брать обязанность давать бесплатное жилье, мы проблему очередей не решим. Почему? Попробуйте бесплатно раздать на рынке пирожки: люди будут забирать по пять-шесть сразу. Такая же ситуация и с продажей квартир.

Всегда, чем больше квартир давали – тем больше семей становилось в жилищную очередь. Меня, радует то, что Секретариат Президента и Кабмин разработали единый политический подход, заключающийся в участии каждого гражданина, способного работать в решении проблемы жилья совместно с государством. А бесплатное жилье – должно быть только для немощных, неимущих.

Согласно Концепции, разработанной Минрегионстроем, обязанностью государства является предоставление земли и компенсации части стоимости жилья, а также создание условий для снижения цены на жилье. Это подразумевает производство отечественных стройматериалов, снижение налогового бремени или освобождение от него, разработку новых проектов, позволяющих из дешевых материалов строить недорогое жилье.

Например, сегодня Минстрой изучил 25 американских проектов сборного компатного жилья. Есть даже проекты предусматривающие доставку уже готового дома. Молодым семьям хоромы не нужны. У меня когда-то была двухкомнатная квартира 27,8 кв.м. И я был ею очень доволен, прожив в ней 12 лет. А замахиваться на элитное жилье мы сейчас не можем.

Итак, Концепция по предоставлению социального жилья отражает те политические инициативы, которые заложены в Указе Президента. Конечно, Концепция претерпит какие-то изменения, они, скорее всего, будут касаться финансовой части. Ведь для того, чтобы коренным образом изменить ситуацию с очередями на квартиры, нужно порядка 9 миллиардов ежегодно на удешевление или погашение части полученного кредита.

Есть ли такая возможность у экономики Украины, сегодня не скажет никто. Довольно приемлемая сумма, в принципе, выделяется Правительством уже сейчас. В этом году было выделено Минстрою порядка миллиарда на жилье, столько же получил Минагропром на жилье для сельских жителей, еще столько же - в Министерство жилищно-коммунального хозяйства. Но их следует сконцентрировать согласно схемы, предложенной и СП и Кабмином.

Как получилось так, что одно и то же предложение внесли разные органы власти?

Это уже частности. На некоторых сайтах писали, что Яцуба умничал и декларировал везде, что сделал это еще раньше СП. Дело в том, что Концепция явилась итогом планомерной работы, начавшейся в Министерстве еще до Яцубы. Мы не делали из этой работы секрета. Наверное, СП, как орган обобщающий, тоже занимались этой проблемой. Какая разница, кто первый? Я думаю, что по этой проблеме еще хватит работы всем.

Что мы получим в результате: чья концепция будет реализована?

Это одно и то же, в принципе. Там предполагается следующие варианты сокращения очереди: первый - предусматривает механизм жилищного кредитования, который базируется на системе накопительных денежных средств на специальных банковских депозитных счетах, а кредитор в свою очередь предоставляет ипотечный кредит за доступной процентной ставкой. При этом, с целью стимулирования внедрения этой системы, государство предоставляет заемщикам премии в размере 20% накопленного первого взноса.

Также Концепция предусматривает направление средств государственного и местных бюджетов на выплату первых взносов граждан на строительство или покупку жилья в размере 30% его стоимости.

Еще один механизм согласно Концепции предусматривает общую участь у финансировании строительства или приобретения жилья граждан и местных бюджетов – 50%/50% или 30%/70%. Вот вы сейчас работаете на предприятии? Фирма крупная, интересная. 30% удешевления сделает государство вам, как молодому и перспективному специалисту, еще часть возьмет на себя фирма, с которой вы заключите договор на 30 лет. Мы не изобретали велосипед, мы просто использовали зарубежный опыт. А кто является идеологом подобной концепции – вопрос второстепенный.

Указ Президента об обеспечении социальным жильем предлагает ежегодное выделение средств на это из бюджета в сумме 4 миллиардов долларов. Кроме этого Минрегионстрой ежегодно дополнительно требует на реализацию такой же программы по сути немалые средств. Сколько всего денег предусмотрено в бюджете на ликвидацию квартирной очереди?

Минрегионстрою в этом году было выделено 700 миллионов гривен на «чернобыльцев», инвалидов и другие категории. А что будет дальше? Сможет ли государство 0,5% ВВП выделять на разрешение жилищных проблем зависит от экономики. Но я бы хотел, чтобы вы поняли сам принцип: когда сооружением собственного жилья занимается сам человек, ему придут на помощь. Если же все сидят и ждут, что страна заработает денег и даст на покупку квартиры…

Есть еще один фактор. Сейчас часть населения сама себе строит квартиры, допустим военные, а другая – покупает. Вы же понимаете, что все равно квартиры в Киеве дают не рядовым гражданам – это все обман. Как было и при социализме – разными способами заходили, становились в очередь и получали. Сейчас квартиры в Киеве получают генералы, полковники…

Расчетная сумма за квадратный метр 4 тысячи гривен. Никакой генерал за эти деньги квартиру в Киеве не купит. Начинаются фокусы, ведь каждый генерал хочет на Крещатике жить. По обращениям министерств мы ввели коэффициент с учетом повышения цены квадратного метра, позволяющий купить этим людям квартиры без отделки, где-то в отдаленном районе.

Я внес другое предложение на будущее (попытался сделать это еще в текущем году, но не получилось, поскольку нужно внести изменения в три закона): если человеку положена квартира, он получает четко установленный размер дотаций.

Полковник ты, генерал, лейтенант – получи из расчета 1 тысяча долларов за квадратный метр дотацию. Получите, распишитесь, что не имеете претензий к государству. Ты хочешь на Крещатике купить квартиру – добавляй и покупай! Если у тебя нет таких денег – покупай в другом месте. Вот тогда все будут в равных условиях.

Сразу после назначения на должность министра строительства, вы в интервью «Главреду» обещали удешевить жилье, снизить цены за счет более масштабного строительства. Сколько жилья было построено за время вашего пребывания в кресле министра? И почему цены на жилье не упали? Возможно, это связано с дружбой Министерства с определенными застройщиками?

В 2006 году построено 8,6 миллиона кв.м., что естественно очень мало. Ведь в 1990 году Украина строила 26 миллионов в год. Почему жилье не подешевело? Да потому, что все остальное, к сожалению, тоже не подешевело. Мало того, строительная индустрия не успевает обеспечить производство новых стройматериалов. Поэтому, в Украину завозится огромное количество импорта. Особенно это касается новых материалов – гипсокартона, оцинкованного профиля, теплоизоляционных отделочных материалов и т.д.

Два пути уменьшения цены

Во-первых, следует увеличивать поток импорта, чтобы поддерживать конкуренцию.

Во-вторых, мы должны огромными темпами налаживать производство комплектующих всех видов в Украине. Этот путь является одним из основных для снижения себестоимости строительства. Нам также нужно отлаживать менеджмент стройорганизаций, ликвидировать посредников, которых развелось очень много.

Крупные застройщики – частые гости министерства. Как они объясняют свой уход из сферы строительства обычного жилья в пользу девелопмента? Почему они потеряли интерес к этому сегменту рынка?

Нужно задаться вопросом - для кого сегодня строят? Вот мы в этом году построим 10 миллионов квадратных метров. Кто может купить квартиру? Кто может сегодня заплатить за квартиру 140 тысяч долларов? Нормальная семья сможет это сделать? Нет. Будут покупать те, кому некуда деньги вкладывать. Ведь сегодня покупка квартиры – это возможность легализовать средства, будем откровенны.

Период роста объемов строительства был обусловлен возможностью вкладывать свои средства в то, что не потеряет в цене. Но таких людей у нас сколько? 30-50%. Они уже купили себе: кто две квартиры, кто три, кто двадцать три квартиры. А основная масса людей не может. Концепция, о которой мы говорили вначале, даст возможность приобретать жилье тем людям, у которых нет этих средств.

Все время перевес в сторону людей, владеющих небольшим доходом, увеличивается. Потолок возможных реализаций дорогих квартир уже практически достигнут. Рано или поздно застройщики будут думать, в том числе, и над снижением цены. Это я себе так представляю. Поэтому нужно искать новые подходы – рынок дорогих квартир рано или поздно закончится.

А за сколько лет можно будет ликвидировать очередь?

Я не готов сказать. Все будет зависеть от того, как будет реализовываться концепция.

Все вокруг говорят о том, что скоро в Украину придут иностранные игроки. По информации «Главреда», на рынок недвижимости готовится выйти израильско-российский миллиардер Аркадий Гайдамак. Так ли это?

Да куда они там приходят…

Во-первых, инвесторы могут прийти лишь в том случае, если им продадут земельные участки Вы же знаете, что в тех регионах, где цена высока, там уже вся земля распределена. Это произошло еще лет 5 назад. Иностранные компании, приходящие сюда, вынуждены покупать землю по рыночной цене.

А это – одна из составляющих цены квадратного метра. Кроме того, они не везут сюда своих рабочих. Многие представители израильских, питерских, швейцарских компаний ко мне приходили: они думают, что я их могу впустить или не впустить. У нас достаточно развита производственно-инженерная мысль и им не так просто прижиться у нас.

Будем откровенны.

Во-вторых, все завязано на земле. Строят те, у кого есть 10-20 площадок. Для того, чтобы организовать строительный бизнес, нужно иметь, как минимум, три площадки: подготовительная, инженерная и, собственно, строительная. А кто может себе позволить купить сотку в Киеве, если сегодня ее стоимость в центре столицы около 300 тысяч долларов?

Сегодня строители идут в пригород. Цены там, кстати, практически одинаковы. У меня даже возникает мысль, что идеи Александра Александровича (Омельченко, экс-мэра Киева, - Ред.) и Засухи (Татьяны, главы агрофирмы «Свитанок», - Ред.) рано или поздно будут востребованы. Необходима административно-территориальная реформа! Она касается не только Киева.

Например, в Днепропетровске есть Днепропетровский район – 30 километров в радиусе от Днепропетровска. Это самый «сладкий» район – и сейчас там идет борьба за назначение главы районной администрации. Я бы предложил решить проблему просто – влить территории в город Днепропетровск, решить проблемы развития города, оказать помощь населению за счет предприятий, бизнеса. И это же касается не только Днепропетровска. Землю правдами и неправдами давно используют в счет развития крупных городов.

Выступаете ли вы за отмену моратория на продажу земли с 2008 года? Удастся ли пролоббировать в Раде отмену моратория?

Я бы его продолжал. Знаете, почему? Я знаю, какой огромный интерес у иностранных компаний к украинской земле.

Так или иначе, мораторий этому интересу не мешает.

Я бы не спешил идти на отмену. Зная, как у нас выполняются законы…. В ближайшее время мы можем оказаться перед тем, что ни одного клочка земли за украинским бизнесом не окажется.

Сколько строительных проектов у нас в Украине сейчас работает по вексельной системе? Планируется ли внедрение защитных систем для того, чтобы не повторялись «Элита-центры»?

Я не знаю. Это местные власти курируют.

Парцхаладзе в интервью «Главреду» обещал на законодательном уровне разработать механизм защиты застройщика от ценовых рисков. Насколько такой механизм возможно внедрить в условиях существующего строительного законодательства?

Мы предложили более широко развивать страхование. Как один из вариантов рассматривается вексельная система, позволяющая за счет накопления векселей иметь гарантию возврата денег, в случае каких-то ЧП. У нас сегодня 43 тысячи строительных организаций. Это организации, которые при наличии стройплощадки и оборудования созывают на «свист» рабочую силу. Строится объект. Кстати, генподрядчику и генпроектировщику не нужна даже лицензия.

А почему застройщики кричат, что им разрешительная система не позволяет снизить себестоимость жилья!?

Разрешительная система действует на субподрядчиков. А генподрядчикам лицензия не нужна – и нечего им кричать! И, если сейчас всех загонять в одни ворота, - конечно же, поднимется большой хай, и я буду виноват вместе с моими соратниками в том, что я узурпирую.

Вы, кстати, тоже об этом пишете. Как навести в этом порядок? Мы предлагаем внести законопроект, согласно которому мнение строительных ассоциаций (УБА, СтройПалата и Ассоциация производителей стройматериалов) будет одним из главных при выдаче лицензий.

То есть, теперь президент УБА Лев Парцхаладзе будет решать: выдавать лицензию или нет?

Нет. Решать будет Министерство, но его мнение будет учтено.

Как отобразится на себестоимости жилья повышение от 15% до 30% тарифов на ЖКХ и повышение цены на газ для Украины?

Когда мы полностью проведем анализ, какое будет удорожание, тогда я смогу сказать точно. Но цена изменится однозначно.

То есть квартиры снова будут дорожать?

Из опыта других стран могу сказать, что ни одна страна в таких условиях, в которых живем и работаем мы, еще не уменьшила цены на недвижимость. Цены на покупку квартиры подошли к потолку, если реализации не будет, цена упадет.

Но мы же говорили и о том, что будут дорожать ЖКХ-услуги, газ и транспорт. Ваш прогноз?

Я думаю, что цены на недвижимость все равно будут расти из-за внешних составляющих.

Авария в Днепропетровске показала, что никто не застрахован от подобной беды…

Я бы сказал, что авария доказала прежде всего то, что государство не должно никому отдавать контрольные функции за техногенно-опасными производствами, трубопроводами, обеспечивающими условия проживания людей. Таковы уроки аварии в Днепропетровске.

Вы считаете, что авария – исключительная вина Вексельберга (собственника «Днепрогаз», - Ред.)?

Это исключительно вина государства, которое отдало функции контроля за содержанием и безопасностью жизненно важных объектов частной фирме. А уже кто виноват, пусть разбирается прокуратура. Слава Богу, что мы еще так спокойно прожили это время, упустив контроль над строительством.

Вы считаете, что возможны новые аварии?

Я так не считаю. Я уверен, что государство должно осуществлять постоянный контроль за техническим состоянием.

Кроме «Газко», есть ли еще какие-то механизмы надзора?

Когда ты себе строишь, ты привлекаешь специалистов по контролю. А когда строится за бюджетные деньги, то, понятно, хозяина нет и контролировать труднее. Итак, систему контроля нужно возвращать в государственные руки. В том числе, следует возрождать газовую инспекцию. Но только идиот может не заниматься контролем безопасности здания!

Собираетесь ли вы писать заявления об уходе с поста, в связи с избранием народным депутатом?

Я не знаю, что я буду делать.

Во-первых, никто ничего не предлагал.

Во-вторых, я командир, такой по складу характера, для меня роль законодателя менее интересна. Мне уютнее, когда я занимаюсь реальной работой. Я всю жизнь строил, занимался развитием местного самоуправления, мне это близко. Для меня это выстраданное министерство дорого и близко, вне зависимости от того, останусь я в кресле или нет.

И, если его ликвидируют так же, как когда-то ликвидировали институт Госсекретарей, то мы наступим на те же грабли. Но, если случится так, что я попаду в Верховную Раду (у меня еще нет мандата), то и там буду заниматься тем же. Будучи депутатом, можно заниматься развитием региональных проблем на законодательном уровне. Я большой трагедии в этом не вижу.

Вы как считаете, оранжевая коалиция будет создана или нет?

Если и будет, то она окажется недолговечной. Идеи, циркулирующие сегодня в обществе о том, как у богатых забрать, бедным отдать - это лишь популизм. Как правило, нужно принимать очень непопулярные, болезненные решения с тем, чтобы вышел толк. Если и Президент, и Кабмин, и ВР поймут необходимость изменений, всем придется принимать жесткие решения. Так поступили все развитые страны, и мы должны идти по европейскому пути.