Где купить жилье на Подоле

Подол любим многими киевлянами за свою камерность и малоэтажный уют. Но купить здесь квартиру в новостройке не так то и легко – выбор чрезвычайно ограничен. Кто строит на Подоле? И сколько стоит жилье в новостройках?

А без Подола Киев невозможен

Этот район столицы знаком не только исконным киевлянам, но и многим гостям столицы. Кому то его кварталы напоминают уютную старую Одессу красавицу, другие сетуют на запущенность и неразвитость центрального района европейской столицы, третьи пытаются отстоять еще уцелевшие фасады прошлых столетий. И ничего не остается старому Подолу, кроме как надеяться, что его традиции все же сильнее людской воли.

«Любое место имеет свой дух, своего «гения», обладает определенной памятью, и ее трудно удалить, полностью поменять назначение места, – размышляет историк Елена Мокроусова. – Еще со времен Киевской Руси Верхний город – княжеский, Подол – торгово промышленный посад.

Так, Житний рынок – искони торговое место, хаотичное, грязное. Или та же торговая Контрактовая площадь. Или Глыбочица – бывшая Канава, вечная головная боль жителей. Ничего же за 100–200 лет не поменялось. Подол всегда был торговым, купеческим, студенческим (бурсацким), богомольным, малоэтажным, не очень благоустроенным. Имел свой genius loci (гений места, лат.), шарм, но «приличные люди» здесь не спешили селиться».

Споры, как же обустроить давно ставший центральным район города, время от времени возникают в кабинетах горадминистрации. Но только недавно – наконец то! – взялись за реконструкцию Контрактовой площади и освоение прилегающей территории. Место это, что называется, – центр городской цивилизации.

Тут сходится более десятка маршрутов муниципального транспорта (автобусных, трамвайных, частных извозчиков и, конечно же, метро), недалеко – междугородный автовокзал, тут всегда многолюдно. Так что, похоже, быть центром торговли и бизнеса – просто «карма» этих мест. В последние несколько лет тут появилось несколько торговых и небольших бизнес центров, строится еще с полдесятка подобных зданий. А вот новое жилье действительно дефицит, и то, что есть, – вполне для «людей приличных».

Например, в доме по Межигорской, 3/7Б, возведенном строи­тельной компанией «Гранит» и ожидающем свидетельства о вводе в эксплуатацию, квадратный метр продается за €4500–6000 из рук самого застройщика. Многие квартиры уже проданы, хотя в предложении застройщика есть 2 комнатные (103 кв. м по цене €4500 за «квадрат») и 5 комнатные (203 кв. м по цене €6000 за «квадрат»).

Такое жилье хоть и можно позиционировать как «элит», однако квартиры – без отделки, с электрической разводкой, установленными радиаторами и сантехникой. Купившему квартиру можно претендовать и на собственное машиноместо в паркинге: все места единого размера (2,5х5,5 м) и единой цены (€45 000).

Но, как объяснили в компании «Гранит», по большому счету, машиноместа в паркинге будут сдаваться в аренду с помесячной оплатой порядка $100. Фасад дома, как признается застройщик, старались сохранить в первозданном виде. Внешне дом выглядит аккуратным, и на самом деле фасад скорее имитирован под стиль конца XIX – начала XX века.

«В те времена архитектуру здания создавали кирпичной кладкой, формой кирпичей», – рассказывает Елена Мокроусова. К счастью, застройщики Подола сохраняют традиционную малоэтажность и внешний исторический облик фасадов. Дом на Межигорской 3/7Б – 6 этажный, и первые два этажа будут занимать торговые и офисные помещения. Собственно, жилье здесь – скорее для сторонников активного городского образа жизни.

В основном же, строительство жилых домов на Подоле развивается по направлению к Куреневке, от станции метро «Контрактовая площадь» к станции «Тараса Шевченко», по улицам Туровской, Щекавицкой, Фрунзе. Однако, как констатируют в некоторых агентствах недвижимости, квартиры тут на «первичном» вторичном рынке появляются раньше, чем застройщик получит окончательный документ о вводе дома в эксплуатацию (после завершения строительства объекта процесс оформления документов на дом может тянуться год).

Новая Глыбочицкая

Изменить «гений места» ул. Глыбочицкой старается компания «Недвижимость столицы» (НЕСТ). Большой комплекс из пяти отдельно стоящих башен на 20–23 этажа построят за 2–3 года. Архитектура заимствована из прошлых столетий; все обещает быть помпезным, нарядным, но не вычурным, с элементами украинского барокко По крайней мере, такую ауру комплекса создает уже его название – «Покровский посад».

Оценить стиль будущего «Покровского посада» сейчас можно разве что на сайте, стилизованном под страницы старинного альбома. Территориально «Покровский посад» находится в Шевченковском районе, но топографически это Подол: ул. Глыбочицкая с Подола поднимается на центральную ул. Артема (ведущую в Верхний город), отсюда рукой подать до Лукьяновки, в частности, до станции метро.

Первую очередь из трех секций комплекса должны сдать в третьем квартале 2009 года. В домах планируются 1–6 комнатные квартиры, на последних этажах – 2 уровневые, 184–284 кв. м по цене €2440 за «квадрат». Квадратный метр жилья в одно, двух, трехкомнатных квартирах – от €2000 за «квадрат». Продажа квартир в компании НЕСТ производится путем выпуска ценные бумаг, так что возможна рассрочка с первоначальным взносом 30–50%.

Но, пожалуй, выгоднее 100% ная оплата, потому что цены остаются нестабильными, последний раз они менялись не так давно, два месяца назад. Для покупки квартиры можно воспользоваться кредитом, например, в банке «Автозаз» или «Райффайзен Банк Аваль», партнеров компании застройщика, или же в другом – на ваш выбор. На таких же условиях можно купить машиноместо в трехуровневом паркинге на 874 машиноместа.

В компании НЕСТ уверенны, что квартира в «Покровском посаде» может называться «фамильной ценностью». По крайней мере, проект предусматривает полный жизненный цикл комплекса. Тут должен быть 7 этажный офисный центр, супермаркет, отделение банка, а также площадки для отдыха и занятий спортом, палисадники, клумбы и сквер, в котором обещают высадить 70 деревьев. Как для настоящего положения дел, то вполне неплохая перспектива для ул. Глыбочицкой, которая до сих пор остается неприглядной.

Чья хата с краю

Чем старше место, тем богаче оно легендами. На Подоле таких мест хоть отбавляй: Лысая гора – легендарное место встречи киевских ведьм, Андреевский спуск, на котором известному писателю М. Булгакову привиделся не один сюжет для повести, а про урочище Кожемяки вообще сказки слагали. Впрочем, и сегодня эти места рождают новые легенды – в частности, урочища Гончары и Кожемяки. Всему виной – выстроенный комплекс «Воздвиженка».

Первая очередь особняков и домов на несколько квартир уже сдана, вторая – на завершающей стадии. Некоторые апартаменты уже облагораживают изнутри по вкусу владельца – застройщик «Киевгорстрой 1 им. М. П. Загороднего» сдает объект, как и любой другой новострой, со стяжкой на полах и штукатуркой на стенах. Стены «Воздвиженских» домов кирпичные, окна – стеклопакеты в дереве.

Всего меж горами заповедниками Детинец и Замковой выстроились в улицу 30 особняков в 3–5 этажей и 60 домов на 3–10 квартир. Первые этажи, как и в любых других новостроях, отдают под коммерческие площади. Жилые квадраты практически все проданы, а те, что остались, оцениваются в €6000 за кв. м, то есть за просторный open space площадью 79 кв. м в мансарде придется отдать около полумиллиона евро – это самая дешевая однокомнатная квартира комплекса.

Все строения, на первый взгляд, плотно примыкают друг к другу, но в то же время держатся особняком. Архитектурное решение микрорайона «разностильное» – тут и фасады с элементами украинского барокко и киевского модерна, готики, классицизма и неоготики. Каждый фасад в своем цвете: от желтой ванили до благородного королевского бордо. Это новое архитектурное веяние – соединение времен, своеобразный макет исторических стилей, за которым, однако, не стоит история.

О том, кто в этих элитных домах жить будет, народ и пресса во всю слагают легенды. Однако все упоминаемые в них и причастные к комплексу лица от комментариев воздерживаются. Некая закрытость комплекса для людей определенного статуса у некоторых сочинителей, ратующих за демократичность, вызывает своеобразное возмущение, вот и поговаривают, мол, «Воздвиженку» построили на старом холерном кладбище.

Однако историки подтверждения такой информации не нашли. «Воздвиженка» построена в старых урочищах Гончары и Кожемяки, бывших предместьях Киева, заселенных еще во времена Средневековья, – рассказывает Елена Мокроусова. – Тут были найдены остатки печей XVII–XVIII веков, гончарные мастерские существовали на Гончарах еще и в XIX веке.

Вдоль этих урочищ тек ручей Киянка. Места эти в XIX – начале XX века не были элитными, как сейчас этот район позиционируется; это был бедный, окраинный, плохо благоустроенный район с одно, двухэтажными домиками, часто деревянными. В них была своя прелесть. В 80 х – начале 90 х годов XX века витала идея возродить старую застройку, отреставрировать наполненные временем урочища, сохранив их ауру, сделать некий музейно ремесленный район, музей под открытым небом».

Выгода больше, чем престиж

Престиж Подольского района не ограничивается старым Подолом. Район тянется практически до окраины города, чуть ли не до Пущи Водицы, рекреационного оазиса. Так далеко метро, конечно, не дотянули, но до ближайшей станции, с Виноградаря, например, – не более 15 минут.

Еще столько же – и вы уже на старом Подоле. По проспекту Правды, 80–82, компания «Алекс Буд» сооружает 24 этажный монолитно каркасный кирпичный дом. Уже возведено четыре этажа. Первые два будут предложены под торгово офисные помещения, остальные 22 рассчитаны на 147 квартир. Стоимость квадратного метра – 9500–10 000 грн. ($1900–2000).

Планировки всех квартир типичны, но в процессе строительства дома можно обсудить индивидуальную перепланировку покупаемой квартиры. В предложениях застройщика к продаже – неплохой выбор: квартиры на любое количество комнат. Покупателю квартиры продадут и машиноместо в паркинге на 18 кв. м – за $20 000. Не продают только двухуровневые квартиры – таких будет семь. Скорее всего, эти пентхаусы появятся в продаже уже следующей весной (в аккурат перед сдачей дома, которая планируется во втором квартале 2008 года).

Инвестировать в строительство данного объекта можно через фонд финансирования строительства. Возможно, конечно, и кредит оформить с первоначальным взносом 30%, партнер застройщика – «Надра банк». Та же схема предусмотрена и для покупки паркоместа. Рассчитывая же на поэтапную оплату такого приобретения, надо учесть, что в таком случае цена на «квадрат» в договоре не фиксируется; а меняется она, то есть растет, с периодичностью раз в два месяца.

Все, чем богат проект: паркинг, просторные квартиры (метраж 1 комнатных – от 52 кв. м, 2 комнатных – от 68 кв. м, 3 комнатных – от 97 кв. м, пентхаусов – 172–210 кв. м), детская площадка, организованный дворик – должны бы «прописать» новострой в «бизнес» сегменте. Вопрос только в инфраструктуре.

Рядом с сооружаемым домом – мебельный магазин, минимаркет, в соседнем дворе – детский сад, дальше – школа, а недалеко находится продуктовый супермаркет «Сiльпо». Развлекательно торговых центров в ближайшем радиусе нет. Зато пешком за 15 минут можно оказаться в сказочно живописном месте – лесу Пущи Водицы: всего лишь три километра нужно преодолеть, чтобы глотнуть чистого воздуха, которого так не достает обосновавшимся в центре.

Итак, в ближайшем будущем новостройки Старый Подол особо не осчастливят. Надежды – на застройку более отдаленных территорий Подола. Даже комплексная реконструкция площадей, прилегающих к Подольскому мостовому переходу, – улиц Нижний и Верхний Вал, Набережно Хрещатицкой – пока не обещает жилья.

По крайней мере, на Градсовете Киева такие жилые проекты не рассматривались. Поэтому инвестиционная привлекательность нынешних новостроек на Старом Подоле будет расти. А вот привлекательность инвестирования в «первичку», более отдаленную от исторической части района, эксперты оценивают как «хороший средний» уровень.

Собственное мнение

Эдуард Бразас, директор агентства недвижимости C.I.T.

Приобретение нового жилья на Подоле, особенно в центральной его части, можно считать удачей относительно. Этот район пользуется большой популярностью у жителей и особенно – гостей столицы. Но современного жилья на Подоле немного. Застройщики продают квадратные метры по максимально высоким ценам.

В центральной части Подола неимоверно высок спрос на хорошее, современное жилье, которого кроме как в недавно построенных домах нет. Потому это жилье будет оставаться ликвидным и в далекой перспективе. Кроме того, тут хорошо развита городская инфраструктура: достаточно маленьких магазинов, торговых центров, кафе, транспорта, в частности, метро, что тоже оказывает свое влияние на формирование цены недвижимости.

Однако, несмотря на такие весомые плюсы, инвестиции в недвижимость на Подоле мало интересны. Если подсчитать дисконт, то за год он составит не более 10%, о росте цен на вторичном рынке и говорить не стоит – на данный момент роста цены нет.