Риэлторская математика

Статистика вторичного рынка недвижимости — притча во языцех. Получить реальные данные практически невозможно. Сколько тех или иных квартир было продано или арендовано за прошедший месяц — просто тайна за семью печатями, а риэлторы ведут себя как пауки в банке.

Ряд компаний открыто заявляют о количестве сделок, проведенных в Киеве за месяц, но молчат о том, сколько конкретно подписала договоров их компания. Другие параллельно кричат, что это неправда. БТИ и Минюст не дают ежемесячной информации о сделках купли-продажи: разве что по итогам года, и то с опозданием.

Игроки любят оперировать фразами «количество звонков» и «процент сделок». Затертая фраза, которую можно услышать от риэлторов,— «мы обрабатываем в месяц огромное количество звонков — 10-15 тыс., и это говорит о положительной динамике рынка». Если разделить эту цифру на количество сотрудников, то все очень печально.

Так, если в одном известном агентстве недвижимости, только вчера озвучившем эту фразу на пресс-конференции, работают 800 человек, то выходит, что в день на одного сотрудника не приходится даже по одному звонку. В другом известном агентстве 450 человек, и получается — по два звонка на сотрудника, да и то не каждый день. Свидетельствует ли это об оживлении рынка и повышенной активности покупателей? Вряд ли.

Зато как красиво оперировать цифрами перед журналистами — «количество звонков потенциальных интересующихся покупкой квартиры в прошлом месяце выросло на 20-30%». Вспоминается старый анекдот — «обещать не значит жениться». Много людей после нынешнего падения цен на столичное жилье в среднем на 40-50% задумываются о покупке квартиры и просто позванивают в агентства, чтобы узнать динамику цен. Или надеются поймать горящий вариант по бросовой стоимости.

По неофициальным данным БТИ, которые объявляют всего две компании, в столице ежемесячно продают на вторичном рынке чуть больше 1000 квартир, а реально работающих агентств недвижимости в Киеве после кризиса не больше 50. Может, риэлторы молчат о количестве сделок, чтобы не всплыла информация, сколько сотрудников гоняется за одним покупателем?

Реальные цены продаж квартир эконом-класса в Киеве называют всего две компании. В среднем цифры совпадают — $1600-1800 за 1 кв. м при заявленных ценах предложения $2000-2200. Этот средний показатель практически не меняется уже полгода. А риэлторы продолжают говорить о «росте цен на 0,5-0,8%», который меньше даже статистической погрешности, но может внушить позвонившим в агентство 10-15 тысячам человек, что «время покупать прямо сейчас».

Достиг ли рынок ценового дна? Возможно, промежуточного. Но это не означает, что стоимость жилья далее не будет снижаться. Владельцы $50-100 тыс. в большинстве своем уже приобрели квартиры. По словам многих банкиров, в среднем у владельцев депозитов (или бывших владельцев оных) сейчас на счету $10-20 тыс. Этого на покупку даже однокомнатной в Киеве сейчас не хватит.

А нормальная ипотека с реальными ставками вряд ли появится ранее, чем через два-три года. Так что владельцам квартир на вторичном рынке, которые зачастую получили их при бесплатной приватизации, придется пойти на уступки. И только когда они это поймут, цены начнут снижаться.